RESIDENCE DE TOURISME ACQUISE EN DEFISCALISATION : Modification matérielle de la commercialité (cass. civ. 3ème n°956 du 25 octobre 2018 ; pourvoi n° 17-22.129)
L’ensemble des acquéreurs des lots de copropriété de la résidence Central Park, édifiée dans une station de tourisme, a consenti, au titre d’un programme de défiscalisation, un bail commercial à la société Remy Loisirs ; la locataire a notifié un mémoire en révision des loyers à chacun des propriétaires des lots ; invoquant une modification matérielle de la commercialité, elle a saisi le juge des loyers commerciaux en fixation de la valeur locative de la totalité de la résidence.
La société Remy Loisirs a fait grief à l’arrêt d’appel de rejeter ses demandes, alors, selon elle, qu’en se bornant à énoncer que « la présence » de sociétés concurrentes ne peut être considérée comme la démonstration à elle seule d’une modification matérielle des facteurs de commercialité et que le fait que les quatre autres résidences de tourisme de station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs est une décision de gestion propre aux résidences concernées et n’est pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, sans rechercher si la faillite des quatre établissements concurrents de la station, la reprise de leurs fonds de commerce par de nouveaux exploitants pour une valeur nulle à la suite de leur déconfiture et la nouvelle politique tarifaire de ces repreneurs qui n’étant plus tenus par les mêmes charges, sont en mesure de proposer des prix très inférieurs et de multiplier les tarifs promotionnels, obligeant la société Remy Loisirs à s’aligner sur les tarifs pratiqués sur la station et la contraignant à subir un effet de ciseaux entre les loyers indexés qu’elle doit servir à ses bailleurs et ces tarifs, ne constituait pas pour la société Remy Loisirs une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’art. L. 145-38 du Code de commerce.
Mais ne constitue pas une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, au sens de l’art. L. 145-38 précité, la modification en faveur d’entreprises concurrentes, intervenue entre la date de la fixation du loyer et celle de la demande de révision, de conventions auxquelles le bailleur et le locataire sont tiers.
Ayant retenu que le fait que quatre autres résidences de tourisme de la station aient renégocié les loyers versés aux propriétaires investisseurs était une décision de gestion, propre aux résidences concernées qui n’était pas opposable aux preneurs pour apprécier la commercialité de la résidence, la cour d’appel, qui en a souverainement déduit que la société Rémy Loisirs ne rapportait pas la preuve d’une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité, a légalement justifié sa décision.
Texte intégral de l’arrêt ici : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/956_25_40540.html