SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES ET RECEPTION DES FONDS RELATIFS AUX TRAVAUX DANS LES PARTIES COMMUNES
Prix des travaux des parties communes
Un copropriétaire n’a pas qualité pour agir en paiement du coût des travaux de remise en état de parties communes rendus nécessaires par une atteinte portée à celles-ci par un tiers à la copropriété.
Des copropriétaires assignent le constructeur de leur immeuble en paiement des travaux de reprise des désordres et des non-conformités affectant les parties communes de l’immeuble.
La cour d’appel déclare leurs demandes irrecevables au motif que leurs demandes d’indemnisation visent des désordres affectant les parties communes.
Le pourvoi est rejeté : il résulte de la combinaison des articles 14, al. 4 et 15, al. 1er de la loi du 10 juillet 1965 que, si un copropriétaire peut, lorsque l’atteinte portée aux parties communes par un tiers à la copropriété lui cause un préjudice propre, agir seul pour la faire cesser, il n’a pas qualité à agir en paiement du coût des travaux de remise en état rendus nécessaires par cette atteinte, qu’il revient au seul syndicat des copropriétaires de percevoir et d’affecter à la réalisation de ces travaux.
Ce qu’il faut savoir (Prix des travaux relatifs aux parties communes) :
Confirmation de jurisprudence :
L’article 15 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965 détermine qui, du syndicat des copropriétaires ou des copropriétaires eux-mêmes, a qualité pour exercer telle ou telle action relative à l’immeuble. Selon ce texte, le syndicat a qualité pour agir en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble, conjointement ou non avec des copropriétaires.
Les copropriétaires peuvent quant à eux exercer seuls les actions concernant la propriété ou la jouissance de leur lot.
La jurisprudence admet de longue date, sur le fondement de ce texte, l’action individuelle d’un copropriétaire en cessation d’une atteinte aux parties communes portée par d’autres copropriétaires (Cass. 3e civ. 9-1-1962 : Bull. civ. III n° 18).
Le copropriétaire n’a pas, dans ce cas, à rapporter la preuve d’un préjudice personnellement éprouvé dans la jouissance ou la propriété de ses parties privatives ou des parties communes, lorsqu’il s’agit d’exiger des autres copropriétaires le respect du règlement de copropriété, la restitution des parties communes qu’un copropriétaire s’est indûment appropriées ou la cessation d’une atteinte non autorisée aux parties communes (Cass. 3e civ. 22-3-2000 nos 98-15.595 et 98-13.345 : BPIM 4/00 inf. 276 ; Cass. 3e civ. 9-10-2007 n° 06-21.482 : BPIM 1/08 inf. 80 ; Cass. 3e civ. 4-11-2008 n° 07-18.067 : BPIM 6/08 inf. 463 ; Cass. 3e civ. 17-10-2012 n° 11-18.439 : BPIM 6/12 inf. 471 ; Cass. 3e civ. 26-1-2017 n° 15-24.030 : BPIM 2/17 inf. 142 ; Cass. 3e civ. 15-11-2018 n° 17-13.514 : BPIM 1/19 inf. 62).
En revanche :
Lorsque l’action est dirigée contre un tiers à la copropriété, et notamment comme en l’espèce contre les constructeurs de l’immeuble, l’action du copropriétaire demeure subordonnée à l’invocation d’un préjudice personnel et distinct de celui supporté par la collectivité (Cass. 3e civ. 22-9-2004 n° 03-12.066 : BPIM 6/04 inf. 389 ; Cass. 3e civ. 13-9-2006 n° 05-14.478 : BPIM 6/06 inf. 463 ; Cass. 3e civ. 17-1-2007 nos 05-20.206 et 05-19.313 : BPIM 2/07 inf. 149).
Par un arrêt du 19 décembre 2019 (Cass. 3e civ. 19-12-2019 n° 18-23.974 : BPIM 1/20 inf. 56), la Cour de cassation a ainsi jugé qu’un copropriétaire n’a pas qualité pour agir en paiement du coût de travaux de remise en état des parties communes : seul le syndicat des copropriétaires administre et entretient les parties communes (Loi 65-557 du 10-7-1965 art. 14) et peut donc réclamer l’indemnisation du coût des travaux qui s’effectueront sous sa seule responsabilité.