Un permis de construire peut-il être retiré après le début des travaux ?

Un permis de construire peut-il être retiré après le début des travaux ?

Obtenir un permis de construire permet en principe au bénéficiaire d’engager son projet. Pour autant, le commencement des travaux ne signifie pas nécessairement que l’autorisation est définitivement à l’abri de toute remise en cause.

La commune peut, dans certaines situations, décider de retirer un permis de construire, y compris lorsque le chantier a déjà débuté.

Cette possibilité reste toutefois strictement encadrée. L’administration ne peut pas revenir librement sur une autorisation qu’elle a elle-même accordée : elle doit respecter des conditions précises, notamment en matière de délai.

Le début des travaux n’empêche pas le retrait du permis de construire

Un permis de construire constitue une décision administrative créatrice de droits. Son bénéficiaire dispose donc, en principe, du droit de réaliser les travaux autorisés.

Cependant, l’article L. 424-5 du Code de l’urbanisme permet à l’administration de retirer un permis lorsqu’il remplit deux conditions : il doit être illégal et son retrait doit intervenir dans un délai de trois mois suivant la date de la décision.

Un permis peut notamment être considéré comme illégal lorsque le projet autorisé méconnaît les règles du Plan local d’urbanisme ou certaines dispositions du Code de l’urbanisme.

Le fait que les travaux aient commencé entre-temps ne fait pas obstacle au retrait.

Un propriétaire peut donc avoir engagé le terrassement, les fondations ou même une partie plus avancée de la construction et recevoir malgré tout une décision de retrait, dès lors que les conditions légales sont réunies.

Le risque existe notamment lorsque le chantier est entrepris avant l’expiration du délai de retrait.

En revanche, une fois le délai de trois mois expiré, la commune ne peut en principe plus retirer elle-même le permis, même si elle découvre ultérieurement une irrégularité.

La fraude permet exceptionnellement un retrait au-delà de trois mois

Une exception importante existe lorsque le permis de construire a été obtenu par fraude.

Il peut notamment s’agir de déclarations volontairement mensongères ou de manœuvres destinées à dissimuler à l’administration certains éléments déterminants du projet.

Dans cette situation, le bénéficiaire ne peut pas se prévaloir de la protection normalement attachée à une autorisation créatrice de droits.

Le permis peut alors être retiré même après l’expiration du délai de trois mois et alors que les travaux ont déjà commencé.

La fraude ne peut toutefois pas être simplement présumée. Elle suppose de caractériser une volonté de tromper l’administration.

Par ailleurs, avant de procéder au retrait, l’administration doit respecter une procédure contradictoire, permettant au bénéficiaire du permis de présenter ses observations.

Que deviennent les travaux lorsque le permis est retiré ?

Les conséquences d’un retrait peuvent être particulièrement importantes lorsque le chantier est déjà engagé.

En effet, le retrait fait disparaître rétroactivement le permis de construire : juridiquement, l’autorisation est considérée comme n’ayant jamais existé.

La poursuite du chantier après le retrait expose alors le propriétaire à réaliser des travaux sans autorisation.

Selon la situation, il peut être nécessaire de suspendre les travaux et d’envisager une régularisation, notamment par le dépôt d’une nouvelle demande de permis tenant compte des motifs ayant conduit au retrait.

Il est également possible de contester la décision de retrait devant le tribunal administratif lorsqu’elle paraît irrégulière, par exemple parce que le délai de trois mois n’a pas été respecté ou que le permis initial n’était pas illégal.

Enfin, le retrait administratif doit être distingué du recours exercé par un tiers contre le permis. Les voisins ou autres tiers disposant d’un intérêt à agir bénéficient en principe d’un délai de deux mois à compter du premier jour d’une période continue de deux mois d’affichage du permis sur le terrain pour saisir le juge administratif.

Ainsi, commencer les travaux ne suffit pas à rendre un permis de construire définitif. Avant d’engager des dépenses importantes, il peut être utile de vérifier que les différents délais susceptibles de remettre en cause l’autorisation sont arrivés à expiration.