CONFORMITE AUX REGLES D’URBANISME : LE NOTAIRE NE PEUT ETRE TENU POUR RESPONSABLE LORSQU’IL IGNORE L’EXISTENCE DU PROJET
Conformité aux règles d’urbanisme
Exposé des faits (Conformité aux règles d’urbanisme) :
Un compromis de vente est établi le 13 octobre 2008 puis réitéré par acte authentique.
L’acte porte sur la vente par une société de deux lots d’un immeuble faisant l’objet d’une opération immobilière.
L’acquéreur bénéficie du dispositif de défiscalisation institué par la loi n° 62-903 du 4 août 1962.
Les plans sont établis en vue de l’obtention d’un permis de construire, et présentés à l’acquéreur.
Les deux lots devaient être réunis après aménagement des combles en terrasse et réalisation d’un escalier intérieur. Ils devaient constituer un duplex d’une surface pondérée de 58,50 m².
Le permis de construire définitif a été obtenu le 6 juillet 2009.
L’acquéreur a été informé de l’impossibilité de réaliser le projet initialement prévu.
Les règles d’urbanisme du secteur protégé de Strasbourg imposent le maintien des greniers sous faîtage.
Ils interdisent l’aménagement des combles en terrasses.
Procédure :
L’appartement mesurant de 40 m² et de combles, l’acquéreur a assigné l’ensemble des parties intervenantes.
L’assignation a porté d’abord sur la résolution de la vente, puis la responsabilité et l’indemnisation.
La société Interactive Entertainment est venue aux droits de la société [Personne physico-morale 2].
Elle a été placée en liquidation judiciaire.
Le litige a été porté devant la Cour de cassation.
Cour de cassation :
La responsabilité du notaire, selon l’arrêt d’appel, relève que le notaire n’a pas suffisamment été prudent.
Il a reçu l’acte de vente mais s’est abstenu de vérifier la conformité aux règles d’urbanisme.
Autrement dit que les travaux d’aménagement des lots acquis pouvait bien être réalisés6.
Néanmoins, la Cour de cassation casse cet arrêt.
La Cour d’appel aurait du rechercher l’absence de mention relative à ce projet d’aménagement.
Le notaire ne pouvait raisonnablement avoir connaissance de ce projet.
Il ne peut lui être reproché de ne pas avoir vérifié sa conformité aux règles d’urbanisme.
La cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision au regard de l’article 1240 du Code civil.
Cour de cassation, 1ère chambre civile, 5 mai 2021, pourvoi n° 19-16.718
Conformité aux règles d’urbanisme