Le paiement échelonné dans le cadre d’un contrat VEFA

Le contrat

L’acquisition d’un logement en l’état futur d’achèvement (VEFA) obéit à un régime juridique particulier qui sécurise progressivement l’acheteur tout au long de la construction. Au cœur de ce dispositif figure un mécanisme essentiel : le paiement échelonné du prix.

Contrairement à une vente classique, le versement des sommes dues n’est pas librement fixé par les parties ; il suit un calendrier impératif, strictement encadré par le Code de la construction et de l’habitation, afin d’assurer une correspondance réelle entre l’avancement des travaux et les paiements appelés.

La structure du paiement dans le contrat de VEFA

Le contrat de VEFA fait l’objet d’une réglementation particulière. Au vu de sa nature, le législateur a introduit à l’article 1601-3 du Code civil le principe du paiement échelonné du prix.

Ce principe, repris à l’article L.261-3 du Code de la construction et de l’habitation, répond à des conditions strictes et ne laisse pas au contrat de VEFA le soin de fixer lui-même le paiement.

L’article R.261-14 du même Code prévoit ainsi qu’au maximum :

• 35 % du prix peut être versé lors de l’achèvement des fondations ;

• 70 % du prix lors de la mise hors d’eau ;

• 95 % lors de l’achèvement de l’immeuble ;

Les 5 % restants lors de l’achèvement total, sous réserve de l’absence de réserves.

Il convient de préciser que les 5 % pourront ne pas être versés par l’acquéreur s’il subsiste des réserves sur la construction. Ce solde devra néanmoins être consigné à la Caisse des dépôts et consignations.

Le contrat de vente d’immeuble à construire devra être signé par acte authentique et détailler l’intégralité du prix ainsi que les modalités de paiement (versement direct ou consignation).

Conformément à l’article L.261-12 du Code de la construction et de l’habitation, le vendeur ne peut exiger aucun paiement avant la signature du contrat ni avant l’exigibilité de la créance.

Cette règle, d’ordre public, est sanctionnée pénalement par deux ans d’emprisonnement et 9 000 euros d’amende, les deux sanctions pouvant se cumuler.

Le paiement échelonné est donc la norme : l’acquéreur ne verse le prix qu’au fur et à mesure de l’avancement des travaux afin de limiter son exposition au risque de défaillance du vendeur ou de l’entrepreneur.

Comment s’articule le paiement du prix face à un retard de livraison ?

Dans un contrat de VEFA, les travaux peuvent prendre du retard pour diverses raisons (intempéries, pénurie de matériaux…). Pour l’acquéreur, cela peut générer une perte financière.

Il pourra alors suspendre une partie du paiement proportionnellement au retard ou réclamer des indemnités si le contrat le prévoit.

Si aucune clause n’est prévue, l’acquéreur devra saisir la justice pour obtenir réparation, en prouvant une faute, un dommage et un lien de causalité imputable au constructeur.

Toutefois, certains retards peuvent être considérés comme légitimes, notamment ceux résultant d’intempéries.