VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT (VEFA) : L’ECHANCIER DE PAIEMENT
L’échéancier de paiement en VEFA
Définition :
La vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) est celle qui consiste à acquérir un bien qui :
- n’est pas construit
- ou est en cours de construction.
Également appelée « vente sur plan », l’acquéreur devient progressivement propriétaire de son bien.
C’est ainsi au fur et à mesure de l’avancée de la construction ; ce qui suppose le versement progressif du paiement lié au logement, à chaque étape de construction.
En plus de constituer une protection pour l’acheteur, l’échelonnement du paiement en VEFA est strictement encadré par la loi.
De la réservation du bien à la remise des clés par le constructeur, le paiement en VEFA est soumis à un échéancier précis ; par appels de fonds successifs, jusqu’au complet paiement du prix de vente convenu.
A la réservation du bien :
- étape où les parties peuvent signer un contrat de réservation par lequel le vendeur s’engage envers l’acquéreur,
- il peut être convenu du versement d’un dépôt de garantie.
Ce dépôt de garantie est égal à 5% du prix de vente prévisionnel lorsque le délai de réalisation de la vente n’excède pas un an ; et à 2% du prix de vente prévisionnel si ce délai n’excède pas 2 ans.
Étant, enfin, précisé qu’aucun dépôt de garantie ne peut être exigé en cas de délai de réalisation de la vente qui excéderait 2 ans (article R 261-68 du Code de la construction et de l’habitation).
La suite de l’échéancier du paiement prévu en VEFA est encadrée par l’article R 261-14 du Code de la construction et de l’habitation.
Ainsi, lors de l’achèvement des fondations, le paiement par l’acquéreur ne peut dépasser 35% du prix de vente.
Vient ensuite la mise hors d’eau phase où l’ouvrage est considéré comme étanche à l’eau de pluie ; cette fois-ci le prix le paiement ne peut excéder 70% du prix de vente.
Lorsque le bien en VEFA est achevé, un maximum de 95% du prix peut donc avoir été versé par l’acquéreur.
Les 5% restant sont versés postérieurement à la remise des clés et la livraison du logement.
Ce solde permet à l’acquéreur lorsqu’il émet des réserves au moment de la livraison :
- c’est-à-dire s’il constate des désordres ou non-conformités sur le bien,
- de demander que les 5% restants du prix de vente soient consignés jusqu’à la levée des réserves ; soit jusqu’à la rectification des défauts par le vendeur.
Quelques précisions supplémentaires (L’échéancier de paiement en VEFA) :
- si le contrat de vente est conclu avec une ou des conditions suspensives (obtention d’un prêt, d’une autorisation d’urbanisme, etc), aucun paiement ne peut être exigé avant la réalisation de ces conditions ;
- et dans l’hypothèse où le contrat prévoit des pénalités de retard en matière de versement du prix par l’acquéreur, le taux de la pénalité de retard ne peut excéder 1% par mois de retard.