VENTE IMMOBILIERE : LA VENTE EST PARFAITE ET DEFINITIVE PAR LA LEVEE D’OPTION PAR L’ACHETEUR DE LA PROMESSE DE VENTE UNILATERALE
Vente parfaite et levée d’option
Exposé des faits :
Le 1er avril 1999, M. B. et Mme R. ont consenti à M. et Mme R. une promesse de vente d’un appartement dans un immeuble en copropriété et de la moitié de la cour indivise, l’option ne pouvant être levée qu’au décès de la précédente propriétaire, Marthe B., qui s’était réservée un droit d’usage et d’habitation.
Devenue attributaire du bien à la suite de son divorce, Mme R. s’est rétractée de cette promesse le 17 février 2010.
Après le décès de Marthe B., M. et Mme R. ont levé l’option le 8 janvier 2011.
Procédure (Vente parfaite et levée d’option) :
Ils ont assigné Mme R. en réalisation de la vente. Celle-ci a sollicité le rejet de la demande et subsidiairement la rescision de la vente pour lésion.
En application des articles 1101 et 1134 du Code civil, dans leur rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, et 1583 du même code, la Cour de cassation jugeait jusqu’à présent, que, tant que les bénéficiaires n’avaient pas déclaré acquérir, l’obligation du promettant ne constituait qu’une obligation de faire. Il en résultait que la levée de l’option, postérieure à la rétractation du promettant, excluait toute rencontre des volontés réciproques de vendre et d’acquérir, de sorte que la réalisation forcée de la vente ne pouvait être ordonnée (Cass. 3e civ., 15 déc. 1993, n° 91-10.199 : Bull. 1993, III, n° 174), la violation, par le promettant, de son obligation de faire ne pouvant ouvrir droit qu’à des dommages-intérêts (Cass. 3e civ., 28 oct. 2003, n° 02-14.459).
La promesse unilatérale de vente est un avant-contrat qui contient, outre le consentement du vendeur, les éléments essentiels du contrat définitif qui serviront à l’exercice de la faculté d’option du bénéficiaire et à la date duquel s’apprécient les conditions de validité de la vente, notamment s’agissant de la capacité du promettant à contracter et du pouvoir de disposer de son bien. Par ailleurs, en application de l’article 1142 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, la jurisprudence retient la faculté pour toute partie contractante, quelle que soit la nature de son obligation, de poursuivre l’exécution forcée de la convention lorsque celle-ci est possible (Cass. 1re civ., 16 janv. 2007, n° 06-13.983 : Bull. 2007, I, n° 19). Il convient dès lors d’apprécier différemment la portée juridique de l’engagement du promettant signataire d’une promesse unilatérale de vente et de retenir qu’il s’oblige définitivement à vendre dès la conclusion de l’avant-contrat, sans possibilité de rétractation, sauf stipulation contraire.
Solution retenue par la Cour de cassation (Vente parfaite et levée d’option) :
Dès lors que le promettant a donné son consentement à la vente sans restriction et que la levée de l’option par les bénéficiaires est intervenue dans les délais convenus, il y a lieu de retenir que la rétractation dudit promettant ne constitue pas une circonstance propre à empêcher la formation de la vente et d’en déduire que, les consentements des parties se sont rencontrés lors de la levée de l’option par les bénéficiaires, la vente est parfaite.