CADUCITE DU COMPROMIS DE VENTE : EN RAISON DE LA FAUTE DES ACQUEREURS
Cour d’appel de Nîmes, 2e chambre civile, section A, 24 septembre 2020, RG n° 19/00531
Au visa de l’article 1178 du Code civil « La condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur,obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement« .
En l’espèce, le compromis de vente régularisé entre les époux C. et madame M. contient la clause suivante : « La réalisation des présentes est soumise à la vente par l’acquéreur d’un bien immobilier lui appartenant, sis à […]. Cette vente est indispensable à l’acquéreur à l’effet de constituer son apport personnel dans le cadre des présentes. L’acquéreur déclare:
-avoir, pour le bien, conclu sous diverses conditions suspensives non encore accomplies un avant-contrat en date du 28 mai 2016 dont une copie a été remise au vendeur ce jour….
-que la date de réalisation convenue de cet avant-contrat est antérieur à celle des présentes comme étant fixée au 01er septembre 2016... »
Monsieur et madame C. se prévalent de la caducité de ce compromis en raison de la non réalisation de la conditions suspensive, à défaut d’avoir pu vendre leur propre bien.
Le compromis de vente signé entre les époux C. et les consorts T.-T. a été conclu sous la condition suspensive que les consorts T.-T. obtiennent dans le délai de 45 jours, soit à échéance du 5 juillet 2016, l’obtention d’un prêt bancaire de 238’000 EUR destiné à financer une partie du prix d’acquistion, au delà de leur apport personnel de 15’000 EUR.
Il précise que « Dans le cas où l’une des parties viendrait à refuser de signer l’acte authentique, outre la non réalisation d’une condition suspensive, elle y sera contrainte par tous les moyens et voies de droit, en supportant les frais de poursuites, de justice, tous droits et amendes, et devra en outre payer à l’autre partie, à titre d’indepmnité forfaitaire et de clause pénale pourl e retard dabs l’exécution, 10% du prix de vente outre les honoraires d’agence« .
Les consorts T.-T. ont renoncé à leur projet d’acquisition aux termes d’un courrier daté du 28 décembre 2016, aux motifs que les époux C. n’ont engagé aucune procédure de mise en conformité de leur bien, et que madame C. a été placée sous tutelle.
Ils ne se sont pas prévalus de la non obtention du prêt destiné à financer leur bien.
La cour observe que le compromis liant les parties précise que le bien vendu a fait l’objet d’un refus de certificat de conformité délivré par la commune de Vienne le 4 août 2005, du fait du non respect de certaines prescriptions du permis de construire, mais ne contient aucun engagement des vendeurs à régulariser la situation.
En outre, le notaire chargé de réaliser la vente a interrogé le CRIDON de Lyon le 30 janvier 2017 sur les risques encourus par le propriétaire du bien au regard d’un certificat de non conformité, qui, aux termes d’une réponse particulièrement étayée en droit, s’avèrent minimes.
Enfin, la mise sous tutelle de Madame C. n’interdit pas la disposition d’un bien lui appartenant sauf à ce qu’elle soit réalisée sous la signature du tuteur désigné, en l’espèce son mari.
Dès lors que les consorts T.-T. n’avaient pas démontré à leur vendeur qu’ils avaient sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies dans l’acte, et qu’ils ont tardivement renoncé à leur acquisition pour des motifs ne constituant pas des conditions suspensives contractuelles, les époux C. disposaient alors de tous moyens de droit pour obtenir la réalisation forcée de la vente.
Or ils se sont abstenus de le faire et ne peuvent donc se prévaloir de leur inertie fautive pour justifier la non réitération du compromis passé avec madame M.
Le tribunal a considéré, quand bien même la vente C.-consorts T.T. ne s’est pas réalisée du fait de ces derniers, qu’une vente forcée ne leur aurait pas permis d’obtenir le prêt destiné à financer le bien. Or la cour rappelle que les consorts T. T. ne se sont à aucun moment prévalu de la difficulté à obtenir un financement. Monsieur et madame C. ne pouvaient donc tirer argument de la non réalisation de cette vente pour justifier leur renoncement à leur propre projet. Il en résulte que le compromis de vente liant les époux C. et madame M. est caduc du fait des acquéreurs.
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