VERIFICATION DE LA PROPRIETE DU BIEN : Le notaire ne peut se contenter des éléments fournis par les parties (Cass. 1re civ., 11 mars 2020, n° 18-26.407, F-D) Avocat bastia

Le notaire est tenu d’assurer la validité et l’efficacité de l’acte qu’il reçoit, sous peine d’engager sa responsabilité sur le fondement de l’article 1240 du Code civil.

Il incombe ainsi au notaire de procéder aux vérifications préalables lui permettant, lorsqu’il authentifie une vente, de s’assurer que le vendeur est titulaire du droit de propriété sur les biens à vendre.

Comme le rappelle l’affaire ici commentée, il doit être tout particulièrement attentif aux déclarations faites par le vendeur.

Au cas d’espèce, suite à la vente de trois lots d’un ensemble immobilier, dont deux d’entre eux avaient été réunis à la suite de travaux effectués par les vendeurs, l’acquéreur reprochait aux vendeurs et notaires d’avoir respectivement vendu et reçu la vente d’un bien intégrant une surface correspondant à des parties communes qu’il avait dû acquérir ultérieurement du syndicat des copropriétaires.

Pour rejeter la demande d’indemnisation formée par l’acquéreur contre les notaires en charge de la vente, ainsi que l’appel en garantie du vendeur dirigé contre ceux-ci, la cour d’appel de Paris a estimé les notaires ne pouvaient se douter qu’une partie du palier avait été annexée par les vendeurs, dès lors qu’il ne disposait pas, lors de la vente, d’autres éléments sur la conformation des lieux que ceux fournis à l’acquéreur et que les vendeurs avaient déclaré que les travaux de réunion des deux lots ne comprenaient aucune surface résultant de l’appropriation d’une partie commune, non autorisée par une assemblée générale (CA Paris, 28 sept. 2018, n° 16/25732).

Pour la Cour de cassation, en se déterminant ainsi pour écarter toute faute des notaires, sans rechercher si ces derniers n’avaient pas engagé leur responsabilité en s’abstenant de vérifier, d’une part, si les plans en possession des parties coïncidaient avec les plans du bureau des hypothèques, d’autre part, si la surface des lots séparés correspondait à la surface des lots réunis, la cour d’appel n’a pas donné de base légale à sa décision.

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