DEPENSES DE CONSERVATION DES BIENS INDIVIS
Dépenses de conservation des biens indivis
L’indivision est définie par l’article 815 du Code civil. C’est une situation dans laquelle plusieurs personnes exercent des droits de même nature sur un même bien ou sur une même masse de biens, sans pour autant que leurs parts respectives se trouvent matériellement divisées.
Ainsi, lorsque plusieurs personnes sont propriétaires ensemble d’un même bien, il s’agit d’une situation d’indivision.
L’indivision peut être une situation volontaire, par exemple lorsqu’un couple, des amis ou des associés décident d’acheter un bien en commun. Mais il peut également s’agit d’une situation subie, en cas de divorce ou de succession par exemple.
Le règlement par anticipation d’un emprunt ayant permis l’achat d’un bien indivis, lorsqu’il est effectué par un indivisaire avec ses propres deniers, constitue une dépense nécessaire à la conservation de l’immeuble indivis et donne lieu à indemnité.
Solution retenue par la Cour de cassation (Dépenses de conservation des biens indivis) :
La Cour de cassation a été saisie par le tribunal judiciaire de Mulhouse de la demande d’avis suivante : Le remboursement anticipé d’un emprunt ayant permis l’achat par un couple de pacsés d’un bien en indivision, lorsqu’il est effectué par un des partenaires au moyen de ses deniers personnels au cours de l’indivision, constitue-t-il une dépense nécessaire à la conservation du bien indivis ou, au contraire, une dépense d’acquisition ?
C’est une dépense de conservation, répondent les Hauts magistrats. Ils rappellent qu’il a déjà été jugé que :
-. constitue une dépense de conservation le remboursement des échéances de l’emprunt souscrit pour l’acquisition d’un bien indivis (Cass. 1e civ. 7-6-2006 n° 04-11.524 : Bull. civ. I n° 284 ; Cass. 1e civ. 20-1-2010 n° 08-19.739 F-D : BPAT 2/10 inf. 117 ; Cass. 1e civ. 15-5-2018 n° 17-16.166 F-D). En effet, un tel règlement permet de préserver l’indivision d’un risque de défaillance de nature à entraîner la perte du bien indivis et, ainsi, de le conserver dans l’indivision ;
-. cette solution a été étendue au prêt relais qui conserve le bien indivis tout autant qu’un prêt classique (Cass. 1e civ. 26-1-2022 n° 20-17.898 F-B : BPAT 2/22 inf. 98).
Ils ajoutent qu’il n’y a pas lieu de distinguer selon que le remboursement de l’emprunt s’effectue par le paiement des échéances ou par un ou des règlements anticipés.
Ce qu’il faut également savoir :
Concernant les frais et charges portant sur le bien indivis, par principe, chaque indivisaire doit y participer.
En effet, les charges liées à l’entretien et à la conservation du bien constituent une dette générale de l’indivision et doit donc être supportée par tous les indivisaires. Ces dépenses doivent être remboursée, quelle que soit leur importance.
Ainsi, chaque indivisaire doit participer aux différents paiements à proportions de leurs droits, c’est-à-dire selon leur quotes-parts d’indivision.
Si toutefois l’un des indivisaires participe seul au paiement des frais et charges, il pourra se retourner contre ses coindivisaires afin de leur demander le remboursement d’une partie de ces frais en fonction de leurs parts. Il devra donc être dédommagé même si les dépenses n’ont pas procuré de plus-value.
Cela est également valable pour les impôts relatifs au bien, et notamment pour la taxe foncière. En effet, la Cour de cassation a récemment rappelé que le règlement de la taxe d’habitation, qui est une dépense de conservation, doit être supporté par les coindivisaires proportionnellement à leurs droits dans l’indivision (Cass. 1re civ., 10 févr. 2021, no 19-20957).