È possibile revocare una licenza edilizia dopo l'inizio dei lavori?

È possibile revocare una licenza edilizia dopo l'inizio dei lavori?

Ottenere un permesso di pianificazione in linea di principio consente al beneficiario di avviare il proprio progetto. Tuttavia, l’inizio dei lavori non significa necessariamente che l’autorizzazione sia definitivamente al riparo da qualsiasi contestazione.

Il Comune può, in determinate situazioni, decidere di ottenere un permesso di costruzione, anche quando i lavori sono già iniziati.

Tale possibilità rimane tuttavia soggetta a rigidi vincoli. L’amministrazione non può revocare liberamente un’autorizzazione che essa stessa ha concesso: deve rispettare condizioni precise, in particolare per quanto riguarda i termini.

L'inizio dei lavori non impedisce il ritiro del permesso di pianificazione

Una licenza edilizia costituisce un decisione amministrativa che conferisce diritti. Il beneficiario ha quindi, in linea di principio, il diritto di eseguire i lavori autorizzati.

Tuttavia, l'articolo L. 424-5 del Codice urbanistico consente all’amministrazione di revocare un permesso qualora siano soddisfatte due condizioni: esso deve essere illegale e il suo ritiro deve avvenire entro un termine di tre mesi dalla data della decisione.

Un permesso può essere considerato illegale, in particolare, quando il progetto autorizzato non rispetta le norme del Piano regolatore comunale o alcune disposizioni del Codice urbanistico.

Il fatto che i lavori siano nel frattempo iniziati non costituisce un ostacolo al ritiro.

Un proprietario può quindi aver già avviato i lavori di scavo, le fondamenta o persino una fase più avanzata della costruzione e ricevere comunque un provvedimento di revoca, purché sussistano i requisiti di legge.

Il rischio sussiste in particolare quando i lavori vengono avviati prima della scadenza del termine di recesso.

Per contro, una volta scaduto il termine di tre mesi, il Comune non può, in linea di principio, revocare autonomamente la licenza, anche qualora dovesse scoprire successivamente un’irregolarità.

In casi eccezionali, la frode consente un prelievo oltre i tre mesi

Esiste un’eccezione importante nel caso in cui la licenza edilizia sia stata ottenuto con la frode.

Si può trattare, in particolare, di dichiarazioni volutamente false o di manovre volte a nascondere all’amministrazione alcuni elementi determinanti del progetto.

In tale situazione, il beneficiario non può avvalersi della tutela normalmente connessa a un’autorizzazione che conferisce diritti.

La patente può quindi essere revocata anche dopo la scadenza del termine di tre mesi e nonostante i lavori siano già iniziati.

La frode, tuttavia, non può essere semplicemente presunta. Essa presuppone che si accerti l’esistenza di un intento di ingannare l’amministrazione.

Inoltre, prima di procedere al prelievo, l’amministrazione deve rispettare un procedimento contraddittorio, consentendo al titolare del permesso di presentare le proprie osservazioni.

Cosa succede ai lavori quando viene revocata la licenza edilizia?

Le conseguenze di un ritiro possono essere particolarmente gravi quando i lavori sono già in corso.

Infatti, il ritiro comporta annullare con effetto retroattivo la licenza edilizia : dal punto di vista giuridico, l’autorizzazione è considerata come se non fosse mai esistita.

Il proseguimento dei lavori dopo la revoca espone quindi il proprietario al rischio di eseguire lavori senza autorizzazione.

A seconda della situazione, potrebbe essere necessario sospendere i lavori e valutare un’ regolarizzazione, in particolare presentando una nuova domanda di autorizzazione che tenga conto dei motivi che hanno portato alla revoca.

È inoltre possibile impugnare la decisione di revoca dinanzi al tribunale amministrativo quando risulta irregolare, ad esempio perché non è stato rispettato il termine di tre mesi o perché il permesso iniziale non era illegale.

Infine, il ritiro amministrativo va distinto dal ricorso presentato da un terzo contro l’autorizzazione. I vicini o altri soggetti terzi aventi interesse ad agire dispongono, in linea di principio, di un termine di due mesi a decorrere dal primo giorno di un periodo continuativo di due mesi di affissione dell’autorizzazione sul luogo dei lavori per adire il giudice amministrativo.

Pertanto, Iniziare i lavori non basta a rendere un licenza edilizia definitiva. Prima di sostenere spese ingenti, può essere utile verificare che siano scaduti i vari termini che potrebbero compromettere l’autorizzazione.