Scadenza del termine per la reiterazione della vendita
In termini di contratto di vendita (sinallagmatico), se non diversamente stabilito, la scadenza del termine fissato per la reiterazione della vendita con atto notarile dà diritto, per ciascuna delle parti :
-o di intraprendere azioni per far rispettare la vendita,
-o per richiedere l'annullamento del contratto e il risarcimento dei danni.
Il fatto che giustifica l'esercizio di questa azione può consistere solo nella conoscenza :
-dalla parte che detiene il diritto,
il rifiuto del suo co-appaltatore di adempiere all'obbligo principale di firmare l'atto di vendita.
Di conseguenza, la sentenza deve essere annullata laddove, al fine di dichiarare laazione di rescissione della promessa di vendita prescritto, ritiene che :
-dal giorno successivo alla data fissata per la stipula dell'atto di vendita,
-Il promotore immobiliare sapeva che la promessa non era stata ripetuta e che poteva agire.
In tal modo, con una motivazione che :
-Ciò non è sufficiente a stabilire che il promittente ne fosse a conoscenza a quella data,
-Il rifiuto dell'acquirente di completare la vendita,
la Corte d'appello non ha quindi fornito una base giuridica per la sua decisione.
Corte di Cassazione, 3a Divisione Civile, 1 ottobre 2020, ricorso n. 19-16.561
Cosa c'è da sapere:
Il fatto che il contratto preliminare di compravendita preveda una data fissa non significa necessariamente che questa data sia il punto di partenza del termine di prescrizione nel contesto dell'azione di esecuzione forzata della vendita.
La Corte di Cassazione sottolinea che, nel caso di una promessa di vendita, la scadenza del termine fissato per la conferma della vendita con atto notarile conferisce a ciascuna parte solo il diritto di agire per l'esecuzione della vendita o di chiedere la risoluzione della vendita e il risarcimento del danno subito.
Di conseguenza, il fatto che giustifica l'esercizio di questa azione può consistere solo nella conoscenza da parte del titolare di questo diritto del rifiuto da parte del suo co-contraente di adempiere alla sua obbligazione principale di firmare l'atto di vendita.
Questa consapevolezza trova la sua espressione nel momento in cui l'acquirente che rifiuta si esprime chiaramente, o ufficializzandolo attraverso una corrispondenza chiara e inequivocabile, o, in mancanza, il giorno stesso della firma dell'atto, convocando le parti, acquirente e venditore, necessariamente tramite un ufficiale giudiziario, e redigendo un verbale delle difficoltà legate o all'assenza di una delle parti, o al rifiuto di una delle parti di firmare l'atto reiterativo.
Pertanto, a ben vedere, la Corte d'appello non aveva motivo di dichiarare l'azione prescritta per il fatto che :
-Il periodo di prescrizione sarebbe iniziato il 1° maggio 2010,
-Il giorno successivo alla data fissata per la firma dell'atto di vendita.
Tuttavia, la Corte di Cassazione non condivide questa analisi.
In realtà, la High Court ritiene che la Corte d'Appello, decidendo in tal modo, abbia omesso di caratterizzare :
-SCI N. ne era a conoscenza a quella data,
-Il rifiuto di SCI DR di interrompere l'acquisto della proprietà.
Si deve quindi notare che il punto di partenza per la prescrizione sorge chiaramente dal momento in cui il venditore ha piena conoscenza del rifiuto del co-contraente di adempiere alla sua obbligazione principale di firmare l'atto di vendita.
Questa conoscenza dà quindi diritto a ciascuna delle parti :
-. intraprendere un'azione per far rispettare la vendita; o
-o per richiedere l'annullamento del contratto e il risarcimento dei danni.
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