PROPRIETE DU MUR DE SOUTENEMENT
Propriété du mur de soutènement
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En l’absence de titre de propriété identifiant le propriétaire, un mur situé à l’aplomb d’une voie communale :
-. qui évite la chute éventuelle de matériaux provenant du fonds le surplombant,
-. constitue un accessoire de la voie publique.
La fonction de maintien des terres des parcelles bordant la voie communale ne peut pas remettre en cause le statut juridique du mur de soutènement.
En l’espèce, la commune avait mis en demeure un propriétaire d’effectuer des travaux sur un mur de soutènement séparant son terrain du sentier du littoral.
Le juge administratif a donc donné raison au propriétaire, qui avait contesté cette décision. Les travaux devaient bien être effectués aux frais de la collectivité publique.
Cour administrative d’appel de Marseille, n° 21MA03277, 5 juin 2023
Ce qu’il faut savoir :
La Cour de cassation rappelle, dans un arrêt du 12 octobre 2022 :
-. la présomption de propriété d’un mur de soutènement par le propriétaire du fonds maintenu,
-. et en tire des conséquences quant à l’assiette de la vente du fonds soutenu.
Dans le cas d’espèce, un couple a acheté dans un lotissement un terrain à bâtir. Celui-ci surplombe la parcelle voisine dont il est séparé par un mur de trois mètres de haut.
Les acquéreurs ont été condamnés :
-. par ordonnance de référé du 28 juin 2016
-. à effectuer les travaux nécessaires pour remédier au risque d’effondrement du mur.
Considérant que leur vendeur était resté propriétaire du mur de soutènement, les acquéreurs condamnés ont assigné ce dernier, ainsi que le géomètre-expert ayant réalisé le bornage, en remboursement du coût des travaux et en versement de dommages-intérêts.
A la suite du rejet de leurs demandes par la Cour d’appel, les acquéreurs se sont pourvus en cassation.
Ils font ainsi grief à la Cour d’appel d’avoir rejeté leurs demandes alors que l’absence de mention du mur de soutènement, tant dans leur titre de propriété que sur le plan de bornage de leur lot, manifestent la volonté des parties d’écarter la présomption selon laquelle le mur de soutènement appartient exclusivement à celui dont les terres sont soutenues.
Ils lui reprochent également d’avoir retenu que la nature des lieux conduisait à l’incorporation du mur de soutènement dans le champ contractuel sans avoir réfuté au préalable les motifs des juges de première instance selon lesquels les acquéreurs avaient pu légitimement croire que le mur de soutènement était exclu du champ d’application de la vente.
La Cour de cassation rejette le pourvoi.
Elle approuve la Cour d’appel d’avoir retenu que le couple avait acquis le mur de soutènement en même temps que la parcelle soutenue aux motifs, d’une part, que la présomption selon laquelle le mur de soutènement appartient exclusivement au propriétaire des terres soutenues n’est pas combattue en l’espèce par un titre contraire puisque les plans annexés à l’acte de vente représentent le mur comme limitant la parcelle acquise, et, d’autre part, que la nature même des lieux ne permet pas de démontrer une volonté contraire des parties, ce qui exclut toute croyance légitime des acquéreurs en ce sens.
Cet arrêt s’inscrit donc dans le prolongement de la jurisprudence constante. Jurisprudence selon laquelle le mur de soutènement est présumé appartenir au propriétaire du fonds soutenu (Civ. 3ème, 15 juin 1994, n° n° 92-13.487 ; Civ. 3ème, 4 janvier 1995, n° 92-19.818).
Ainsi, la Haute Juridiction attache dans cette décision une conséquence à cette présomption. Autrement dit, la propriété du mur est également transférée aux acquéreurs de la parcelle qu’il maintient.