RESPONSABILITE DE L’AGENT IMMOBILIER DANS LA RESTITUTION DU PRIX DE LA VENTE
Agent immobilier garant du prix
Exposé des faits :
La restitution du prix ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable. Cependant, l’agent immobilier dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l’annulation de la vente pour dol peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité du vendeur.
Un contrat de réservation est signé, par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Sa vocation est l’achat d’un chalet dans une résidence de tourisme.
Ce contrat prévoit l’engagement de l’acheteur de louer le bien à une société. Après la vente, le chalet est donné à bail commercial à une société.
Néanmoins, celle-ci cesse de payer les loyers et fait l’objet d’une liquidation judiciaire.
L’acheteur assigne alors :
-. le vendeur,
-. l’agent immobilier et le notaire
-. en nullité de la vente pour vices du consentement, ainsi qu’en responsabilité et indemnisation de ses préjudices.
La cour d’appel de Toulouse annule la vente aux motifs que le vendeur a sciemment trompé l’acheteur sur la garantie de loyers promise pour l’inciter à acquérir, viciant ainsi, par dol, son consentement donné lors de la signature du contrat de réservation et de l’acte authentique.
Elle rejette la demande de condamnation du notaire. Elle retient que le notaire :
-. n’a pas eu connaissance du projet de défiscalisation de l’acheteur
-. et qu’il ne peut pas lui être reproché de ne pas avoir informé l’acheteur des risques inhérents à un bail commercial ou de l’absence de sécurité du placement.
Solution retenue par la Cour de cassation (Agent immobilier garant du prix) :
Ainsi, les juges d’appel rejettent la demande de condamnation de l’agent immobilier de garantir la restitution du prix du vendeur insolvable.
Ils jugent que, si l’agent immobilier a commis une faute en n’informant pas l’acheteur des aléas financiers de l’opération, la perte du bien découle du seul choix procédural de l’acheteur de maintenir sa demande de nullité de la vente malgré l’état de liquidation judiciaire de son vendeur et est étrangère à la faute imputable à l’agent immobilier.
La Cour de cassation censure la cour d’appel sur ce point.
La restitution du prix ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable. Cependant, l’agent immobilier dont la faute a concouru, au moins pour partie, à l’annulation de la vente pour dol peut être condamné à en garantir le paiement en cas d’insolvabilité du vendeur.
Cass. 1e civ. 28-6-2023 n° 21-21.181 FS-B