Le permis de construire modificatif
La jurisprudence actuelle précise le régime du permis de construire modificatif.
D’une part il s’agit d’un outil utilisé par les promoteurs pour adapter une programmation. D’autre part, le permis de construire modificatif est un outil de régularisation utilisé pour purger les recours du permis de construire initial.
Le permis de construire modificatif : un outil d’adaptation
La nouvelle jurisprudence précise les contours du champ d’application du permis de construire modificatif. Elle modifie les conditions de légalité requises pour sa délivrance. (Conseil d’État, Section, 26/07/2022, n°437765, Publié au recueil Lebon).
La solution est la suivante :
Par son arrêt du 26 juillet 2022, le Conseil d’État admet la délivrance d’une autorisation de construire modificative lorsque la nature du projet reste identique. Dans ce cas, l’autorisation de construire modificative est suffisant et il n’est plus nécessaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire.
Avant ledit arrêt, il était question d’apprécier si les modifications remettaient en cause la conception générale du projet.
Il sera désormais retenu un critère plus souple puisqu’une autorisation de construire modificative pourra être délivrée. Et cela, tant que la nature du projet n’est pas bouleversée et qu’elle reste inchangée.
Ainsi, lors de la vente en l’état futur d’achèvement, il convient de prévoir précisément l’aval de l’acquéreur sur l’autorisation de construire modificative à déposer par le vendeur et sur la définition de la « nature du projet ».
Au stade de la commercialisation du programme, il faudra être d’autant plus vigilant aux pouvoirs donnés au vendeur par l’Acquéreur, dans les VEFA. En effet, ces derniers doivent être durcis dans le cadre du contrat en tenant compte encore davantage de l’opération envisagée.
Au-delà d’être un outil permettant de modifier une programmation, l’autorisation de construire modificative reste une solution permettant de régulariser le permis de construire initial. Cette solution est désormais à nuancer avec la prise de position du Conseil d’État au mois de février 2023.
Le permis de construire modificatif : un outil de régularisation
Un grand nombre de recours contre le permis de construire initial sont purgés grâce à l’obtention d’un permis de construire modificatif.
Pour autant, cette méthode doit aujourd’hui être mesurée à la lumière d’une nouvelle jurisprudence. En effet, le Conseil d’Etat vient élargir les voies de recours contre l’autorisation de construire modificative. (Conseil d’État, Section, 17/02/2023, n°454284, Publié au recueil Lebon)
La solution est la suivante :
– Tout permis de construire modificatif pourrait être contesté, par les demandeurs de l’instance contre le permis de construire initial, tant que le juge n’a pas statué sur le fond ;
– Dans ce cas, la contestation de l’autorisation de construire modificative pourrait intervenir sans condition de délai, ni de forme. (mémoire complémentaire ou requête jointe au dossier initial).
Ainsi, cet arrêt apporte une large ouverture de l’intérêt à agir contre le permis de construire modificatif. Il admet que la contestation de l’autorisation de construire modificative soit introduite dans le cadre du recours contre l’autorisation initiale.
L’absence de condition de forme et de délai diminue l’avantage de l’autorisation de construire modificative. Elle ouvre les voies de recours contre les mesures de régularisation qui pourraient intervenir en cours d’instance.
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