EXPIRATION DU DELAI POUR LA REITERATION DE LA VENTE PAR ACTE AUTHENTIQUE

Expiration du délai de réitération de la vente

En matière de promesse de vente (synallagmatique), sauf stipulation contraire, l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre le droit, pour chacune des parties :

-. soit d’agir en exécution forcée de la vente,

-. soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice.

Le fait justifiant l’exercice de cette action ne peut consister que dans la connaissance :

-. par la partie titulaire de ce droit,

-. du refus de son cocontractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente.

Ainsi, doit être cassé, l’arrêt qui pour déclarer l’action en résolution de la promesse de vente prescrite, retient que :

-. dès le lendemain de la date fixée pour la signature de l’acte authentique de vente,

-. la SCI promettante savait que la promesse n’avait pas été réitérée et qu’elle pouvait exercer son action.

En se déterminant ainsi, par des motifs qui :

-. ne suffisent pas à caractériser la connaissance à cette date, par le promettant,

-. du refus de l’acquéreur de réaliser la vente,

la cour d’appel n’a donc pas donné de base légale à sa décision.

Cour de cassation, 3e chambre civile, 1er octobre 2020, pourvoi n° 19-16.561

A savoir :

Ce n’est pas parce que sur le compromis de vente il y a une date fixée que celle-ci correspond forcément au point de départ de la prescription dans le cadre de l’action aux fins d’exécution forcée de la vente.

En effet, la Cour de cassation rappelle qu’en matière de promesse de vente l’expiration du délai fixé pour la réitération de la vente par acte authentique ouvre, seulement, le droit pour chacune des parties soit d’agir en exécution forcée de la vente soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice.

Dès lors, le fait justifiant l’exercice de cette action ne peut consister que dans la connaissance par la partie titulaire de ce droit du refus de son co-contractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente.

Cette connaissance trouvant son expression au moment où l’acheteur se refusant s’exprime clairement soit en l’officialisant à travers une correspondance claire et non équivoque, et à défaut au jour de la signature de l’acte, sur convocation des parties, acheteur et vendeur, nécessairement par voie d’huissier et en établissant un procès-verbal de constat de difficultés liée soit à l’absence de l’une des parties, soit au refus de l’une des parties de signer l’acte réitératif.

Dès lors, à bien y comprendre la Cour d’appel n’avait donc pas de raison de déclarer l’action prescrite en retenant que :

-. le point de départ de la prescription aurait débuté le 1er mai 2010,

-. soit le lendemain de la date fixée pour la signature de l’acte authentique de la vente.

Pour autant, la Cour de cassation ne partage pas cette analyse.

En effet, la Haute juridiction considère qu’en se déterminant ainsi la Cour d’appel n’a pas réussi à caractériser :

-. la connaissance à cette date par la SCI N,

-. du refus de la SCI DR de ne plus acheter le bien.

Ainsi, force est de constater que le point de départ de la prescription découle clairement du moment où le vendeur a la parfaite connaissance du refus du co-contractant d’exécuter son obligation principale de signer l’acte authentique de vente.

Cette connaissance offre alors le droit pour chacune des parties :

-. soit d’agir en exécution forcée de la vente

-. soit d’en demander la résolution et l’indemnisation de son préjudice.