Deposito cauzionale
1. Esposizione dei fatti :
Il 18 novembre 2015 Anne-Claire e Mariline hanno conferito a Haute Saintonge Immobilier, un'agenzia immobiliare, un mandato non esclusivo per la vendita di una casa di abitazione situata [...].
Il 2 maggio 2016, Marlène e Claude hanno presentato un'offerta di acquisto dell'immobile.
Le contratto di vendita redatto dall'agenzia immobiliare Haute Saintonge è datato 14 giugno 2016.
Esso prevedeva che :
-. la vendita doveva essere confermata con atto notarile entro il 30 settembre 2016
-E che la parte recedente sarebbe tenuta a pagare una "clausola fissa di indennizzo e penalità".
Nonostante i numerosi solleciti e le due notifiche formali, gli acquirenti non hanno proceduto alla vendita.
Il 21 ottobre 2016, l'agenzia immobiliare ha depositato il contratto di vendita nelle stanze di Maître A.
La suddetta somma di 13.500 euro non è stata sequestrata presso lo studio notarile.
2. Procedura (IMMOBILIER : Deposito) :
Con atto del 26 luglio 2017, Anne-Claire e Mariline hanno adito il Tribunale di Saintes.
Hanno convocato :
-Marlène e Claude,
-. l'agenzia immobiliare Haute Saintonge Immobilier,
-. maître Anne C.
-. e SCP L., D., F., F.-M., R.-A. e C.
Le loro principali richieste sono state:
-Annullare la vendita
-pagamento della somma di 13.500 euro.
Il contratto di vendita di una casa di abitazione deve essere risolto. Gli acquirenti sono venuti meno ai loro obblighi non avendo :
-pagare il deposito di 13.500 EUR
-e di partecipare agli incontri per la firma organizzati dal notaio.
A seguito di queste violazioni, sono tenuti a pagare la clausola penale inclusa nel contratto di vendita.
3. Corte d'appello :
I venditori avevano conferito all'agente immobiliare un mandato non esclusivo per la vendita della casa.
Gli rimproverano di non aver preso provvedimenti per assicurarsi che gli acquirenti versassero la caparra di 13.500 euro nelle mani del notaio che doveva fungere da escrow agent per il compromesso, cosa che poi si è verificata.
Tuttavia, la perdita di possibilità di ricevere la somma di 13.500 euro come clausola penale è inesistente.
Infatti, si osserva quanto segue:
-l'assenza di capacità da parte dell'agente immobiliare di agire in tal senso
-e tutti i mezzi a sua disposizione per costringere gli acquirenti a pagare la somma in contestazione.
Di conseguenza, il tribunale ha respinto la richiesta dei venditori a questo proposito.
I venditori muovono la stessa critica al notaio. Tuttavia, il notaio è un terzo rispetto al contratto di vendita per il quale è stato nominato curatore. Inoltre, i venditori non provano che egli abbia accettato l'amministrazione controllata.
Pertanto, può essere ritenuta responsabile solo per illecito civile.
Tuttavia, non aveva diritto a recuperare il pagamento della caparra che gli acquirenti si erano impegnati a depositare sul conto dello studio.
Inoltre: ha preso le misure necessarie per redigere l'atto di vendita e ha fornito consulenza ai venditori, nel loro interesse a portare a termine la vendita e a ricevere il ricavato.
Pertanto, anche la richiesta di risarcimento nei suoi confronti è respinta.
4. Soluzione scelta (PROPERTY: deposito cauzionale) :
Gli acquirenti hanno commesso un illecito nei confronti dell'agenzia immobiliare Haute Saintonge Immobilier, terza parte del contratto di vendita, rifiutandosi di rispettare gli impegni assunti nel contratto preliminare di vendita e ostacolando la firma del contratto di compravendita.atto di vendita.
Di conseguenza, non ha potuto ricevere la retribuzione concordata di 10.000 euro, tasse incluse.
Gli viene quindi riconosciuta questa somma come risarcimento per il mancato guadagno.
Corte d'appello di Poitiers, 1a divisione civile, 10 novembre 2020, RG n. 19/00244
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