LA VEFA S’APPLIQUE LORSQUE LES TRAVAUX NE SONT PAS ACHEVES AU JOUR DE LA SIGNATURE DE L’ACTE DE VENTE
La VEFA s’applique pour les travaux inachevés
Exposé des faits :
La vente d’un logement, dont les travaux du vendeur ne sont pas achevés au jour de la signature de l’acte, relève du régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) et le notaire doit s’assurer que le vendeur fournit une garantie d’achèvement.
Un acquéreur signe un contrat de réservation d’un logement meublé faisant l’objet d’une rénovation lourde par le vendeur. Il finance une partie du projet au moyen d’un prêt. Les parties signent alors la vente au regard d’une déclaration attestant de l’achèvement et de la conformité des travaux.
Se plaignant que les travaux ne sont pas achevés, l’acquéreur assigne le vendeur en nullité de la vente, le prêteur en nullité du prêt et le notaire en responsabilité et indemnisation.
Le notaire est condamné à verser une somme au titre de la restitution du prix de vente et une seconde somme à titre de dommages-intérêts.
La cour d’appel retient donc que la vente devait être soumise au régime de la vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) et qu’il appartenait au notaire de s’assurer de l’existence des garanties d’achèvement.
Solution retenue par la Cour de cassation :
L’acte plaçait expressément le contrat sous le régime de la Vefa par la référence aux textes applicables. Le projet des travaux du vendeur correspondait ainsi à la définition des travaux de rénovation assimilables à une reconstruction au sens de l’article R 262-1 du CCH.
Le vendeur a fait croire à l’acquéreur que les travaux étaient achevés au jour de la signature de la vente. Mais, en réalité ils l’ont été 3 ans plus tard.
Cass. 1e civ. 1-2-2023 n° 21-13.133 F-D, SCP X c/ Sté MJS Partners
Bon à savoir (La VEFA s’applique pour les travaux inachevés) :
La vente portait sur un logement dont l’ampleur des travaux de rénovation correspondait à une reconstruction. Lorsque le vendeur s’engage à édifier un immeuble dans un délai déterminé par le contrat, le contrat relève du régime de la vente d’immeuble à construire (C.C.H art. L 261-1, reprenant C. civ. art. 1601-1) et ce régime est impératif (CCH art. L 261-10).
Ainsi, le vendeur doit fournir une garantie financière d’achèvement ou de remboursement pour couvrir l’acquéreur contre les risques de résolution de la vente à défaut d’achèvement (CCH art. L 261-10-1).
En matière de vente d’immeuble à construire, l’achèvement s’apprécie en considération de la destination de l’immeuble. Bien entendu, lorsque sont exécutés les ouvrages et sont installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation (CCH art. R 261-1).
La Cour de cassation a jugé précédemment dans cette affaire que l’achèvement peut être constaté par tout professionnel (Cass. 1e civ. 10-10-2019 n° 18-21.268 F-D : BPIM 6/19 inf. 401), l’attestation d’une personne qualifiée n’étant requise que pour libérer le garant (CCH art. R 261-24).
En l’espèce, le notaire a considéré à tort que la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) remise par le vendeur au jour de la vente suffisait à caractériser l’achèvement.
Les travaux n’étant pas achevés, il devait donc s’assurer que le vendeur fournissait les garanties obligatoires.