Il pagamento rateale nell'ambito di un contratto VEFA

Il contratto

L'acquisto di un alloggio in stato di futuro completamento (VEFA) obbedisce a un regime giuridico speciale che garantisce progressivamente la sicurezza dell'acquirente durante tutta la fase di costruzione. Al centro di questo dispositivo vi è un meccanismo essenziale: il pagamento rateale del prezzo.

A differenza di una vendita tradizionale, il pagamento delle somme dovute non è non liberamente stabilito dalle parti ; segue un calendario imperativo, rigorosamente disciplinato dal Codice dell'edilizia e dell'abitazione, al fine di garantire una reale corrispondenza tra lo stato di avanzamento dei lavori e i pagamenti richiesti.

La struttura del pagamento nel contratto VEFA

Le contratto VEFA è oggetto di una normativa specifica. Data la sua natura, il legislatore ha introdotto nell'articolo 1601-3 del Codice civile il principio del pagamento rateale del prezzo.

Questo principio, ripreso nell'articolo L.261-3 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione, risponde a condizioni rigorose e non lasciare che sia il contratto VEFA a stabilire il pagamento.

L'articolo R.261-14 Lo stesso Codice prevede quindi che al massimo:

• 35 % del prezzo può essere versato al completamento delle fondamenta; ;

• 70 % del prezzo al momento della messa in acqua; ;

• 95 % al completamento dell'edificio; ;

Il 5 % rimanenti al completamento totale, salvo l'assenza di riserve.

È opportuno precisare che i 5 % potrebbero non non essere versati dall'acquirente se permangono riserve sulla costruzione. Tale saldo dovrà comunque essere depositato presso la Cassa dei depositi e dei prestiti.

Il contratto di vendita dell'immobile da costruire dovrà essere firmato da atto autentico e specificare il prezzo totale così come i condizioni di pagamento (versamento diretto o deposito).

Ai sensi dell'articolo L.261-12 del Codice dell'edilizia e dell'abitazione, il venditore non può esigere alcun pagamento prima della firma del contratto né prima della scadenza del credito.

Questa norma, di ordine pubblico, è punibile penalmente da due anni di reclusione e 9.000 euro di multa, entrambe le sanzioni possono essere accumulare.

Il pagamento rateale è quindi la norma: l'acquirente versa il prezzo solo al man mano che i lavori procedono al fine di limitare la propria esposizione al rischio di inadempienza del venditore o dell'imprenditore.

Come viene gestito il pagamento del prezzo in caso di ritardo nella consegna?

In un contratto di VEFA, i lavori possono subire ritardi per vari motivi (condizioni meteorologiche avverse, carenza di materiali, ecc.). Per l'acquirente, ciò può comportare una perdita finanziaria.

Potrà quindi sospendere una parte del pagamento in proporzione al ritardo o richiedere un risarcimento se previsto dal contratto.

Se non è prevista alcuna clausola, l'acquirente dovrà adire le vie legali per ottenere un risarcimento, dimostrando la colpa, il danno e il nesso di causalità imputabile al costruttore.

Tuttavia, alcuni ritardi possono essere considerati legittimi, in particolare quelli causati da condizioni meteorologiche avverse.