Cour d’appel de Paris, Pôle 4 – chambre 1, 11 septembre 2020, RG n° 19/05491

Au soutien de son appel, Mme Y, venderesse, fait valoir qu’elle n’était pas informée du mauvais état général de la structure de l’immeuble, qu’elle a informé M. X, acquéreur, de l’ensemble des problèmes de structure afférents à l’immeuble connus d’elle, qu’elle n’a commis aucune manoeuvre dolosive et que le tribunal s’est fondé sur un e-mail du conseil syndical dont il a dénaturé les termes dans la mesure où rien, dans cet e-mail, ne permettait de suspecter une atteinte générale à la structure de l’immeuble; elle ajoute que l’on ignore si le syndic a fait procéder à des investigations par le syndic de l’immeuble et soutient que les seuls éléments évoqués lors de l’assemblée générale du 23 mai 2016 sont relatifs à l’effondrement du plancher haut de l’appartement du 2e étage.

M. X soutient que de nombreux désordres affectant l’ensemble de la copropriété et la structure même de l’immeuble n’avaient pas été portés à sa connaissance préalablement à la vente, qu’il a découvert la gravité de la situation lors de sa première convocation à l’assemblée générale du 25 octobre 2016, que notamment des travaux urgents devaient intervenir aux fins de reprise de la structure du 3e étage et qu’il n’aurait pas contracté s’il avait eu connaissance des problèmes de structure affectant le plancher entre le 3e et le 4e étage qui s’est effondré le 23 mai 2013 soit la veille de la signature de la promesse de vente ; il fait valoir qu’il est amené à supporter le coût des travaux de réfection de la structure évalué à 88 510 euros, l’architecte soulignant également que la sécurité des habitants est en jeu, ce qui le prive de la possibilité de louer l’appartement.

Au terme des dispositions de l’article 1109 du Code civil dans sa version applicable à l’espèce, il n’y a point de consentement valable si le consentement n’a été donné que par erreur, ou s’il a été extorqué par violence ou surpris par dol.

L’article 1116 du même code dispose que le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l’une des parties sont telles, qu’il est évident que, sans ces manoeuvres, l’autre partie n’aurait pas contracté, et que le dol ne se présume pas mais doit être prouvé.

En l’espèce, un e-mail a été adressé aux copropriétaires dont Mme Y le 19 mai 2016 par Mme B, présidente du conseil syndical, mentionné comme ‘Très important’ en son objet, concernant le sinistre ‘effondrement d’une partie du plafond de l’appartement de M. C suite à la dépose d’un cumulus d’eau pour remplacement datant du 23 septembre 2015, mail dans lequel elle précise qu’il est important que les travaux sur parties communes et privatives de l’immeuble concernées par ce sinistre soient réalisées dans les meilleurs délais, la structure de l’immeuble étant en jeu et les locataires des 2e et 3eétages ayant dû être évacués, par sécurité, de leur logement.

Mme B O, dans son mail, le rapport de M. D, ingénieur structure joint à la convocation à la prochaine assemblée générale selon lequel il pourrait s’agir de plusieurs infiltrations d’eau ainsi que d’une surcharge de plancher et que plus récemment, suite à l’étude de structure de l’immeuble votée par l’assemblée générale l’année précédente et réalisée le 10 mai, il a pu être constaté également des problèmes d’infiltration d’eau non résolus provenant de la salle de bain de l’appartement du 4e étage côté cour, 1re porte droite, que d’après les éléments communiqués par le propriétaire de l’appartement du 3e étage, il y aurait déjà eu des problèmes d’infiltration d’eau avec le 4e étage en 2011/2012, qu’il a été signalé au syndic la possibilité d’éventuels risques pour la structure de l’immeuble, Mme B ajoutant qu’on peut imaginer raisonnablement que la structure en bois soutenant le plancher du 4e étage puisse être endommagée, aucune expertise n’ayant été faite.

Mme B informe également les copropriétaires qu’elle a appris deux jours auparavant que le plancher du 2e étage était fortement incurvé et que les locataires du 1er étage risquaient de devoir quitter leur appartement pour raison de sécurité ; elle précise qu’une réunion a eu lieu ce jour soit le 19 mai dans l’immeuble et que finalement pourraient être concernés dans le futur les appartements des 1er, 2e, 3e et 4e étages porte droite côté cour à l’aplomb les uns des autres et peut être une partie de la façade côté cour, qu’enfin tous ces éléments portent à croire que les budgets votés ne seront pas suffisants.

Si Mme Y a certes informé M. X de l’effondrement du plancher haut de l’appartement du 2e étage, information qui figure dans la promesse unilatéralede vente conclue le 24 mai 2016, elle ne l’a cependant pas informé du contenu de l’e-mail de la présidente du conseil syndical qui lui avait été envoyé cinq jours avant cette signature et alarmait les copropriétaires sur les risques pesant

sur d’autres appartements notamment situés au 4e étage, sur les risques pesant sur la structure de l’immeuble signalés au syndic et le risque d’atteinte à la structure en bois soutenant le plancher du 4e étage ainsi que sur l’éventualité d’un budget travaux plus important que celui voté.

Par ailleurs M. X produit l’attestation de Mme B qui déclare avoir mis en oeuvre avec le syndic différentes démarches afin de prévenir les différents copropriétaires du passage de l’architecte de l’immeuble le 10 mai 2016 dans tous les appartements afin de réaliser l’étude ‘diagnostic de l’immeuble’ votée en assemblée générale le 6 mai 2015, et qu’afin de compléter les courriers du syndic elle a apposé une affiche dans l’immeuble demandant d’être présent ou de laisser ses clés et avoir, deux jours avant la visite, frappé à chaque appartement dont celui de Mme Y et, en raison du défaut de réponse, avoir laissé un message sur son téléphone portable pour lui demander d’être présente le 10 mai 2016 et que finalement seuls trois lots n’ont pu être visités dont celui de Mme Y.

En conséquence Mme Y affirme à tort que l’on ignore si le syndic a fait procéder à des investigations dans l’immeuble alors que l’attestation produite établit que, du fait de sa défaillance, Mme Y n’a pas permis l’accès à son lot pour l’établissement d’un diagnostic par l’architecte de l’immeuble et ce moins de deux semaines avant la signature de la promesse de vente.

L’absence d’information de M. X par Mme Y du risque pesant sur la structure de l’immeuble et d’une augmentation prévisible du budget de travaux alors qu’en sa qualité d’architecte elle ne pouvait ignorer l’importance de cette information constitue un dol par réticence dès lors qu’il n’est pas contestable que si M. X avait connu l’ampleur des difficultés de cet immeuble qui ne lui a été révélée que lors de l’assemblée générale du 25 octobre 2016, notamment l’existence d’un second sinistre à savoir l’effondrement du plancher haut du 3e étage dans un des appartements de l’immeuble le 23 mai 2016 soit la veille de la signature de la promesse de vente et deux mois avant la vente définitive, il n’aurait pas contracté, ce que ne conteste d’ailleurs pas Mme Y. Le jugement est confirmé de ce chef.

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Cour d’appel de Toulouse, 3ème chambre, 9 juillet 2020, RG n° 19/0405

En vertu des articles 1641 et suivants du Code civil, le vendeur doit garantir l’acheteur des vices cachés au moment de la vente, inhérents à la chose vendue et la rendant impropre à sa destination.

Le vice de la chose s’entend de toute défectuosité qui empêche la chose de rendre pleinement les services que l’on en attend. Il réside dans le mauvais état ou le mauvais fonctionnement de la chose, l’impossibilité de s’en servir dans des conditions satisfaisantes, les conséquences nuisibles produites à l’occasion d’une utilisation normale. Il faut que la qualité faisant défaut soit une des principales que l’on reconnaît à la chose.

La vétusté de la chose vendue n’est pas exclusive du vice dès lors que le véhicule est vendu comme encore susceptible d’être utilisé, ce qui était le cas en l’espèce.

Enfin, le choix entre action rédhibitoire et action estimatoire appartient au seul acquéreur.

L’expert M. Z a relaté dans son rapport les observations suivantes :

‘ Lors de notre accédit, les réparations sur le pivot avant droit et le système de direction étaient effectuées. Néanmoins, grâce au constat de Me B, huissier de justice, et aux photographies qu’il a prises, nous pouvons dire que les désordres allégués ont existé. Il s’agit de la détérioration de la liaison par cannelures coniques entre I’axe de pivot de la roue avant droite avec le renvoi de direction.

Sans cette liaison primordiale, la roue avant droite n’est plus guidée et devient « folle ” et la conduite de I’engin devient hasardeuse. La direction est un organe essentiel de sécurité (…)’

Selon l’expert (p. 11), la cause des désordres provient de la ‘très forte sollicitation de la liaison entre le renvoi et I’axe du pivot avant droit qui a initié du jeu entre ces 2 pièces, puis une usure au fil du temps“. Il précise que ‘ Les désordres sont antérieurs à la vente car, d’une part, l’engin a été livré sur un terrain dépourvu de tout équipement permettant des travaux de soudure de cet ordre et d’autre part, Me B décrit une soudure cassée et oxydée‘.

L’expert estime que la soudure qui a été effectuée sur l’engin antérieurement à la vente du 1er avril 2012 n’est pas conforme aux règles de l’art et rend le tractopelle impropre à sa destination. Il ajoute que les désordres identifiés n’étaient pas décelables par un acheteur non professionnel.

Il est définitivement jugé que M. Y n’est pas le commanditaire des travaux effectués en juillet 2013 sur le véhicule par la Sarl H de sorte que M. A est mal fondé à lui opposer que cette réparation fait à elle seule obstacle à l’action en garantie pour vice caché.

L’analyse par l’expert du constat précis de maître B accompagné de 8 photographies dont une en vue rapprochée de la soudure litigieuse (annexe 16 d/ du rapport), ainsi que l’absence de production par M. A d’un quelconque avis contraire émanant d’un technicien compétent, confirment la réalité du vice. Et l’état de corrosion avancée de la dite soudure permet de conclure à son antériorité à la vente.

L’impropriété du véhicule à son usage et la gravité du vice s’évincent de l’atteinte à l’organe essentiel qu’est la direction rendant la conduite de l’engin aléatoire et par voie de conséquence dangereuse.

Le jugement sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente pour vice caché et ordonné la restitution du prix par le vendeur en contrepartie de la restitution corrélative du tractopelle.

Sur ce dernier point, il convient de rappeler que M. Y ne renseigne pas la Cour sur le sort du véhicule alors que la Sarl H a été placée en liquidation judiciaire et que ce bien était ainsi susceptible d’une action en revendication par son propriétaire, qui était alors l’intimé. En conséquence, celui-ci devra faire son affaire de la restitution de l’engin à M. A, cette restitution étant le corollaire de la remise du prix.

Pour ce qui est des dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance, l’article 1646 du Code civil édicte que si le vendeur ignorait les vices de la chose, il ne sera tenu qu’à la restitution du prix, et à rembourser à l’acquéreur les frais occasionnés par la vente.

Il est constant que M. A et M. Y sont tous deux non-professionnels de sorte qu’il appartient à l’acquéreur de faire la preuve de la connaissance du vice par le vendeur.

A cet égard, il est soutenu par ce dernier qu’il n’a été propriétaire de l’engin que pendant deux ans et l’avait peu utilisé en raison de problèmes de dos. L’expert n’a fait aucune recherche sur les propriétaires antérieurs du véhicule de sorte que cette affirmation n’est pas utilement contredite.

Le tribunal a par des motifs pertinents retenu que la simple affirmation de l’expert selon laquelle le vendeur « en tant qu’utilisateur depuis plusieurs années, ne pouvait ne pas connaître (sic) les désordres affectant l’engin », est péremptoire et non étayée par d’autres éléments. La Cour ajoute que la formulation ‘ne pouvait ne pas connaître’ est de surcroît ambiguë.

M. Y ne prouvant pas la connaissance du vice par le vendeur, le jugement est confirmé sur le rejet de la demande au titre du préjudice de jouissance.

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Cour d’appel, Grenoble, 1re chambre civile, 7 juillet 2020, RG n° 18/03066

Aux termes de l’article 1641 du Code civil, le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui en diminuent tellement l’usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus.

Dans leur assignation de janvier 2017, les époux R., les acquéreurs, estiment que le défaut d’isolation du plancher bas constitue un vice caché.

Dès lors, c’est à tort que le tribunal a retenu que c’était l’absence de performance conforme au DPE qui constituait un vice caché.

Il est constant que le défaut d’isolation du plancher bas préexistait à la vente et ne pouvait être décelé par des acquéreurs profanes.

Toutefois, ce défaut d’isolation ne rend pas la maison inhabitable et, s’il majore les frais devant être engagés pour la chauffer, n’est pas de nature à en diminuer l’usage dans de proportions telles, que les acquéreurs s’ils en avaient été informés ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix.

De façon surabondante, en l’absence de toute démonstration de la connaissance par Monsieur S. et Madame S., vendeurs, de ce défaut d’isolation limité au plancher bas, ce qui est d’ailleurs retenu par l’expert, la clause exonératoire de garantie doit, par application de l’article 1643 du Code civil, recevoir pleine application.

Ainsi, le jugement déféré, qui met les vendeurs hors de cause, est confirmé sur ce point mais par d’autres motifs.

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Cour d’appel de Grenoble, 1re chambre civile, 30 juin 2020, RG n° 18/02045

Il ressort de l’acte du 13 avril 1996 que la mère des parties leur a fait donation d’une maison d’habitation édifiée sur les parcelles D 102 et D 103.

L’ensemble immobilier a été divisé en deux lots, le lot n° 1 (appartement au rez de chaussée, jardin et accès privatif ainsi que 50/100 des parties communes) revenant à Christiane B. épouse J., le lot n° 2 (la grange à aménager, jardin privatif sur la parcelle 103 et 50/100 des parties communes) revenant à Michel B.

La parcelle D 102 s’est ainsi trouvée divisée de la façon suivante, matérialisée sur le plan de division établi par le géomètre expert Guy B. :

– la partie bâtie, en deux parties privatives,

– la partie située au sud de la maison correspondant au jardin privatif du lot de Christiane B. épouse J.,

– la partie située au nord de la maison d’habitation correspondant aux parties communes.

Christiane B. épouse J. reproche à son frère Michel B. d’avoir créé un remblai et un escalier qui empiètent sur les parties communes et elle réclame la démolition de ces ouvrages sous astreinte.

 En 2011, Christiane B. épouse J. et Michel B. ont souhaité démolir un bâtiment ancien situé au nord de la parcelle 102, sur les parties communes, pour y édifier un bâtiment d’un volume similaire à usage de garages.

Ils ont ainsi déposé le 8 avril 2011 une demande conjointe de permis de construire accompagnée d’une note explicative et d’un plan en coupe intitulé ‘Évolution du profil du terrain.

Il apparaît clairement sur le plan en coupe que le niveau du terrain à venir est situé 0,7m plus bas que le terrain ancien, ce qui crée une déclivité et nécessite l’apport de gravier ainsi que la création d’un talus.

Il ressort de ce document que le décaissement réalisé pour la construction du garage a été voulu par les deux parties, de même que le remblaiement partiel du talus situé au nord du garage.

En outre le dénivelé consécutif au décaissement a rendu nécessaire la création de quelques marches pour accéder au jardin privatif du lot n° 2, ainsi que l’expert l’a indiqué dans son rapport.

Il ressort de ce qui précède, qu’outre que l’empiétement dénoncé est minime, ainsi qu’il apparaît sur le plan d’état des lieux annexé au rapport de l’expert, il a été créé avec l’accord de Christiane B. épouse J.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté la demande de démolition de Christiane B. épouse J.

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Cour d’appel de Montpellier, 3e chambre civile, 25 juin 2020, RG n° 15/09515

L’expert judiciaire a conclu que les désordres affectant les pièces de la charpente industrielle en bois sont dus à une attaque d’insectes à larves xylophages de type capricornes des maisons dont le développement larvaire est compris entre 3 et 7 ans allant jusqu’à 10 ans avec une moyenne de 5 ans, que les dégradations qui touchent les pièces des bois d’une grande partie de la charpente sont susceptibles de compromettre la solidité de la toiture et de menacer la sécurité des utilisateurs du bâtiment ; que le produit Hydrasil Doppel du fabricant Weyl utilisé par la SARL Barthes Bois suivant facture du 26 décembre 1996 dans le traitement de la charpente n’a jamais été référencé ni certifié par aucun organisme et n’a pas de fiche technique ; que les traces de cyperméthrine non quantifiables permettent de dire que le produit imprégnant le bois de la charpente ne fut pas suffisamment appliqué suivant les normes et les règles de l’art et/ou a perdu de son efficacité par lessivage lors des expositions aux intempéries.

L’expert, compte tenu du constat fait dans le rapport de diagnostic du cabinet JCVA Diagnostics lors de la vente de la maison date le début des attaques par les insectes xylophages d’avant novembre 2005 soit 9 ans après que les bois aient été traités par la SARL Barthes Bois.

La cour d’appel relève que l’expert ajoute que le laboratoire Critt Bois qui a procédé à l’analyse précise que le cyperméthrine reconnu dans son analyse est très peu soluble dans l’eau. Sa constante d’absorption sur le carbone organique indique qu’elle est immobile dans les sols. Son potentiel de lessivage est très faible. Ce constat permet donc d’éliminer la perte de l’efficacité du produit Hydrasil Doppel par lessivage lors des intempéries et de conserver comme cause à l’origine du sinistre une insuffisante application du produit suivant les règles de l’art.

Certes, l’utilisation d’un produit non certifié ne permet pas de préjuger de son inefficacité mais en l’espèce, elle est constatée puisque ainsi que le dit elle-même la SARL Barthes Bois, un traitement doit durer une dizaine d’années environ.

En outre, la SARL Barthes et Bois était tenue d’un devoir de conseil envers l’installateur et par son biais le maître de l’ouvrage Mme Z aux droits de laquelle sont les époux X. La société de construction de maison individuelle est certes un professionnel mais non du bois et la SARL Barthes Bois se devait d’informer l’installateur et le maître de l’ouvrage de la nécessité de poursuivre le traitement des insectes pendant la durée d’incubation des larves, de 3 à 7 ans et se devait surtout de leur fournir la fiche technique du ou des produits utilisés et à utiliser après la livraison de la charpente en vue de prévenir le risque d’apparition de larves issues des ‘ufs pondus dans le bois, véritable nécessité en présence de charpentes fermettes de faibles sections installées sous tuiles non isolées compte tenu de l’amplitude des variations de températures et de l’hygrométrie habituellement constatées dans nos régions du Sud. Or la SARL Barthes et Bois ne pouvait pas satisfaire à cette obligation contractuelle puisque le produit Hydrasil Doppel du fabricant Weyl qu’elle a utilisé dans le traitement de la charpente de la maison Z n’a jamais été référencé ni certifié par aucun organisme et n’a pas de fiche technique.

Ce fait elle ne l’ignorait pas lorsqu’elle a imprégné les bois de la charpente du produit Hydrasil Doppel et elle a délibérément pris le risque de l’inefficacité du traitement et de l’infestation par les insectes xylophages, inefficacité par l’application d’un produit non référencé et non certifié et inefficacité par l’absence de renseignements ou la méconnaissance d’éventuels traitements complémentaires à effectuer dans les années suivant l’application originaire.

L’application du produit Hydrasil Doppel avec toutes ses conséquences est donc un choix délibéré de la part de la SARL Barthes Bois qui pour remplir ses obligations pouvait appliquer un produit référencé, certifié et muni d’une fiche technique qui aurait été remise au constructeur de maison individuelle et par ce dernier à Mme Z, venderesse aux époux X.

C’est donc à bon droit que le tribunal a retenu dans ses motifs la faute de la Sarl Barthes Bois en ce qu’elle n’a pas pris, en pleine connaissance de cause, toutes les précautions en utilisant un produit de traitement non certifié et qu’elle n’a pas donné toutes les informations utiles à son acheteur sur la nécessité d’un contrôle régulier en vue de procéder à tout traitement du bois complémentaire pendant la durée d’incubation de 10 ans maximum des capricornes de bois et ce en vue d’éviter tout risque de propagation.

La SARL Parthes et Bois a donc commis une faute dolosive à tout le moins une omission fautive délibérée.

La responsabilité de la SARL Barthes Bois état retenue, celle-ci se doit d’indemniser les époux X de leur entier préjudice.

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Cour d’appel de Poitiers, 1ère chambre, 23 juin 2020, RG n° 18/02264

L’article 1792 du Code civil dispose que “tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître de l’ouvrage ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination“.

La mise en oeuvre de la garantie décennale intervient alors dans trois séries d’hypothèses de dommages matériels à l’ouvrage construit :

– lorsque le dommage compromet la solidité de l’ouvrage.

– lorsque le dommage affectant l’un des éléments constitutifs de l’ouvrage ou l’un de ses éléments d’équipement le rend impropre à sa destination. Dans ce cas, le critère d’impropriété à destination doit être apprécié par rapport à l’ensemble de l’ouvrage au regard de la destination convenue à l’origine de la construction. L’impropriété à la destination de l’ouvrage peut être retenue, même en l’absence de dommage matériel à l’ouvrage et s’analyse notamment au regard de la dangerosité de l’immeuble ou de son inaptitude à remplir les fonctions auxquelles il était destiné.

– enfin, lorsque le dommage affecte la solidité d’un élément d’équipement indissociable des ouvrages de viabilité, de fondation, de clos et de couvert (Code civil, art. 1792-2).

Aux termes du rapport d’expertise judiciaire déposé en date du 20 novembre 2016, les pins âgés se trouvant sur la propriété de U E sont âgés de 30 ans et étaient présents avant la réalisation du lotissement entre 2004 et 2006.

Alors que le chemin d’accès en pierres calcaires créé pour le lotissement n’était pas étanche, ils ont sollicité de la société S.A.R.L. DELAVOIX la réalisation sur ce chemin d’un revêtement bi-couche en 2008.

Ces travaux ont induit la constitution d’une barrière semi-étanche, ce qui a provoqué une rétention d’humidité sous le chemin.

Or, en période sèche, les racines des pins recherchent naturellement l’humidité, ce qui provoque des déformations du chemin du fait du grossissement des racines qui passent sous celui-ci.

Il en résulte une déformation du chemin, tel que rappelé par l’expert et ainsi que le démontre les photographies versées aux débats.

La société S.A.R.L. DELAVOIX ne peut contester que les travaux qu’elle a réalisés, compte tenu de leur ampleur et de leur technicité particulière, constituent bien un ouvrage au sens de l’article 1792 du code civil.

Or, s’agissant de l’édification d’un chemin enrobé, un impératif de planéité s’impose au constructeur, cela sur la durée.

S’il n’est pas possible, selon l’expert, de dire si les racines avaient atteint le chemin en 2008, la société DELAVOIX ne pouvait ignorer la proximité de la présence des pins, déjà imposants, et se devait d’adapter sa technique professionnelle à cet environnement.

Il y a lieu de constater que la présence des déformations de l’ouvrage n’est pas contestable, ces déformations rendant l’ouvrage impropre à sa destination de circulation dans le respect de l’impératif de planéité du chemin.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu l’engagement de la responsabilité de la société DELAVOIX au titre des dispositions de l’article 1792 du Code civil, la garantie décennale étant due.

S’agissant de la responsabilité de M. L, l’article 544 du code civil dispose que ‘la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlements’.

L’article 651 du même code précise que ‘ la loi assujettit les propriétaires à différentes obligations l’un à l’égard de l’autre, indépendamment de toute convention’.

En outre, l’article 673 du code civil dispose : “celui sur la propriété duquel avancent les branches des arbres, arbustes et arbrisseaux du voisin peut contraindre celui-ci à les couper. Les fruits tombés naturellement de ces branches lui appartiennent.

Si ce sont les racines, ronces ou brindilles qui avancent sur son héritage, il a le droit de les couper lui-même à la limite de la ligne séparative.

Le droit de couper les racines, ronces et brindilles ou de faire couper les branches des arbres, arbustes ou arbrisseaux est imprescriptible.”

Ainsi, le droit du propriétaire sera limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage.

Les juges du fond apprécient souverainement en fonction des circonstances de temps et de lieu la limite de la normalité des troubles du voisinage et il appartient à celui qui s’en prévaut de démontrer le trouble subi.

En l’espèce, il est établi par le rapport d’expertise judiciaire que les racines des arbres, propriété de M. L, ont cherché l’humidité sous la barrière semi étanche que constitue l’ouvrage réalisé par la société S.A.R.L. DELAVOIX.

Par leur grossissement, elles ont alors induit la déformation de l’ouvrage, ce qui constitue un trouble anormal du voisinage, nonobstant l’antériorité de ces plantations.

La responsabilité délictuelle de M. L a été justement retenue par le tribunal, et le jugement doit être confirmé en ce qu’il a condamné in solidum la société S.A.R.L. DELAVOIX et M. L à réparation.

L’expert judiciaire a pu préconiser, aux termes de son analyse, que soit réalisée une barrière anti-racinaire sur la longueur du chemin d’accès, sans qu’il y ait lieu à distinguer l’espace de parking, puis un profilage sur la moitié de la largeur du chemin et une réfection du revêtement bicouche pour un coût total de 9.016,15 EUR.

Le jugement doit être confirmé en ce qu’il a retenu cette somme comme permettant la réparation des dommages constatés.

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Cour d’appel, Rennes, 1ère chambre, 23 juin 2020, RG n° 19/04318

Mme V, acquéreur recherche la responsabilité du vendeur tant sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs que sur celui de la garantie des vices cachés.

Aux termes de l’article 1792 du code civil : «Tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination». Il ressort de l’article 1792-1, qu’est réputé constructeur «2° toute personne qui vend, après achèvement, un ouvrage qu’elle a construit ou fait construire». Il résulte enfin de l’article 1792-4-1 que l’action prévue par le texte précité se prescrit par dix ans à compter de la réception des travaux. Il sera enfin précisé que la clause d’exonération de la garantie des vices cachés est sans effet sur la garantie légale des constructeurs telle que prévue par les textes précités.

Il suffit de rappeler que la société de la Grande Place (venderesse à Mme V) a acquis l’immeuble litigieux suivant un acte authentique reçu le 9 novembre 2001 et a entrepris d’importants travaux (gros ‘uvre, aménagements intérieurs, réseaux et fluides) pour transformer cette maison d’habitation en immeuble collectif de trois logements (chacun comprenant séjour, salle d’eau et deux chambres) avec parties communes. L’expert indique dans son rapport que ces travaux ont été effectués entre 2001 et 2008 sans plus d’éléments.

La société de la Grande Place n’apporte, dans le cadre de la présente instance, strictement aucune précision complémentaire sur la date de réalisation de ces travaux. Elle précise seulement qu’ils n’ont pas été effectués par son gérant, M. E, par ailleurs maçon, mais par des entreprises dont elle s’abstient, au demeurant, de communiquer les noms, les assurances, les marchés et les factures. Aucune autorisation d’urbanisme n’est produite, ni déclaration d’achèvement, ni de procès- verbal de réception des travaux. La société de la Grande Place et M. E. exposent certes dans leurs écritures que les appartements ainsi créés auraient été loués à la fin de l’année 2002 mais ils n’en justifient pas davantage.

Il résulte du rapport de l’expert judiciaire que lesdits travaux ont consisté en de très lourdes modifications de l’immeuble. Dans ce cadre, ont notamment été posées sur les deux parquets bois existants, dont elles ont été séparées par un isolant (polystyrène), des chapes de béton de 60 à 70 mm d’épaisseur avec armature, chaînage et treillis métallique, le tout recouvert d’un carrelage. En sous face des planchers ont été installés des faux plafonds avec isolant fixés aux solives (dont certaines ont été renforcées) grâce à des suspentes métalliques.

L’expert relève qu’aucun traitement n’avait été opéré lors des travaux initiaux sur les bois en place (planchers bois constitués de solives et de parquets) lesquels ne présentaient sans nul doute pas de désordre avant la mise en ‘uvre des planchers béton.

Il est établi qu’en début d’année 2008, la présence de mérule a été détectée en partie Sud-Ouest de l’immeuble tant dans le plancher du premier étage que du second, et que deux traitements contre la mérule (suivis en 2009, juste avant la vente, d’un troisième contre les insectes xylophages) ont été mis en oeuvre par la société Breizh-Traitements (depuis liquidée) à la demande du propriétaire.

L’expert indique dans son rapport qu’à cette occasion, l’un des deux parquets (celui situé en dessous), dégradé par la mérule, a été partiellement déposé.

Cet immeuble a été cédé en février 2009 à Mme V qui a découvert, en septembre 2012, sur le doublage d’un mur la présence d’un champignon. Ayant pris contact avec une société spécialisée dans le traitement des parasites du bois, celle-ci lui a conseillé, face à l’ampleur des désordres, de faire établir un diagnostic. La société Alizé, mandatée dans ce cadre, a déposé le 31 octobre 2012 un rapport constatant «l’existence d’une infestation massive d’un champignon lignivore de type mérule Serpula Lacrymans dans l’immeuble, affectant notamment les façades Nord et Ouest du bâtiment», notant, fait rarissime selon l’expert, la présence en extérieur sur le pignon Nord-Ouest de l’immeuble d’un carpophore de mérule. Le diagnostiqueur précise en conclusions de son rapport que ‘”les dégradations observées trouvent leur origine dans l’existence d’une ancienne infestation par la mérule, mal ou insuffisamment traitée lors des années passées, et dans la réalisation d’un plancher béton sur solivage bois existant, qui a pu constituer un apport d’eau alimentant le parasite». Il a préconisé la réalisation, compte tenu de la fragilisation des appuis, d’un diagnostic de la résistance de la mécanique des bois et matériaux. M. Pierre D, ingénieur, a réalisé, en mars 2013, ce diagnostic à la demande de Mme V. Il conclut qu’il est indispensable de revoir l’intégralité des structures des planchers, soit en les renforçant soit en les remplaçant. Il estime qu’il y a un défaut de solidité lié à la présence de la mérule et menace de ruine. Il a notamment préconisé l’étaiement et l’évacuation du logement du rez-de-chaussée ainsi que la réalisation d’investigations complémentaires.

L’expert judiciaire, désigné à la demande de Mme V, a, dans son rapport, confirmé ce constat, relevant au sous sol et au rez-de-chaussée (planchers hauts), dans la partie Nord-Ouest du bâtiment une infestation majeure et en pleine activité de mérule (avec dégradations majeures des solives bois, Le sapiteur structure consulté par l’expert (BET Quilfen) retient que «la dalle béton d’épaisseur 7 cm ne peut être considérée comme porteuse dans le sens des solives (de mur à mur), son inertie étant nettement insuffisante pour équilibrer seule les charges qui lui sont appliquées. Entre solives, la dalle possède une inertie suffisante pour résister aux charges appliquées. Le poids de cette dalle et les surcharges associées sont directement transmises à la structure en bois massif. Dans l’hypothèse d’une conservation des dalles béton, il est impératif de faire procéder à une étude de sol et une reconnaissance des fondations existantes afin de déterminer si ces dernières sont en mesure de reprendre une surcharge d’environ 175 daN/m² par niveau. La structure en bois massif des planchers hauts RDC et R+1 est globalement sous dimensionnée vis à vis des normes et règlements en vigueur au moment des travaux de reprise des planchers. Il serait illusoire de vouloir conserver et/ou conforter la structure bois en place. Nous recommandons donc un remplacement de la structure actuelle par un solivage neuf en bois lamellé collé ou en lamibois ayant reçu un traitement de classe 2… La pénétration des éléments de structure bois est à proscrire. Le solivage sera repris par un lindier périphérique de classe d’emploi 4 scellé à la maçonnerie».

M. B estime que les planchers mis en oeuvre, non conventionnels, ont permis le développement de la mérule, les bois (solives et parquets) se trouvant confinés, sans ventilation dans un immeuble ancien présentant à cet égard des risques (immeuble pierres bois ayant une fissure infiltrante en pignon Nord Ouest).

L’expert note encore que les traitements de la mérule réalisés en 2008 ont été imparfaits et non conformes (protocoles référents non respectés), la société Breizh Traitements ayant accepté d’effectuer des traitements partiels répétitifs sans résoudre le problème fondamental et prioritaire à savoir le traitement de l’humidité, ni déposer les bois infectés, ce qui aurait remis en cause le principe constructif retenu par le maître de l’ouvrage.

Les désordres constatés par l’expert, qui résultent directement des travaux effectués sous la maîtrise d’ouvrage du vendeur, compromettent indiscutablement la solidité de l’ouvrage au sens de l’article 1792 du Code civil puisque, outre l’infestation par la mérule, la structure porteuse des planchers doit être intégralement reprise. Il suffit à cet égard de rappeler que, selon l’expert dont les conclusions ne sont pas discutées, ces désordres mettent l’immeuble en péril.

La société de la Grande Place, venderesse ayant réalisé ou fait réaliser des travaux, est assimilée, en droit, à un constructeur (article 1792-1 précité) et ne peut être exonérée, comme elle le prétend, de la garantie légale au seul motif que ces travaux n’ont pas été effectués par elle même mais dans le cadre de contrats d’entreprises confiés à des tiers (dont elle s’est gardée au demeurant de communiquer les identités). Par ailleurs, elle ne conteste pas la recevabilité de l’action de l’acquéreur pour avoir été introduite dans le délai de dix ans de la mise à disposition de l’immeuble après achèvement des travaux (à défaut de réception).

C’est dès lors à bon droit que Mme V. agit contre son vendeur sur le fondement de la garantie décennale des constructeurs (et ce sans qu’il y ait lieu de statuer sur la garantie des vices cachés).

L’expert B a chiffré les travaux de reprises en fonction des deux hypothèses possibles, la première correspondant à un choix réparatoire (reconstitution des planchers porteurs sous les dalles béton actuelles) et la seconde à une reconstruction des planchers avec reprise de l’ensemble des lots techniques et des lots de finition. Le chiffrage de la première solution s’élève à la somme de 165’465 euros TTC (incluant le coût des travaux 144’000 euros TTC, de la maîtrise d’oeuvre 18.715 EUR TTC et celui des études 2.750 EUR TTC) et celui de la seconde solution à celle de 235.500 EUR TTC.

L’expert préconise la première solution qui permet d’éviter la destruction totale des intérieurs de l’immeuble et qui est techniquement fiable au regard des désordres. Cette solution a été retenue à bon droit par le premier juge mais ce dernier a omis de tenir, dans le chiffrage qu’il a retenu, du coût de la maîtrise d”uvre (laquelle est indispensable compte tenu de l’ampleur des travaux) et des études (dont le sapiteur a rappelé le caractère nécessaire…).

Mme V réclamant à titre principal une somme de 235.500 EUR pour les travaux de reprise (sans au demeurant préciser lesquels), il convient, tout en retenant la première solution, de lui allouer la somme de 165.465 EUR TTC qui correspond à la réparation intégrale des désordres telle que retenue par l’expert dans le cadre de la première solution. La décision de première instance sera donc infirmée quant au montant de la somme allouée.

S’agissant des préjudices annexes (préjudice de jouissance et préjudice locatif), Mme V sollicite, en premier lieu, une somme de 82.360 EUR correspondant au montant des loyers qu’elle n’a pas perçus, arrêté au 1er septembre 2020. Ce préjudice ne peut toutefois être égal à cette somme sauf à supposer que les deux appartements auraient été loués sans discontinuer pendant huit ans et sans travaux de rénovation par la bailleresse. Au regard de ces éléments, la somme allouée à Mme V sera limitée à 55.000 EUR.

Le jugement sera confirmé en ce qui concerne la réparation du préjudice moral lequel résulte des tracas auxquels l’intimé a été exposée, justement évalué à la somme de 4.000 EUR.

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Cour d’appel de Rennes, 1re chambre, 23 juin 2020, RG n° 18/00806

La SAS LCBA entreprises, venant aux droits de la société LMC, acquéreur du château, souligne que la clause d’exonération des vices cachés ne portait que sur les vices cachés pouvant rendre l’immeuble impropre à sa destination apparus postérieurement au 31 décembre 2013. Mais elle n’établit pas qu’entre la date de la vente le 31 janvier 2012, qui contrairement à ce qu’elle soutient était aussi celle de sa prise de possession des lieux, la convention d’occupation précaire limitée dans le temps et dans l’espace n’interdisant pas celle-ci, et cette dernière date, se sont manifestés des vices non apparents au moment de la vente. Le fait que la société LMC, contrairement au conseil qui lui avait été donné, ait attendu le 30 septembre 2013, soit le jour où son obligation de paiement du prix devenait exigible, pour faire effectuer par la société CETI quelques sondages destructifs qui n’ont fait que confirmer l’infestation mise en évidence par le rapport de la SARL B. Diagnostics ne lui permet pas de faire courir de la date de ce rapport, la révélation du vice. L’expert a par ailleurs démontré que l’affirmation selon laquelle la prise de conscience de la fragilité de certaines menuiseries datait du début de l’année 2013 était tout aussi peu convaincante, les travaux afférents aux dites menuiseries ayant été commandés dès l’année précédente.

En toute hypothèse, le rapport d’expertise de la SARL B. Diagnostics communiqué à l’acquéreur dès avant la conclusion du premier compromis sous seing privé était explicite de la nature, de l’étendue et de la gravité de l’infestation par les champignons lignivores en relation avec les multiples sources d’humidité également signalées de sorte que même s’il existait quelques atteintes non consignées par ce rapport, ces omissions ponctuelles étaient sans incidence sur la portée des informations données à l’acquéreur quant à l’existence du vice lui-même dans son ampleur et ses conséquences au moment de la vente.

Certes il résulte du rapport d’expertise judiciaire qu’étaient déjà présentes en 2011, bien que non signalées par le diagnostiqueur et non visibles, les dégradations suivantes :

– grosse vrillette et mérule dans le volume 5 (chambre 7),

– mérule dans le volume 8 (WC 1),

– mérule et petite et grosse vrillette dans le volume 14 (dégagement),

– mérule, petite et grosse vrillette dans le volume 21 (chambre 3) ,

– mérule, petite et grosse vrillette et pourriture molle dans le volume 53 (distribution 6),

– mérule, petite vrillette et pourriture molle dans le volume 46 (cave 7),

– mérule, petite vrillette et pourriture cubique dans l’annexe chaufferie.

Ces atteintes qui affectent, à l’exception de deux chambres, des locaux annexes sont minoritaires par rapport aux nombreuses dégradations par les champignons lignivores relevés dans le rapport de la SARL B. Diagnostics souvent à proximité immédiate des dits volumes. Elle ne sont pas de nature à modifier la perception de l’étendue de l’infestation mise, par ce rapport, en évidence dans 41 volumes différents dont 8 chambres, un salon, un escalier, les greniers et cuisines.

Rien n’établit non plus que le vendeur qui avait mis immédiatement le diagnostic à la disposition de l’acquéreur ait eu une connaissance plus approfondie des désordres que celle révélée par le rapport. A cet égard, la société LMC reprochait à l’expert de ne pas avoir tenu compte de la pose d’un revêtement en jonc de mer sur le plancher du volume 51 (salon 5). Mais le diagnostiqueur précise n’avoir pu inspecter ce plancher en raison du dit revêtement et relève la présence, dans le même salon, sur les huisseries, les portes en bois et les plinthes, de dégradations du bois par les champignons lignivores, caractérisées par des renflements. Rien ne permet dès lors de soutenir qu’en apposant le revêtement en cause, dont rien n’empêchait à l’acquéreur d’exiger l’enlèvement, la SCI Emma ait eu la volonté de masquer des dégradations du bois qu’elle laissait concomitamment parfaitement visibles sur les huisseries, portes et plinthes de la même pièce. La même observation vaut pour le volume 76 (chambre 8) située au deuxième étage dans les combles. Si des travaux de réparation de couverture, de remplacement des plinthes côté Nord et de doublage du plancher y ont été effectués par le vendeur dans cette pièce, le rapport de la SARL B. Diagnostics y relevait sur le parquet, les huisseries et les portes, des dégradations par les champignons lignivores qui démontrent que les dits travaux n’étaient pas destinés à camoufler une infestation toujours visible et signalée au moment de la vente.

Il s’ensuit que le vice était dans son ampleur, ses causes (nombreuses sources d’humidité) et ses conséquences apparent au moment de la vente de sorte que l’action en résolution ou réduction de prix engagée à l’encontre de la SCI Emma, sur le fondement d’un vice caché sera rejetée.

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Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 2 juin 2020, RG n° 18/09312

L’acte authentique de vente du 30 septembre 2008 précise que le bien vendu consiste en « une maison de 3 pièces, cuisine, salle de bains, wc, véranda, garage, sur terrain d’environ 7500 m² avec remise en pierre, sur un terrain d’essence végétale locale, et terrain attenant cadastré (e) section G n° 921 et 923  » ; il précise que le terrain se situe en zone non constructible (zone agricole) du plan d’occupation des sols de la commune approuvé le 30 octobre 1980 ; il mentionne que deux permis de construire ont été obtenus le 7 mai 1973 et le 23 octobre 1978 ; le permis de construire du 7 mai 1973 autorise la construction d’un chien abri agricole d’une surface totale de planchers de 35 m², et celui de 1978 autorise l’aménagement d’un logement d’une surface totale de planchers de 58,85 m² sous réserve de certaines modifications .

Les époux X acquéreurs appelants font valoir au soutien de leurs demandes que la villa a une superficie de 110 m² alors que le permis n’autorise que 58,85 m² et que la partie construite sans autorisation concerne la véranda, le garage et l’une des 3 pièces de la maison, une chambre.

Il leur est opposé par les défendeurs, leurs vendeurs, d’abord un moyen tiré de la prescription de leur action .

Mais le tribunal a déjà exactement répondu que la preuve n’est pas rapportée que les époux X acquéreurs auraient eu connaissance de la différence entre la superficie de leur villa et les permis de construire délivrés avant de se procurer ces derniers auprès des services de la mairie d’Aups le 24 décembre 2014 ; en effet la lecture de l’acte authentique et des documents annexés ne permettait pas aux acquéreurs d’avoir connaissance de cette différence, les permis de construire n’étant pas joints à l’acte authentique de vente et le certificat d’urbanisme repris dans l’acte n’ayant pu les renseigner sur ce point .

Les époux X n’ont donc connu les faits leur permettant d’exercer leur action au sens de l’article 2224 du Code civil, qu’à compter du 24 décembre 2014, de sorte qu’ils ont régulièrement fait délivrer l’acte introductif d’instance le 9 juillet 2015, avant l’expiration du délai quinquennal de l’action .

Le jugement qui a rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription est donc confirmé .

Les époux Y vendeurs du bien l’ont fait édifier ;  ils n’ont jamais fait état de ce qu’ils avaient réalisé des travaux sans autorisation .

Ils ont déclaré à l’acte authentique, en page 15, que leur villa n’avait fait l’objet d’aucuns travaux depuis moins de 10 ans, ce que le certificat d’urbanisme délivré le 16 mai 2008, annexé à l’acte, confirmait .

Les époux acquéreurs produisent en cause d’appel des plans établis par Mme E, architecte DPLG, qui établit que la partie du bâtiment construite illégalement occupe une superficie de 54,9 m², soit 52,53 % de la superficie totale du bien immobilier laquelle s’élève à 104,5 m² .

Ces relevés sont corroborés par le procès-verbal de constat qui a été dressé par la société d’huissier Odin-Melique le 1er février 2017, le jour de prise de possession des lieux par les époux X, après renonciation par Mme Y à son droit d’usage et d’habitation suite à son admission en EPHAD .

Celle-ci ne discute pas ces éléments factuels .

La partie de la villa illégalement construite, qui correspond à l’extension de la maison par la construction d’une véranda, d’un garage et d’une chambre, figure pourtant dans la désignation en page 3 de leur titre de propriété ; page 19 de leur titre il est indiqué que le bien a fait l’objet de l’obtention de deux permis de construire non annexés à l’acte .

Les époux X acquéreurs démontrent qu’en réalité le 25 juillet 1977 les consorts Y avaient sollicité l’extension de la surface de l’abri agricole pour la porter à 104,4 m², ce qui leur avait été refusé par un arrêté du 20 octobre 1977 et qu’ils ont donc construit au mépris de ce refus, en parfaite connaissance de cause .

Les vendeurs-constructeurs ont ainsi sciemment dissimulé à leurs acquéreurs que leur maison avait été pour moitié édifiée sans autorisation ; cette réticence dolosive a déterminé les époux X à contracter ; ces derniers sont fondés à solliciter la réparation du préjudice qui en est résulté .

S’agissant de l’agent immobilier, celui-ci est responsable de la publication d’une annonce faisant mention expressément que la villa litigieuse avait une surface habitable de 110 m² (« Au pays de la truffe, pour les amoureux de la nature, à seulement 1 km du village, charmante maison de 110 m² (‘) » .

La SARL JBS conseil, qui admet avoir été le rédacteur de la promesse de vente, a eu en main les permis de construire ; sur la réclamation du notaire, maître C, du 3 septembre 2008, l’agent immobilier a répondu : «L’indication des permis de construire figure au paragraphe premier de la page 3 du compromis dont la copie vous a été adressée. Les originaux de ces documents sont à la possession de votre client qui nous les avait communiqués en son temps ; vous noterez que ces permis ont quasiment plus de 30 ans. » .

L’agent immobilier a manqué de professionnalisme ; ayant une parfaite connaissance de la teneur des permis de construire et des lieux pour les avoir visités à plusieurs reprises, il ne pouvait que constater que le permis de construire délivré en 1978 comportait à l’évidence une surface habitable moitié moindre et qu’il manquait manifestement sur le plan du permis la véranda, le garage et une troisième pièce .

Ce professionnel de l’immobilier a donc engagé sa responsabilité civile délictuelle; sa négligence a laissé croire aux époux acquéreurs que les permis qui avaient été délivrés en 1973 et 1978 autorisaient la construction des 110 m² que l’agent immobilier proposait à la vente .

Sans la faute de JBS Conseil, le dol commis par les vendeurs n’aurait pas pu prospérer, de sorte que leurs fautes respectives ayant également concouru à la réalisation du dommage, l’agent immobilier sera condamné in solidum avec la venderesse à réparer le dommage causé aux époux X .

S’agissant de la responsabilité des notaires, il est constant qu’un notaire n’a pas à opérer de déplacement sur les lieux pour vérifier l’état de l’immeuble vendu et sa consistance.

Au cas d’espèce, ni les déclarations des vendeurs ni le certificat d’urbanisme délivré par la mairie d’Aups le 16 mai 2008 ne permettaient à maître D ou à maître C de suspecter qu’une irrégularité avait été commise à l’occasion de la construction du bien .

En particulier, même si maître C, qui l’a réclamé par une lettre adressée à l’agent immobilier le 3 septembre 2008, avait eu connaissance du contenu du permis de construire accordé en 1978 et notamment du plan joint, ceux-ci ne faisaient pas apparaître de discordance entre la surface habitable autorisée et la désignation du bien immobilier objet de la vente qu’il passait, dans la mesure où il ne ressort d’aucun élément probant que l’un ou l’autre des notaires connaissaient la surface exacte du bien, laquelle n’est mentionnée ni à la promesse de vente ni à l’acte qu’il a instrumenté .

Il ne peut davantage être reproché aux notaires de ne pas avoir réclamé un certificat de conformité des travaux effectués en 1978, cette prescription n’ayant été instaurée qu’ après 1983 et ayant disparu en 2005 au profit d’un système déclaratif .

Aucun manquement à leurs obligations professionnelles ne peut être retenu contre les officiers ministériels (officiers publics) ; il s’ensuit le rejet de toutes les demandes formées contre eux et notamment celle de Mme Y d’être relevée et garantie par le notaire, alors que son dol n’est pas le fait du notaire .

Les défendeurs à l’action indemnitaire soutiennent que leurs agissements n’ont pu causer aucun dommage, faute de risque de démolition de la construction édifiée .

En effet, il est exactement soutenu que les époux X ne risquent plus aucune sanction pénale, dans la mesure où la prescription de l’action publique est de 3 ans à compter de l’achèvement des travaux .

De même, si le juge civil peut être saisi d’une action en responsabilité et ordonner la démolition d’une construction illégale, l’action en démolition fondée sur l’article L480-13 du Code de l’urbanisme est soumise à un délai de prescription de 10 ans à compter de l’achèvement des travaux pour une construction antérieure au 18 juin 2008 .

Ensuite, s’agissant de la sanction administrative encourue, c’est-à-dire d’abord d’une éventuelle action de la commune pour assurer le respect des règles permettant le fonctionnement des services publics ou régissant les activités soumises par la loi à la surveillance de l’administration dans un but d’intérêt général, si cette action est imprescriptible, elle demeure peu probable en l’espèce, le raccordement au réseau de la construction litigieuse n’étant pas discuté par les parties .

En revanche lorsque des travaux importants doivent être engagés sur un immeuble dont tout ou partie a été édifié sans permis de construire, la demande d’autorisation doit concerner non seulement les travaux engagés, mais encore régulariser ceux déjà effectués sans permis .

Les époux acquéreurs, qui n’invoquent pas le risque de démolition du bien qu’ils ont acquis, font donc exactement valoir que le propriétaire d’une construction illégale ne peut pas faire sur le bien acquis des travaux importants sans une régularisation préalable .

La venderesse prétend que cette sanction administrative qui permet à une commune de s’opposer à toute nouvelle autorisation de travaux sur le bien litigieux tant que la construction irrégulière n’est pas régularisée, ne serait pas applicable en présence d’une irrégularité concernant une construction réalisée en vertu d’un permis de construire et achevée depuis plus de 10 ans selon l’article L 111-12 al. 1 du Code de l’urbanisme .

Mais la prescription administrative décennale ne s’applique pas aux travaux qui sont réalisés sans permis et qui bouleversent l’économie du permis de construire obtenu .

En effet depuis la loi n° 2006-8 72 du 13 juillet 2006, lorsqu’une construction est achevée depuis plus de 10 ans, le refus de permis de construire ou de déclaration de travaux pour des travaux nouveaux ne peut plus être fondée sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme, mais qu’il en va différemment dans les cas particuliers énumérés à l’article L 111-12 de loi, et notamment «  e) Lorsque la construction a été réalisée sans permis de construire » .

Cette disposition vise la situation d’une construction irrégulière, au premier rang desquelles se trouve celle qui a été réalisée différemment du permis, quand la modification bouleverse l’économie du projet notamment parce qu’elle en modifie complètement soit son ampleur (SHON), soit sa nature .

Au cas d’espèce, la construction a fait l’objet d’un permis, mais ce qui a été construit par les époux Y est très différent de ce qui a été autorisé, la SHON étant quasiment double de celle autorisée ; dès lors la prescription administrative décennale ne s’applique pas et la situation du bien ne peut être régularisée que par la délivrance d’un nouveau permis .

Des travaux nouveaux peuvent donc être refusés aux acquéreurs par l’autorité publique en se fondant sur l’irrégularité de la construction initiale au regard du droit de l’urbanisme ;  la mairie d’Aups a déjà fait connaître le 30 avril 2015 aux époux X que « leur projet de régularisation d’une villa de 110 m² nécessite l’obtention d’un permisde construire et que le terrain se situait en zone ‘A’ au PLU, zone strictement réservée aux exploitations agricoles  » .

Par ailleurs une attestation de la mairie de la commune d’Aups datée du 10 novembre 2015 établit qu’en cas de sinistre les droits à reconstruire ne seront que ceux des 58, 85 m² autorisés par le permis de construire délivré le 23 octobre 1978, le bien étant édifié en zone agricole ; que seuls des travaux confortatifs des constructions existantes sont autorisés .

L’absence de recours actuel contre des constructions édifiées et l’allégation selon laquelle que les acquéreurs auraient déjà transformé le garage en pièce habitable sont inopérants à cet égard .

Les époux X qui ne peuvent régulariser la situation de leur bien immobilier qui ne peut faire l’objet ni de travaux modificatifs (une extension étant déjà exclue par la situation du bien en zone agricole), ni d’une reconstruction à l’identique en cas de sinistre, et qui ne pourront revendre au prix du marché en raison de ces graves empêchements, subissent un dommage direct, actuel et certain ouvrant droit à réparation .

Il s’ensuit la réformation du jugement qui a rejeté toutes leurs demandes indemnitaires.

Les acquéreurs, qui ne réclament pas la réparation du préjudice entier issu de la perte de valeur du bien immobilier qu’ils ont acquis, et qui ne réclament pas la nullité pour vice du consentement, sont fondés à soutenir que s’ils avaient eu connaissance du caractère illégal des constructions réalisées et de l’inconstructibilité attachée à la personne même du bénéficiaire de la construction, ils n’auraient pas acquis le bien dans les mêmes conditions, voire auraient renoncé à la vente si les vendeurs avaient refusé de diminuer le prix de vente en considération du défaut de la construction et prétendu en obtenir le même prix qu’une construction légale .

Le dol des vendeurs et le manque de professionnalisme de l’agent immobilier ont fait perdre une chance de négocier en connaissant la perte de superficie autorisée, de l’ordre de 54,9 m², soit 52,53 % de la superficie du bien immobilier .

La perte d’une chance ne pouvant équivaloir à la chance perdue, ce préjudice sera entièrement réparé par l’octroi de la somme de 40’000 EUR à titre de dommages intérêts, étant observé que les époux acquéreurs ont l’usage précaire de la superficie illégale acquise .

Et les époux X ont subi divers tracas ; ce préjudice moral sera réparé par l’octroi de la somme de 5’000 EUR à titre de dommages-intérêts .

La venderesse et l’agent immobilier sont donc condamnés in solidum à leur verser la somme de 45’004 EUR à titre de dommages-intérêts, toutes causes de préjudices confondues, étant relevé que Mme Y ne peut prétendre être relevée et garantie par la société JBS Conseil, le dol lui étant personnellement imputable.

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Cour d’appel de Rennes, 1ère chambre, 2 juin 2020, RG n° 18/04893

Mme Z, acquéreur, soutient que la clause de non garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente ne trouve pas à s’appliquer dès lors que M. A et Mme B, vendeurs, sont présumés avoir connu les vices comme étant constructeurs vendeurs, qu’au surplus, M. A était lors de la vente un professionnel de l’immobilier. Elle soutient ensuite qu’il est démontré par le rapport d’expertise que les vices qui affectent le bien étaient antérieurs à la vente et qu’ils constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil.

Les consorts A-E répondent que les désordres constatés n’ont pas la gravité requise pour justifier l’annulation de la vente.

Pour la cour d’appel :

Aux termes de l’article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il résulte des dispositions de l’article 1642 du même code qu’un vice est apparent à partir du moment où il est connu, non seulement dans sa manifestation, mais aussi dans sa cause et son amplitude ou si des indices pouvaient alerter l’acquéreur.

Lorsque l’acte de vente comprend une clause d’exclusion de la garantie, comme c’est le cas en l’espèce, la garantie n’est due que si le vendeur avait connaissance du vice lors de la vente.

Il ressort du rapport d’expertise que le bien était affecté, au moment de la vente, des vices suivants de nature à le rendre le impropre à destination :

*défaut de fixation de l’escalier : l’expert a expliqué que ce désordre qui porte atteinte à la sécurité des personnes, «n’était pas forcément visible au moment de l’acquisition». Les consorts A-E ne rapportent pas la preuve de cette visibilité.

*pénétrations d’eau au niveau du garage : L’expert a expliqué que les eaux de ruissellement ne pouvaient que pénétrer à l’interieur du garage en raison d’un seuil de béton réglé trop haut pour la feuillure de récupération de eaux. Il écrit que «’cette malfaçon n’était pas perceptible au moment de la vente, même si elle était visible’». Il doit ainsi être entendu que le désordre était caché pour Mme Z, profane en matière de construction.

En outre, le bien était affecté de désordres de gravité moindre mais qui étaient de nature à en diminuer l’usage :

*fissurations de placo-plâtre, dans les chambres. L’expert a constaté un jeu important des suspentes de faux plafond et analysé que ce jeu suffit à lui seul à expliquer l’apparition de bruits et craquements par grand vent, rendant les pièces de sommeil impropres à leur destination. Si les fissures étaient apparentes au moment de la vente, les anomalies de mise en oeuvre ne l’étaient pas pour un acquéreur profane, pas plus que leurs conséquences sonores.

*difficulté de chauffer la maison en hiver, en raison d’une isolation thermique en comble anormalement posée, d’une mise en oeuvre «’anarchique’» de l’isolant dans le faux plafond, un passage de conduite de VMC propice aux rétentions d’eau, menuiseries extérieures non réglementaires. Mme Z, même en ayant connaissance du classement DPE médiocre du bien, ne pouvait lors de la vente, connaître le désordre dans sa cause comme dans son amplitude. Ainsi, ce désordre était caché pour l’acquéreur.

Les vices multiples constatés par l’expert, dont certains étaient de nature à rendre le bien impropre à sa destination et d’autres à en diminuer sensiblement l’usage étaient de nature à diminuer tellement l’usage de la chose que Mme Z ne l’aurait pas acquise si elle les avaient connus. Ils constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil.

M. A et Mme B ont indiqué à l’expert qu’ils avaient réalisé eux-mêmes les doublages et l’isolation. De plus, au moment de la vente, M. A était gérant de deux sociétés ayant pour objet la construction de maisons individuelles : La société unipersonnelle EGBRS et la SARL Maisons Bat Ys, et gérant de la SARL unipersonnelle Bat Ys, ayant pour activité l’ingénierie et les études techniques. Ainsi, les vendeurs avaient la qualité de professionnels de la construction, de sorte qu’ils étaient présumés connaître les vices affectant le bien vendu. La double circonstance qu’ils n’y aient pas vécu et que leurs locataires n’aient pas fait état de dommages n’est pas suffisante pour contredire cette présomption. Dès lors, les consorts A-E ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés stipulées dans l’acte de vente.

Il résulte de tout ceci que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente et condamné M. I A et les ayants droit de Mme B à la restitution du prix de vente.

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