BAIL D’HABITATION : RESPONSABILITE DU BAILLEUR EN RAISON DU MANQUEMENT A L’OBLIGATION DE DELIVRER UN LOGEMENT DECENT
Obligation de délivrance d’un logement conforme
Exposé des faits :
Par acte sous signature privée en date du 8 juillet 2014, l’OPH Moselle (Moselis) a donné à bail à Mme Nathalie F. un pavillon sis […].
Mme F. a fait état de fissures et d’infiltrations d’eau.
Une expertise judiciaire a donc été ordonnée par le juge des référés du tribunal d’instance de Thionville le 4 juillet 2017.
Le rapport a été déposé le 18 juillet 2018.
Selon acte en date du 28 novembre 2018, elle a assigné Moselis devant le tribunal d’instance de Thionville.
Au dernier état de la procédure elle a sollicité la condamnation du bailleur à lui verser des sommes :
- – au titre du préjudice de jouissance,
- – des frais de relogement, de la dégradation de ses meubles, de la surconsommation d’eau,
- – des frais d’ouverture des compteurs d’énergie et de son préjudice moral,
- – outre une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Pour la cour d’appel saisie (Obligation de délivrance d’un logement conforme) :
Le bailleur engage sa responsabilité envers le locataire pour manquement à :
- – son obligation de délivrer un logement décent et en bon état d’usage et de réparations.
Le logement présente des traces d’humidité, de moisissures et des son installation intérieure présente des fuites.
Le bailleur a immédiatement réagi au premier signalement de désordre. Cependant, il n’en est pas de même pour le second signalement qui faisait état de désordres plus importants :
- – par leur ampleur,
- – et le nombre de pièces impactées.
Ainsi, il a ainsi engagé sa responsabilité en ne procédant pas aux travaux nécessaires ; travaux afin d’identifier l’origine de l’humidité et des désordres importants subis par la locataire qui l’a avisé dès fin août 2016 alors qu’il lui était possible de :
- – faire procéder à un examen approfondi des lieux loués pour déterminer l’origine et la cause des désordres,
- – sans attendre la désignation d’un expert judiciaire.
Solution retenue :
Par conséquent, le bailleur est donc condamné à réparer le préjudice de jouissance subi par le locataire jusqu’à son relogement par le bailleur.
Selon l’expert judiciaire, le préjudice de jouissance doit être évalué à 10 % du montant du loyer étant rappelé que le logement :
- – n’était pas inhabitable,
- – et que les traces d’humidité étaient limitées à certaines pièces sans empêcher la jouissance totale des lieux.
Le bailleur est responsable de son inertie fautive pour la période de 2 ans et 6 mois. Il est donc tenu au paiement de la somme de 1.697 EUR à titre de dommages et intérêts.
En outre, la surconsommation d’eau, induite par les fuites et infiltrations d’eau dans le logement qui n’ont pas été réparées par le bailleur :
- – a généré des difficultés financières importantes pour le locataire et des procédures de saisie sur salaire,
- – ce qui justifie donc l’existence d’un préjudice moral, distinct du préjudice de jouissance déjà indemnisé.
Ainsi, il lui sera alloué 1.000 EUR à titre de dommages et intérêts.
Cour d’appel de Metz, 3e chambre, 13 Janvier 2022, RG n° 20/01402