CONTRAT PRELIMINAIRE A VEFA : le contrat de réservation n’est pas un contrat de vente (Cour d’appel d’ Angers, Chambre civile A, 13 décembre 2016, RG N° 14/01970)
La société La Queurie a conçu et fait réaliser au Mans une résidence à destination locative dont la vocation est d’être proposée à l’investissement de particuliers dans un but de défiscalisation.
Le 30 juillet 2007, M. Philippe V, ingénieur du son, démarché par M. Eric M, se présentant comme conseiller en investissement indépendant, mandaté par la société Omnium Conseil, a signé un contrat de réservation portant sur un appartement et une place de stationnement situés dans cet immeuble en copropriété dénommé […] pour un prix de 108.330,00 euro.
Ces biens immobiliers constitués des lots n° 132 et 251 de la copropriété étaient destinés à être proposés à la location pour un loyer mensuel de 361 euro par l’intermédiaire de la société Omnium Gestion.
Etait prévu à l’acte le versement immédiat d’un dépôt de garantie de 1 500 euro.
Ce contrat préliminaire a été notifié à M. V par la SCCV La Queurie par LRAR du 31 août 2007 remise le 10 septembre 2007.
L’acte de vente en l’état futur d’achèvement a été signé par acte du 8 avril 2008 au rapport de F, notaire au Mans.
L’acquéreur a payé comptant en la comptabilité du notaire la somme de 37.915,50 euro, ladite somme provenant d’une fraction du prêt immobilier.
Le contrat de réservation n’est pas un contrat de vente. Ce contrat préliminaire n’est pas une promesse de vente et d’achat. C’est un simple contrat facultatif qui n’engage pas le réservataire à acheter mais qui a pour seul objet de lui assurer la réservation à son profit d’un bien immobilier en contrepartie de quoi, il verse un dépôt de garantie. Il est un contrat distinct et autonome du contrat de vente.
Le contrat de réservation est nul dès lors que le réservant a exigé et obtenu un dépôt de garantie de 1 500 euro le jour même de la réservation. Il importe peu à cet égard, que cette somme réglée par chèque de garantie émis au nom du notaire n’ait pas été encaissée. La sanction est encourue dès lors que le paiement d’une somme est exigé immédiatement du réservataire démarché et la remise d’un chèque même non encaissé doit être considéré comme une contrepartie illicite. De surcroît, le contrat ne répond pas aux exigences énoncées à l’art. L.121-23 et L. 121-24 du Code de la consommation dans leur rédaction applicable à la cause. En effet, les règles de forme relatives au formulaire détachable permettant au réservataire d’exercer son droit à renonciation ne sont pas respectées : l’adresse à laquelle le formulaire de rétractation doit être adressé figure non pas au verso mais du même côté que le bordereau de rétractation.
Le contrat préliminaire signé dans le cadre d’un démarchage à domicile étant nul, il en résulte qu’il est dépourvu à ce titre d’effets. Dès lors que le notaire n’a pas notifié à l’acquéreur le projet d’acte de vente mentionnant le délai de réflexion de sept jours, le délai ouvert pour exercer le droit de rétractation n’a pas couru. L’acquéreur ayant conservé la faculté de se rétracter dans les cinq ans à compter du jour où il a eu connaissance des faits lui permettant de les rétracter, a pu revenir sur son engagement 7 ans après la date de signature de l’acte de vente.
La vente étant censé n’avoir jamais existé, le vendeur doit restituer le prix payé. En contrepartie l’acquéreur restituera le prix payé et le montant des loyers perçus.