Transazioni immobiliari
Che cos'è un agente immobiliare?
Dalla legge n. 70-9 del 2 gennaio 1970, nota come legge Hoguet, gli avvocati possono agire come agenti nelle transazioni immobiliari per ottenere un mandato per vendere, acquistare, affittare o cercare di affittare un immobile.
Il ruolo del professionista legale, i principi etici e le norme sulla rappresentanza dei fondi che si applicano all'avvocato che agisce come agente nelle transazioni immobiliari sono tutte garanzie per il cliente, che desidera assicurare la transazione sia dal punto di vista legale (il ruolo dell'avvocato come consulente) che finanziario (deposito dei fondi presso la CARPA).
Ai sensi dell'articolo 2, comma 2, della Legge Hoguet, un avvocato non deve soddisfare le condizioni previste per gli agenti immobiliari per poter svolgere l'attività di mediatore immobiliare "in considerazione del controllo a cui è sottoposta la sua attività professionale e delle garanzie finanziarie che offre per l'esercizio di tale attività".
Gli avvocati possono quindi svolgere l'attività di agente immobiliare a titolo accessorio.
Per analogia con l'articolo 1 della legge Hoguet, il mandato per le transazioni immobiliari conferito all'avvocato lo autorizza "a partecipare o a prestare la propria assistenza, anche a titolo accessorio, a transazioni riguardanti beni altrui e relative a :
- L'acquisto, la vendita, la permuta, l'affitto o la sublocazione, stagionale o meno, nuda o arredata, di immobili costruiti o non arredati;
- L'acquisto, la vendita o l'affitto di gestione di un'azienda;
- Trasferimento di bestiame vivo o morto ;
- Sottoscrizione, acquisto o vendita di azioni o quote di società immobiliari che danno diritto all'assegnazione della proprietà effettiva o della proprietà di locali;
- L'acquisto o la vendita di azioni non negoziabili quando il patrimonio della società comprende un edificio o un'attività commerciale.
- Gestione della proprietà.
- Ad eccezione delle pubblicazioni a stampa, la vendita di elenchi o fascicoli relativi all'acquisto, alla vendita, alla locazione o al subaffitto, arredati o meno, di immobili costruiti o non costruiti.
- La conclusione di qualsiasi contratto di multiproprietà disciplinato dagli articoli L. 121-60 e seguenti del Codice del Consumo francese". Il 21 aprile 2009, il Conseil de l'Ordre des avocats au barreau de Paris ha adottato un nuovo articolo P.6.2.0.4 nel Regolamento dell'Ordine degli Avvocati di Parigi e un'appendice XIV per specificare i termini e le condizioni in cui gli avvocati possono agire come agenti nelle transazioni immobiliari.
Questo articolo afferma che :
"Un avvocato può agire come agente immobiliare nei limiti autorizzati dalla legge.
L'avvocato deve informare l'Ordine con una lettera al Presidente dell'Ordine.
Questa attività deve essere svolta in vista della redazione di un contratto o di un precontratto e costituisce un'attività accessoria per l'avvocato.
Gli avvocati devono aprire un sottoconto speciale presso la Carpa per svolgere la loro attività di "agenti di transazione immobiliare" soggetti alla vigilanza dell'Ordine.
Quando agisce come agente nelle transazioni immobiliari, l'avvocato è vincolato ai principi essenziali della sua professione e alle norme che regolano i conflitti di interesse; può agire solo per conto di una delle parti e riceverà gli onorari solo da quella parte.
L'avvocato si atterrà all'Appendice XIV del Regolamento per quanto riguarda le norme relative alla negoziazione.
L'allegato XIV del regolamento interno stabilisce che :
- il mandato deve indicare il metodo di calcolo degli onorari e la sua durata;
- l'esercizio di questa attività deve essere dichiarato dall'avvocato all'Ordine degli Avvocati
- Gli avvocati devono rispettare i principi etici di indipendenza, lealtà, imparzialità e obiettività.
- i fondi, in particolare le indennità di immobilizzazione, devono essere depositati in un sottoconto presso la Caisse des Règlements Pécuniaires Des Avocats (CARPA),
- Gli avvocati possono ricevere onorari solo da una delle parti, il che garantisce la loro indipendenza e lealtà ed evita i conflitti di interesse,
- l'avvocato disponga di una garanzia finanziaria di non rappresentanza dei fondi e di un'assicurazione di responsabilità civile.
Il 5 e 6 febbraio 2010, il Conseil National des Barreaux (Consiglio Nazionale degli Avvocati) ha stabilito che questo compito rientra nell'ambito delle attività degli avvocati.
Il vantaggio di ricorrere a un avvocato specializzato in transazioni immobiliari risiede nella sua duplice competenza.
In qualità di professionista legale coinvolto nel contenzioso, l'avvocato è nella posizione migliore per anticipare le difficoltà nell'applicazione e nell'esecuzione di un atto, e quindi per prevedere i punti che possono dare origine al contenzioso e come evitarli.
In pratica, il ruolo dell'avvocato è quello di presentare il proprio cliente a potenziali venditori o acquirenti, condurre le trattative per la transazione immobiliare, visitare gli immobili e informare l'acquirente e il venditore del contenuto e delle conseguenze della promessa di vendita e dell'atto di vendita che redigerà.
Infine, va sottolineato che in caso di controversia, l'avvocato dispone di una garanzia finanziaria di non rappresentanza di fondi per un valore di 35 milioni di euro e di un'assicurazione di responsabilità civile per un valore di 3,5 milioni di euro, molto più elevata di quella offerta dalle agenzie immobiliari.
Per quanto riguarda l'aspetto finanziario dell'intervento dell'avvocato, va sottolineato che gli onorari per la mediazione, la consulenza e la redazione degli atti (promessa di vendita sinallagmatica, contratto preliminare di vendita, promessa di vendita unilaterale, protocollo, ecc.) rappresentano di solito una percentuale decrescente del prezzo di vendita dell'immobile in questione, che può essere inferiore agli onorari richiesti dalle agenzie immobiliari o dai notai (tra il 2 e il 5 % IVA esclusa).
FINALTERI AVOCATS può consigliarvi e assistervi nel vostro progetto di acquisto o vendita di un immobile.
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