9 avril 2020
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Promotion immobilière, Vefa, Droit immobilier
VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT (VEFA) : Comment se déroule le processus?
La Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) appelée également « achat sur plan », est une vente immobilière, avec pour particularité que le bien est inexistant ou en cours de construction au moment de la vente.
1.- Le contrat de réservation
Le contrat de réservation est un acte écrit sous-seing privé conclu préalablement à la vente afin d’effectuer la réservation du bien.
Certaines informations sont obligatoires pour sa validité :
- Le nombre de pièces prévues et leur destination, ainsi que la surface habitable.
- Une note technique sur les éléments et leur qualité, ainsi que les matériaux et les éléments d’équipements (individuels et collectifs).
- La situation du bien dans l’immeuble ou le lotissement.
- Le prix prévisionnel, au besoin ses modalités de révision.
- Le délai d’exécution des travaux et la date de conclusion de la vente.
- Les informations relatives au dépôt de garantie, notamment la copie des articles R 261-28 à R 261-31 du Code de la construction et de l’habitat.
En outre, si l’acheteur souhaite réserver l’exécution d’une partie des travaux à sa charge le contrat de réservation doit en faire mention, de même si l’acquéreur passe par le promoteur pour le financement du bien, les informations concernant le prêt doivent être mentionnées.
Après la signature du contrat de réservation, le futur acheteur dispose de dix jours de délai de rétractation, quatorze s’il s’agit d’un démarchage à domicile.
2.- Le versement d’un dépôt de garantie
Le vendeur peut exiger le versement d’un dépôt de garantie en contrepartie de la réservation du bien, dont le montant est délimité selon les conditions suivantes :
- 2% du prix si le contrat de vente sera signé dans un délai compris entre un à deux ans, à compter de la signature du contrat de réservation.
- 5 % du prix si le contrat de vente sera signé dans un délai inférieur à un an, à compter de la signature du contrat de réservation.
Au-delà de deux ans, le promoteur ne peut exiger de versement de dépôt de garantie.
3.- Le contrat de vente
Le projet d’acte de vente doit obligatoirement être notifié à l’acquéreur à minima trois semaines avant la date de signature.
Le contrat de vente prend la forme d’un acte authentique, qui comme le contrat de réservation doit faire mention de certaines informations obligatoires :
- Une description détaillée et conforme au bien.
- La date d’achèvement et celle de livraison prévues (exprimées en mois).
- Les garanties financières et les assurances sur la construction.
- La liste des autorisations administratives obtenues.
- Le règlement de copropriété si besoin
- Le prix ainsi que l’échelonnement des paiements.
En effet, sur ce dernier point, pour la construction en VEFA le prix est versé en fonction de l’avancée des travaux, avec des seuils maximum fixés comme il suit :
- Un maximum de 35% du prix à l’achèvement des fondations.
- Un maximum de 70% du prix lors de la mise hors d’eau.
- Un maximum de 95 % du prix lors de l’achèvement.
- Les 5% restant sont versés lors de la mise à disposition, sauf défaut de conformité.
4.- La livraison du bien
Une fois le bien livré, l’acquéreur dispose des garanties de droit commun (parfait achèvement, biennale, décennale et dommage-ouvrage), en plus de garanties spécifiques :
- La garantie de surface : Lorsque la surface du bien livré est inférieure à celle indiquée sur le contrat (hors seuil de tolérance de 5%), l’acheteur dispose d’un délai d’un an pour agir en justice en demande de réduction du prix.
- La garantie isolation phonique : L’acquéreur dispose d’un an pour obtenir les corrections nécessaires permettant d’atteindre les exigences phoniques et acoustiques prévues par la réglementation.
En termes de transfert de propriété, dès la signature du contrat de vente les droits sur le sol sont transférés à l’acquéreur qui devient propriétaire des constructions au fur et à mesure des travaux.
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