STRUCTURE JURIDIQUE ADAPTEE POUR UNE PROMOTION IMMOBILIERE

Structure adaptée à la promotion immobilière

Avocat à Bastia, Avocat en Corse, Avocat en droit immobilier

Sous quelle forme juridique le promoteur immobilier peut-il exercer son activité ? 

Comment gérer une promotion immobilière ?

Tout savoir sur la réglementation de la promotion immobilière.

I.- Définition du promoteur immobilier ? 

Le promoteur immobilier peut exercer aussi bien son activité en tant que personne physique ou personne morale. 

Comment marche la promotion immobilière  ?

Sa mission est de prendre en charge la construction de biens immobiliers pour la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA). Il pilote les opérations, de la conception à la commercialisation du projet, en passant par la recherche de financement.

Aucun diplôme n’est obligatoire pour exercer la profession de promoteur immobilier. Ce qui veut dire que n’importe qui peut faire de la promotion immobilière. En revanche, c’est une activité complexe qui requiert de nombreuses ressources et compétences spécifiques. Il faut également bien connaître le marché immobilier local et appréhender les bases légales de l’activité.

II.- La réglementation relative au promoteur immobilier (Structure adaptée à la promotion immobilière) :

L’activité de promoteur immobilier est encadrée par différents textes de lois :

-. 4 janvier 1978 : responsabilité et assurance dans le secteur de la construction

-.16 juillet 1971 : opérations réalisées par les sociétés de construction

-. 2 janvier 1967 : réglementation ventes d’immeubles à construire

Néanmoins, le Code Civil ne précise pas d’obligations spécifiques concernant le statut de promoteur immobilier, hormis l’obligation de résultat (respect des délais, conformité du projet, connaissance de la législation et des risques encourus…). Seule l’activité est encadrée par une définition des clause d’un contrat.

Si vous souhaitez exercer une activité de promotion immobilière, deux options s’offrent à vous.

Vous êtes vous-même à l’initiative du projet ?

Vous devenez ainsi maître d’ouvrage et engagez vos propres finances via un prêt immobilier. Si vous êtes prestataire, vous intervenez alors sur la demande d’une société, qui engage ses fonds dans le projet.

III.- La forme juridique à privilégier pour un promoteur immobilier (Structure adaptée à la promotion immobilière) :

A.- Les avantages de la SCCV

Vous avez décidé de vous lancer dans la promotion immobilière ? Il est désormais temps de choisir une structure juridique. La forme juridique la plus adaptée pour répondre à l’activité de promotion immobilière est la société civile de construction-vente (SCCV). 

Cette structure juridique est un type particulier de Société civile immobilière (SCI), qui bénéficie notamment d’un régime fiscal spécifique. En effet, le premier avantage de la création d’une SCCV est sa fiscalité transparente. La Société civile immobilière n’est pas redevable de l’impôt sur les sociétés, car elle est soumise au régime des sociétés de personnes. Elle permet de recourir à la commercialisation en Vente en l’état futur achèvement (VEFA), qui correspond à la vente d’un appartement sur plan, c’est-à-dire avant sa construction.

B.- Les conditions pour la création d’une SCCV 

La création d’une SCCV requiert au minimum 2 associés, qui peuvent être des personnes physiques ou morales, peu importe leur nationalité. Aucun capital minimum n’est exigé pour la création d’une SCCV.

La seule condition est l’inscription de cette Société Civile Immobilière (SCI) au registre du commerce et des sociétés.

Ce que vous devez également savoir sur la promotion immobilière (Structure adaptée à la promotion immobilière) :

Avocat à Bastia, Avocat en Corse, Avocat en droit immobilier

La branche promotion immobilière réunit toutes les entreprises dont l’activité principale est la réalisation d’opérations immobilières de :  

-. logements, 

-. résidences de tourisme et des constructions destinées aux loisirs,

-. résidences avec services et/ou exploitation,

-. bureaux, de locaux commerciaux et industriels en immobilier d’entreprise,

-. et opérations d’aménagement et de lotissement.

Les logements représentent environ 80% de la production des promoteurs de la FPI et les immeubles collectifs, 85% de ces logements.  
Les programmes immobiliers sont des programmes de construction neuve ou de rénovation.  

I.- Les codes NAF de référence sont : 

41.10A – Promotion immobilière de logements incluant les résidences hôtelières et de loisir 

41.10B – Promotion immobilière de bureaux 

41.10C – Promotion immobilière d’autres bâtiments (centres commerciaux, entrepôts, usines, hôpitaux…) 

41.10D – Supports juridiques de programmes  

II.- Le promoteur est un maître d’ouvrage

Il prend l’initiative de la réalisation du bâtiment qu’il destine à la vente, réunit les financements nécessaires au projet et en assume le risque. Initiateur, responsable et pilote de l’opération, il est celui pour le compte duquel est édifié l’ouvrage. 

III.- Le promoteur professionnel est une personne morale

L’opération de promotion peut être réalisée par la société de promotion elle-même ou par une structure juridique ad hoc, généralement une société civile immobilière (SCI) maître d’ouvrage de chaque programme immobilier. Les promoteurs nationaux ont des structures plus complexes, avec des filiales selon les régions ou les activités immobilières du groupe : promotion de logements, de bureaux, aménagement foncier, transactions, gestions locative, etc. 

IV.- Les différentes étapes d’une opération de promotion immobilière

Les grandes étapes d’une opération immobilière sont : 

-. La recherche et l’évaluation du terrain 

-. Le montage de l’opération 

-. L’achat de travaux 

-. Le suivi de l’opération (travaux, financement, commercialisation, livraison) 

-. La commercialisation de l’opération 

-. La livraison 

-. L’après livraison et le suivi des garanties acquéreurs 

V.- Les partenaires du promoteur

Le promoteur immobilier est un chef d’orchestre qui travaille en collaboration avec des acteurs très différents : opérateurs fonciers, aménageurs, collectivités locales, grands concessionnaires, autres promoteurs (co-promotion) et offices publics de l’habitat, architectes (conception/exécution), bureaux d’études, juristes, fiscalistes, économistes, commercialisateurs, assureurs, financeurs (banques), investisseurs, foncières et asset managers.  

VI.- Une activité très encadrée

L’activité de promotion immobilière est très encadrée et les responsabilités des promoteurs sont formalisées.

Pour la vente de logements neufs, c’est le régime de la vente en l’état futur d’achèvement (VEFA ou vente sur plans) qui encadre l’opération et définit les responsabilités du promoteur vis-à-vis de l’acquéreur.