TUTTO QUELLO CHE C'È DA SAPERE SULLE SERVITÙ

Tutto quello che c'è da sapere sulle servitù

Avvocato a Bastia, Avvocato in Corsica, Avvocato in diritto delle servitù

Le servitù di diritto privato hanno origine nel Codice civile. Si trovano negli articoli da 637 a 710 in un titolo intitolato "Servitù o servizi fondiari".

Le servitù possono essere previste anche da leggi speciali. Queste includono il Codice urbanistico, il Codice rurale e il Codice forestale.

Il servitù urbanistiche che sono limitazioni amministrative dei diritti di proprietà, sono stabilite dagli articoli da L 112-1 a 17 del Codice urbanistico francese (Code de l'urbanisme). Possono essere istituite all'interno di un perimetro destinato alla protezione dei beni e delle persone". al di fuori delle aree coperte da un piano urbanistico locale o da un documento urbanistico equivalente. "

Il Servitù di pubblica utilità (SUP) non si basano sul Codice urbanistico francese, ma sono stabiliti da leggi specifiche o da regolamenti di interesse generale. Il Code de l'urbanisme li cita per specificare che i piani urbanistici locali (articolo 1151-43) e la carta comunale (articolo L161-1) devono includerli in un'appendice quando possono avere un impatto sull'uso del territorio.

Queste servitù pubbliche figurano in un elenco redatto per decreto dal Consiglio di Stato.

Buono a sapersi:

Le Portale nazionale di pianificazione urbana, noto come "Géoportail de l'urbanisme" ("Geoportale di pianificazione urbana") consente di riunire e rendere accessibili tutti i documenti urbanistici che regolano i diritti di pianificazione e di costruzione. Questi documenti vengono progressivamente aggiunti al Géoportail dalle autorità competenti (enti locali, Stato, gestori di SUP). Se il documento di pianificazione non è ancora stato pubblicato su questo sito, può essere consultato sul sito del municipio o dell'autorità intercomunale.

Le servitù di diritto rurale di cui agli articoli da L152-1 a 23 del Codice rurale francese sono incluse nella sezione "Impianti e opere di sviluppo".

Il servitù stradali e obblighi di sgombero del sottobosco comuni ad aree, boschi e foreste esposte al rischio di incendio sono stabiliti negli articoli da L134-1 a 18 del Codice forestale francese.

I.- Che cos'è una servitù (Tutto quello che c'è da sapere sulle servitù)?

Servitù attive e passive

La servitù è detta attiva per il proprietario del terreno che ne beneficia. È passiva per il proprietario del terreno che la sopporta. 

Eccezione al concetto di terreno dominante e servente : nel caso di una servitù pubblica, il concetto di terreno dominante e servente non esiste, poiché la servitù viene imposta su un immobile nell'interesse pubblico solo in applicazione di un testo giuridico.

Esempi:

servitù di alaggio e di passaggio lungo i corsi d'acqua di proprietà dello Stato,

-Diritti di passaggio pedonale lungo la costa,

-Poi ci sono i diritti di passaggio per le piste da sci e gli impianti di risalita,

-e soprattutto quelli per i servizi di distribuzione: acqua, gas, elettricità e telecomunicazioni.

Proprietà che possono essere gravate da una servitù

L'articolo 637 del Codice civile definisce una servitù come " un onere imposto su un'eredità ". Nel diritto antico, il termine "eredità" si riferiva a tutta la proprietà immobiliare privata. Una servitù, ai sensi dell'articolo 637 del Codice Civile, può quindi essere costituita su beni costruiti o non costruiti di proprietà privata, ma anche su beni che fanno parte del dominio privato dello Stato o degli enti locali.

Tuttavia, ilarticolo 2122-4 del Code Général de la propriété des personnes publiques (Codice generale della proprietà pubblica). consente ai proprietari di costituire servitù per accordo ai sensi dell'articolo 639 del Codice Civile su proprietà di dominio pubblico.

L'esistenza di queste servitù deve essere compatibile con l'uso della proprietà a cui si applicano.

Le diverse forme di servitù (Tutto quello che c'è da sapere sulle servitù) :

L'articolo 688 del Codice civile distingue servitù continue e discontinue :

-. Le servitù continue sono quelle il cui uso è o può essere continuo senza la necessità di un intervento umano. (Esempi: una tubatura dell'acqua, una fognatura, una vista, ecc.)

-. Le servitù discontinue sono quelle che richiedono l'intervento umano per essere esercitate. (Esempi: la diritto di passaggio(ad esempio, diritto di attingere acqua, pascolo, ecc.).

Articolo 689 del Codice civile distingue Servitù visibili e invisibili.

-. Le servitù apparenti sono visibili per la presenza di una struttura esterna. (Esempio: un tubo dell'acqua visibile...).

-. Le servitù non apparenti o nascoste sono quelle che non presentano segni esterni della loro esistenza e sono invisibili. (Esempio: un divieto di costruzione...).

II - Come si costituisce una servitù?

La servitù è un diritto reale accessorio al diritto di proprietà. Pertanto, è collegata alla proprietà e non alla persona del proprietario.

In caso di vendita, l'acquirente deve essere informato di eventuali servitù esistenti sulla proprietà, soprattutto se si tratta di servitù passive che riducono il valore della proprietà (articoli da 690 a 696 del Codice Civile).

Sconsigliamo vivamente di creare una servitù per atto privato. Non c'è alcuna garanzia che i proprietari successivi ne vengano a conoscenza. Se viene redatta dal notaio sotto forma di atto notarile e registrata presso il Catasto, sarà sicuramente trasmessa e conosciuta in caso di cambio di proprietà.

Il notaio incaricato della vendita potrà quindi verificare le servitù convenzionali registrate negli atti precedenti. Nel caso di servitù urbanistiche, il notaio dovrà conoscere i documenti urbanistici relativi all'immobile, in particolare attraverso il portale nazionale " Geoportale per la pianificazione urbana ".

Le servitù vengono costituite in tre modi (Tutto sulle servitù):

-. Per titolo, cioè per accordo amichevole tra vicini. L'estensione e le modalità di esercizio delle servitù convenzionali sono fissate in via definitiva dal titolo costitutivo e possono essere modificate solo di comune accordo tra i proprietari dei terreni dominanti e serventi.

-. Da prescrizione trent'anni, ma questo metodo può essere applicato solo alle servitù continue e apparenti (Articolo 690 del Codice civile). Esempio: diritto di passaggio.

-. Per il padre di famiglia quando, alla data della divisione della proprietà, esiste una struttura permanente e visibile, indicativa di una servitù (ad esempio una strada asfaltata), e l'atto di divisione non contiene alcuna clausola contraria.

Diritti e obblighi dei proprietari : 

-. Il proprietario del terreno servente deve adottare un atteggiamento puramente passivo: deve consentire l'esercizio della servitù senza ostacolarlo (articolo 701 del Codice civile)

-. Il proprietario del terreno che beneficia della servitù non deve quindi fare nulla per aggravare la situazione del terreno servente (articolo 702 del codice civile)

III - Servitù perpetue o temporanee?

Una servitù è detta di natura reale perché è attaccata alla proprietà di cui è un accessorio, e di conseguenza tutti i proprietari successivi ne beneficeranno o saranno soggetti ad essa. Segue il terreno ovunque passi.  

Ne consegue che una servitù è in linea di principio perpetua. Tuttavia, la giurisprudenza consente di creare servitù temporanee.  

Se la proprietà viene venduta, sarà venduta con la servitù. Il venditore deve quindi informare l'acquirente della servitù e l'atto di vendita deve menzionare tutte le servitù, in particolare quelle convenzionali, ma anche quelle nascoste di cui il proprietario è a conoscenza.  

Ilarticolo 1638 del Codice civile rende obbligatorio per il venditore dichiarare le servitù che non sono evidenti nel contratto di vendita, qualora queste servitù siano di importanza tale che l'acquirente non avrebbe acquistato se ne fosse stato a conoscenza.

In caso di mancato rispetto di tale obbligo, l'acquirente può quindi chiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento dei danni. La giurisprudenza ha esteso l'obbligo del venditore anche alle servitù non apparenti di origine legale o amministrativa, come le servitù urbanistiche.  

IV - Categorie di servitù

Il Codice Civile distingue tra tre principali categorie di servitù :

1 - Cessioni derivanti dall'ubicazione naturale del sito (Articoli da 640 a 648 del Codice civile). Esempi: drenaggio dell'acqua, demarcazione

2.- Il servitù imposte dalla legge (articoli da 649 a 685-1 del Codice civile). Lo scopo di queste servitù è quindi "l'utilità pubblica o comunale". Si tratta delle servitù urbanistiche e di pubblica utilità descritte in precedenza.

Si tratta delle seguenti servitù:

-proprietà congiunta (articoli da 653 a 673 del Codice civile),

-Rispetto alla distanza dagli edifici (articolo 674 del Codice civile),

-visualizzazioni (Articoli da 675 a 680 del Codice civile),

il deflusso dell'acqua piovana (articolo 681 del Codice civile),

-diritto di passaggio nel caso di un'enclave (articoli da 682 a 685-1 del Codice civile).

L'articolo 682 riconosce al proprietario di un terreno recintato il diritto di ". di rivendicare un diritto di passaggio sul terreno dei vicini sufficiente a garantire il pieno accesso al proprio terreno, previo pagamento di un indennizzo proporzionato al danno eventualmente arrecato. "

3 - Servitù contrattuali (articoli da 686 a 689 del Codice civile)

L'articolo 686 del Codice Civile consente quindi ai proprietari di costituire sulle loro proprietà o a favore di esse le servitù che desiderano, purché non siano contrarie all'ordine pubblico. Deve quindi sempre trattarsi di un onere imposto su un terreno.

Per essere pubblicata nel registro fondiario, la servitù deve essere costituita o modificata con atto notarile. Essa sarà quindi opponibile a terzi, in particolare ai proprietari successivi.

Esempi: un accordo per la costituzione di un diritto di passaggio non regolato dalla legge. In altre parole, al di fuori dell'esistenza di una proprietà senza sbocco o per il divieto o la limitazione di costruzione derivante da una servitù di cortile comune.

V.- Come si estingue una servitù (Tutto sulle servitù)

In conformità con articoli da 703 a 710 del Codice civileLe servitù possono essere estinte in quattro modi:

-L'impossibilità di utilizzarli ;

-Confusione dei fondi ;

Non utilizzo per 30 anni;

-e la modifica per accordo o rinuncia da parte del proprietario del fondo dominante.

Tutto quello che c'è da sapere sulle servitù.

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