ACTE DE VENTE NE PRECISANT PAS LA PROVENANCE DES FONDS NECESSAIRES AU PAIEMENT DU PRIX
Acte de vente et provenance des fonds
Exposé des faits :
Les consorts L.-B. concluent :
-. à la confirmation du jugement entrepris,
-. dès lors que pas plus qu’en première instance, les cohéritiers, Arlette B. épouse B. L. et Michèle B. épouse B. ne prouvent que le défunt, avait financé les actes d’acquisitions de terres sises à Seichamps de 1971 et 1977 prétendument déguisés en donation au profit de l’épouse, séparée en biens ainsi que pour l’opération de cession et acquisition d’une maison à construire sur le terrain cadastré AK 522/523 à Malzéville.
Au contraire ils relèvent :
-. l’absence de preuve de paiement effectué par Henri B.,
-. la réalité des mentions des actes authentiques quant à la provenance des fonds ayant financés les acquisitions en litige,
-. ainsi que la preuve d’une carrière professionnelle de Janine L. veuve B..
Procédure (Acte de vente et provenance des fonds) :
Première instance :
A l’appui de leur recours, Arlette B. Épouse B. L. et Michèle B. épouse B. exposent, que :
-. Janine L. n’a pas pu financer la moitié des acquisitions de terrains sus visés,
-. pas plus que l’acquisition d’une maison à construire par l’entremise de la société le Nid Lorrain,
-. selon une double opération du 24 octobre 1998.
Ils affirment uniquement, à titre de démonstration, que Janine L. n’avait pas de ressources et que par conséquent seul le défunt a pu financer les acquisitions litigieuses.
Or il appartient à celui qui fait valoir l’existence d’une donation déguisée d’en établir la réalité, à savoir :
-. un financement unilatéral
-. ainsi qu’une acquisition pour le compte d’un autre ; ce dans un but de donner sans contrepartie.
A cet égard il est constant, que :
-. le silence gardé sur l’origine des fonds ayant servi aux acquisitions suspectes,
-. n’est pas suffisant pour établir l’existence d’actes de dissimulations mensongères portant sur l’origine des fonds.
De plus, Janine L. et Fabrice B. relèvent qu’il résulte des dispositions de l’article 1099-1 du code civil que « quand un époux acquiert un bien avec ses deniers qui lui ont été donnés par l’autre à cette fin, la donation n’est que de deniers et non bien auquel ils ont été employés » ce qui exclut de pouvoir solliciter à la fois le rapport de la moitié des fonds employés pour les acquisitions de terrains à Seichamps ainsi que la moitié de la valeur de la maison à Malzéville, prétendument acquise au moyen de deniers provenant des premières ventes ce qui constituerait un « double rapport ».
Cour d’appel (Acte de vente et provenance des fonds) :
Aussi il y a lieu de relever, que les actes authentiques respectivement concernant des immeubles sis à Seichamps les 9 novembre 1971 (terrain) et 2 février 1977 (Bergerie) mentionnent que les prix d’acquisition de 50.000 et 35.000 francs ont été acquittés partiellement par un emprunt de 35 000 francs obtenu par M. et Mme B. et au surplus par des paiements au comptant « chacun en ce qui le concerne tel que cela résulte de la comptabilité de l’office notarial du vendeur ».
De plus ces mentions sont reprises dans l’acte de revente de ces biens immobiliers, effectué le 24 octobre 1978 au bénéfice de Didier S. et Jocelyne R. en l’étude de Maître D., notaire (page 3 ‘origine de propriété).
Enfin l’acte de vente « à terme » d’un immeuble à construire sis à Malzéville a été conclu :
-. le 7 septembre 1977 par devant maître Jacques M., notaire à Nancy,
-. entre la société d’HLM le Nid Lorrain et Mme Janine L. épouse B.,
-. pour un prix de 224.000 francs, dont 104.850 francs payés comptant (par la comptabilité du notaire) ; moyennant un emprunt de 107 500 francs payable en 25 annuités à la charge de Mme B.
Motifs :
Certes M. B. s’est porté caution de son épouse, sans cependant qu’il ne soit allégué de la mobilisation de cette garantie aux fins de paiement de cet emprunt.
La simulation du « taux d’endettement » de Janine B. :
-. par le financement allégué de l’emprunt de l’immeuble d’habitation à Malzéville
-. ainsi que du terrain à Seichamp (pièce 20 appelants),
-. n’est pas en soi significatif faute de connaître de poids de charges et leur répartition dans le budget du ménage.
En effet, Janine B. a, en produisant son « relevé de carrière », détrompé l’affirmation des appelantes tenant à l’absence de revenus ; ainsi postérieurement au mariage des époux B., elle justifie avoir occupé sans discontinuer des emplois salariés d’octobre 1970 à décembre 1996, en qualité d’employé non cadre chez cinq employeurs différents.
Il en résulte l’absence de preuve d’un financement unilatéral des acquisitions immobilières susvisées ainsi que de la passation d’actes de réelles libéralités.
Solution retenue (Acte de vente et provenance des fonds) :
En effet tel que relevé par les premiers juges, « la qualification de donation déguisée ne peut être retenue qu’en présence d’une dissimulation mensongère de l’origine des fonds ayant permis l’achat et ce mensonge ne peut être déduit du silence de l’acte quant à l’origine des fonds » a fortiori quand la preuve du caractère mensonger du financement mentionné dans l’acte n’est aucunement rapportée comme au cas d’espèce selon les énonciations sus visées.
Dès lors le jugement entrepris est confirmé à cet égard.
Cour d’appel de Nancy, 1re chambre civile, 2 juin 2020, RG n° 19/01516