PERMIS DE CONSTRUIRE : LA FIN D’UNE CONTROVERSE AUTOUR DE L’ASSIETTE DANS LE CADRE D’UNE DIVISION PRIMAIRE

PERMIS DE CONSTRUIRE : LA FIN D’UNE CONTROVERSE AUTOUR DE L’ASSIETTE DANS LE CADRE D’UNE DIVISION PRIMAIRE

Conseil d’Etat, 12 novembre 2020, req. n° 421590

Lorsqu’un projet de construction porte sur un groupe d’immeubles ou sur un immeuble autre qu’une maison individuelle et que son implantation est prévue sur la fraction d’un terrain qui a vocation à être divisé par la suite (division primaire), il est possible de requérir l’obtention d’un permis dit « valant division », soit une autorisation de construire, qui, par anticipation, va s’appliquer à une parcelle issue d’une division foncière qui n’est pas encore intervenue.

Mais faut-il retenir la parcelle d’assise du projet, telle qu’elle existera une fois la division effectuée ? Ou bien faut-il apprécier la régularité du projet par rapport à l’ensemble de l’unité foncière qui a vocation à être divisée ?

Par un arrêt de cassation, le Conseil d’Etat (12 novembre 2020, req. n° 421590) a tranché cette controverse autour de l’assiette du permis de construire dans le cadre d’une division primaire d’un terrain et a retenu la seconde option.

Au regard du droit de l’urbanisme, la division primaire se définit comme une « division en propriété ou en jouissance effectuée par un propriétaire au profit de personnes qui ont obtenu un permis de construire ou d’aménager portant sur la création d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle au sens de l’article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation » (article R. 442-1 du Code de l’urbanisme).

L’article L. 231- 1 du Code de la construction et de l’habitation définit la « maison individuelle » comme un « immeuble à usage d’habitation ou d’un immeuble à usage professionnel et d’habitation ne comportant pas plus de deux logements destinés au même maître de l’ouvrage ».

Le problème de l’assiette de la demande de permis de construire se posait puisque la division du terrain n’était pas encore réalisée au jour de la demande de permis portant division primaire.

La Cour administrative d’appel de Lyon a jugé que la demande de permis de construire ne devait porter que sur la superficie du terrain divisé, et non sur la totalité de la parcelle puisque le bénéficiaire de la cession ne devait devenir propriétaire que d’une partie de la parcelle (1re ch., 12 novembre 2013, req.n° 13LY00584). Dans cette affaire, le pétitionnaire avait obtenu un permis de construire tacite pour le projet de construction de deux immeubles à usage d’habitation et la réhabilitation et le changement de destination d’un immeuble à usage de bureaux sur une fraction d’un terrain ; il avait indiqué au service instructeur que le terrain fera l’objet d’une division ultérieure. Un recours en annulation pour excès de pouvoir de ce permis de construire et de la décision implicite rejetant le recours gracieux a été déposé pour non-respect des dispositions du PLU relatives à l’emprise au sol, au nombre de places de stationnement et au traitement des espaces libres.

Le Conseil d’Etat, par l’arrêt précité, répond aux deux questions.

Sur l’assiette du permis de construire déposé antérieurement à la division du terrain :

« Eu égard à l’objet de ce procédé permettant de combiner, pour les projets portant sur un groupe de bâtiments ou un immeuble autre qu’une maison individuelle destinés à occuper une partie de l’unité foncière existante, l’obtention de l’autorisation d’urbanisme nécessaire au projet et la division de l’unité foncière existante, le respect des règles d’urbanisme doit être apprécié au regard de l’ensemble de l’unité foncière existant à la date à laquelle l’administration statue sur la demande, bien que cette dernière soit informée de la division à venir. »

Sur l’assiette du permis de construire modificatif déposé postérieurement à la division :

« Dans l’hypothèse où, postérieurement à la division du terrain mais avant l’achèvement des travaux, le pétitionnaire dépose une demande de permis modificatif, il y a lieu d’apprécier la légalité de cette demande sans tenir compte des effets, sur le terrain d’assiette, de la division intervenue. »

Aussi il convient d’instruire la demande de permis au regard de l’unité foncière telle qu’elle existe à la date du permis, abstraction faite de sa division future, sans prendre en compte un éventuel risque de sur-densification. De même pour les demandes de permis modificatifs.

https://www.christian-finalteri-avocat.fr/cabinet-avocat-competences/droit-de-lurbanisme/