FRODE DA PARTE DEL VENDITORE E INCOMPETENZA DA PARTE DELL'AGENTE IMMOBILIARE

Dol dei venditori e incompetenza dell'agente

In questo caso (delusione dei venditori e incompetenza dell'agente):

L'atto di vendita del 30 settembre 2008 specifica che l'immobile venduto è costituito da ". una casa di 3 vani, cucina, bagno, wc, veranda, garage, su un terreno di ca. 7.500 m² con un capannone in pietra, su un terreno piantumato con vegetazione locale, e terreni adiacenti iscritti alla sezione G n. 921 e 923". Il documento afferma che il terreno si trova in una zona non edificabile (zona agricola) del piano regolatore del comune approvato il 30 ottobre 1980. Ha ricordato che sono state ottenute due licenze edilizie il 7 maggio 1973 e il 23 ottobre 1978. Visita permesso di pianificazione del 7 maggio 1973 autorizza la costruzione di un rifugio per cani da fattoria con una superficie totale di 35 m². Quella del 1978 autorizza la conversione di un'abitazione con una superficie totale di 58,85 m², a condizione che vengano apportate alcune modifiche.

Procedura (dol dei venditori e incompetenza dell'agente) :

1.

A sostegno delle loro richieste, gli acquirenti ricorrenti sostengono che :

-La villa ha una superficie di 110 m², mentre il permesso autorizza solo 58,85 m².

-E che la parte costruita senza permesso riguarda la veranda, il garage e una delle tre stanze della casa, una camera da letto.

I convenuti, i loro venditori, hanno innanzitutto presentato un'eccezione sostenendo che la loro azione era prescritta.

Tuttavia, il tribunale ha già risposto che non vi è alcuna prova che gli acquirenti, i signori X, fossero a conoscenza della differenza tra la superficie della loro villa e le licenze edilizie rilasciate prima di ottenere queste ultime dal municipio di Aups il 24 dicembre 2014.

In realtà, la lettura dell'atto di vendita e dei documenti allegati non ha permesso agli acquirenti di rendersi conto di questa differenza, in quanto le concessioni edilizie non erano allegate all'atto di vendita e il certificato urbanistico incluso nell'atto di vendita non forniva alcuna informazione al riguardo.

Gli X non erano quindi a conoscenza dei fatti che avrebbero consentito loro di proporre l'azione. Questo ai sensi dell'articolo 2224 del Codice civiledal 24 dicembre 2014.

Di conseguenza, hanno regolarmente notificato l'atto introduttivo del giudizio il 9 luglio 2015. Ciò è avvenuto prima della scadenza del termine di cinque anni per l'azione.

La sentenza che respinge la richiesta di prescrizione è quindi confermata.

Il signor e la signora Y, che hanno venduto l'immobile, lo hanno fatto costruire. Non hanno mai detto di aver eseguito lavori senza autorizzazione.

Nell'atto di vendita hanno dichiarato che non sono stati eseguiti lavori nella loro villa da meno di 10 anni. Che cosa ha dichiarato il certificato urbanistico emesso il 16 maggio 2008, allegato all'atto, confermato .

2.

I coniugi acquirenti intentano un'azione per conto dichiamata piani elaborati dalla signora E, architetto DPLG.

Hanno scoperto che la parte dell'edificio costruita illegalmente aveva una superficie di 54,9 m². Si tratta di 52,53 % della superficie totale della proprietà, che è di 104,5 m².

Queste dichiarazioni sono confermate dalla dichiarazione dei fatti redatta dalla società di ufficiali giudiziari in data 1.02.2017. In altre parole, il giorno in cui il signor e la signora X hanno preso possesso dei locali. Questo dopo che la signora Y aveva rinunciato al suo diritto di usare e vivere nell'immobile.

La signora non contesta questi fatti.

La parte della villa costruita abusivamente, corrispondente all'ampliamento della casa con la costruzione di una veranda, di un garage e di una camera da letto, compare nella denominazione a pagina 3 del loro atto di proprietà. Si afferma che la proprietà era oggetto di due permessi di costruzione non allegati all'atto.

Gli acquirenti, i signori X, dimostrano che in realtà, il 25 luglio 1977, i signori Y avevano presentato una domanda di ampliamento della superficie del ricovero agricolo a 104,4 m², che era stata respinta con un provvedimento del 20 ottobre 1977, e che quindi avevano costruito in barba a questo rifiuto, con cognizione di causa.

3.

In questo modo, i venditori-costruttori hanno consapevolmente nascosto ai loro acquirenti il fatto che metà della loro casa era stata costruita senza autorizzazione.

Questo occultamento fraudolento ha indotto il signor e la signora X a stipulare il contratto.

Questi ultimi hanno il diritto di chiedere un risarcimento per la perdita risultante.

Per gli agenti immobiliariquest'ultima era responsabile della pubblicazione di un annuncio in cui si affermava espressamente che la villa in questione aveva una superficie abitabile di 110 m² ("ANella terra dei tartufi, per gli amanti della natura, a solo 1 km dal paese, casa di 110 m² (...)" .

SARL JBS conseil ammette di aver redatto la promessa di vendita. Era in possesso delle licenze edilizie.

In risposta a un reclamo del notaio, Maître C, datato 3 settembre 2008, l'agente immobiliare ha risposto: "I permessi di costruzione sono elencati nel primo paragrafo a pagina 3 del compromesso, di cui vi è stata inviata una copia. Gli originali di questi documenti sono in possesso del vostro cliente, che ce li ha inviati a suo tempo; noterete che questi permessi risalgono a quasi 30 anni fa." .

4.

4.1

L'agente immobiliare è stato quindi poco professionale. Conosceva i permessi di costruzione e di cantiere, avendoli visitati in diverse occasioni.. Da quel momento in poi, ha potuto solo :

-. notare che la licenza edilizia rilasciata nel 1978 comprendeva chiaramente la metà dello spazio abitativo

-. e che la veranda, il garage e la terza stanza erano chiaramente assenti dalla planimetria del permesso.

Il professionista immobiliare era quindi responsabile per illecito civile. La sua negligenza ha indotto gli acquirenti a credere che il :

-emesso nel 1973 e nel 1978 

-ha autorizzato la costruzione dei 110 m² che l'agente immobiliare metteva in vendita.

Senza la colpa di JBS Conseil, la frode commessa dai venditori non avrebbe potuto avere successo. Di conseguenza, poiché anche le loro rispettive colpe hanno contribuito al danno, l'agenzia immobiliare sarà condannata /...

-. in solidum con il venditore

-. per risarcire i danni causati al marito e alla moglie X .

4.2

Per quanto riguarda la responsabilità dei notaiÈ opinione comune che il notaio non debba visitare l'immobile. Questo per verificare le condizioni dell'immobile venduto e la sua consistenza.

Nel caso in questione, né le dichiarazioni dei venditori né il certificato urbanistico rilasciato dal comune di Aups il 16 maggio 2008 hanno permesso a Maître D o Maître C di sospettare che fosse stata commessa un'irregolarità durante la costruzione dell'immobile.

In particolare, anche se il sig. C, che ne ha fatto richiesta in una lettera inviata all'agente immobiliare il 3 settembre 2008, era a conoscenza del contenuto della concessione edilizia rilasciata nel 1978 e in particolare della planimetria ad essa allegata, da queste non è emersa alcuna discrepanza tra la superficie abitativa autorizzata e la descrizione dell'immobile oggetto della vendita che stava effettuando, in quanto non vi è alcuna prova che uno dei due notai fosse a conoscenza dell'esatta superficie dell'immobile, che non è menzionata né nella promessa di vendita né nell'atto di vendita da lui stipulato.

Non si può nemmeno criticare i notai per non aver richiesto un certificato di conformità per i lavori eseguiti nel 1978. Questo requisito è stato introdotto solo dopo il 1983 ed è scomparso nel 2005 a favore di un sistema dichiarativo.

5.

Ai funzionari ministeriali non può essere contestata alcuna violazione dei loro obblighi professionali.

Ne consegue che tutte le richieste avanzate nei loro confronti di essere sollevati e garantiti dal notaio sono respinte. Mentre il notaio non è responsabile della frode.

I convenuti nell'azione di risarcimento danni sostengono che le loro azioni non avrebbero potuto causare alcun danno. Nessun rischio di demolizione della costruzione .

In realtà, si sostiene esattamente che il signor e la signora X non rischiano più alcuna sanzione penale. Questo perché il termine di prescrizione per l'azione penale è di 3 anni dal completamento dei lavori.

Allo stesso modo, un tribunale civile può essere investito di un'azione di responsabilità. Può ordinare la demolizione di un edificio illegale. L'azione di demolizione basata sull'articolo L480-13 del Code de l'urbanisme è soggetta a :

-un periodo di prescrizione di 10 anni

-Dal completamento dei lavori su un edificio costruito prima del 18 giugno 2008.

6.

6.1.

In secondo luogo, per quanto riguarda la sanzione amministrativa, vale a dire, in primo luogo, qualsiasi azione da parte del Comune per garantire l'osservanza delle norme che regolano l'esercizio dei servizi pubblici o che disciplinano le attività sottoposte per legge alla vigilanza dell'amministrazione nell'interesse pubblico, sebbene tale azione non sia soggetta ad alcuna prescrizione, è improbabile nel caso in questione, in quanto l'allacciamento dell'edificio controverso alla rete non è contestato dalle parti.

D'altra parte, quando si devono eseguire lavori importanti su un edificio costruito in tutto o in parte senza permesso di costruire, la domanda di autorizzazione deve riguardare non solo i lavori da eseguire, ma anche la regolarizzazione dei lavori già eseguiti senza permesso.

I coniugi acquirenti, che non invocano il rischio di demolizione dell'immobile acquistato, sostengono quindi che :

-Il proprietario di un edificio abusivo non può eseguire lavori importanti sull'immobile acquistato.

-senza regolarizzazione preventiva .

6.2

Il venditore sostiene che questa sanzione amministrativa, che consente a un Comune di opporsi a qualsiasi nuova autorizzazione per lavori sull'immobile contestato finché la costruzione irregolare non è stata regolarizzata, non sarebbe applicabile nel caso di un'irregolarità relativa a una costruzione realizzata in base a una licenza edilizia e completata da più di 10 anni, ai sensi dell'articolo L 111-12 al. 1 del Code de l'urbanisme.

Tuttavia, il periodo di prescrizione amministrativa di dieci anni non si applica ai lavori che :

-sono costruiti senza autorizzazione 

-. ribaltare l'economia della concessione edilizia ottenuta .

A partire dalla legge n. 2006-8 72 del 13 luglio 2006, quando un edificio è stato completato da più di 10 anni, il rifiuto della concessione edilizia o della dichiarazione di lavori per nuove opere non può più basarsi sull'irregolarità dell'edificio iniziale in termini di legge urbanistica, ma la situazione è diversa nei casi specifici elencati nell'articolo L 111-12 della legge. E in particolare "  e) se l'edificio è stato costruito senza permesso di costruire" .

7.

7.1

Questa disposizione si rivolge innanzitutto alla situazione di una costruzione irregolare:

-. quello che è stato realizzato in modo diverso dal permesso, quando la modifica altera l'economia del progetto

-Soprattutto perché cambia completamente le sue dimensioni (GFA) o la sua natura.

In questo caso, è stata rilasciata una licenza edilizia per la costruzione.

Ma ciò che è stato costruito dal signor e dalla signora Y è molto diverso da quanto autorizzato. Infatti, la GFA è quasi il doppio di quella autorizzata.

Di conseguenza, non si applica la prescrizione amministrativa di dieci anni. La situazione dell'immobile può essere regolarizzata solo con il rilascio di una nuova autorizzazione.

L'autorità pubblica può quindi rifiutare agli acquirenti la realizzazione di nuove opere. Ciò si basa sull'irregolarità della costruzione iniziale in termini di legge urbanistica.

Il 30 aprile 2015, il Comune di Aups ha informato i signori X che ". Il progetto di costruire una villa di 110 m² richiedeva una licenza edilizia e il terreno si trovava nella zona "A" del PLU, un'area strettamente riservata alle aziende agricole." .

7.2

Inoltre, un certificato della Mairie del comune di Aups del 10 novembre 2015 stabilisce:

-In caso di catastrofe, i diritti di ricostruzione saranno solo quelli dei 58,85 m² autorizzati dalla licenza edilizia rilasciata il 23 ottobre 1978,

-La proprietà si trova in una zona agricola.

Sono autorizzati solo gli interventi di miglioramento degli edifici esistenti.

Il fatto che non ci siano ricorsi in corso contro edifici già costruiti e l'affermazione che gli acquirenti abbiano già trasformato il garage in una stanza abitabile sono inoperanti a questo proposito.

I coniugi X, che non possono regolarizzare la situazione del loro immobile, che non può essere oggetto di alcuna modifica (un ampliamento è già escluso dall'ubicazione dell'immobile in una zona agricola), né di un'identica ricostruzione in caso di calamità, e che non potranno rivendere al prezzo di mercato a causa di questi gravi impedimenti, hanno subito un danno diretto, attuale e certo che dà diritto a un risarcimento.

8.

Ne consegue che la sentenza che respinge tutte le loro richieste di risarcimento deve essere annullata.

Gli acquirenti non chiedono il risarcimento dell'intero danno derivante dalla perdita di valore dell'immobile. Né chiedono la nullità per mancanza di consenso,

Hanno il diritto di sostenere che se fossero stati a conoscenza del carattere illegale delle costruzioni realizzate e dell'incostruibilità legata alla persona stessa del beneficiario della costruzione, non avrebbero acquistato l'immobile alle stesse condizioni, o addirittura avrebbero rinunciato alla vendita se i venditori avessero rifiutato di ridurre il prezzo di vendita in considerazione del difetto della costruzione e avessero preteso di ottenere lo stesso prezzo di una costruzione legale.

Conclusione (delusione dei venditori e incompetenza dell'agente) :

Di conseguenza, l'inganno dei venditori e la mancanza di professionalità dell'agente immobiliare hanno :

-. perde la possibilità di negoziare conoscendo la perdita di superficie autorizzata,

-. di circa 54,9 m², pari a 52,53 % della superficie dell'immobile.

La perdita di un'opportunità non coincide con l'opportunità persa. Questa perdita sarà interamente compensata da un risarcimento danni di 40.000 euro. Va notato che i coniugi acquirenti hanno l'uso precario della superficie acquisita illegalmente.

Marito e moglie X hanno quindi subito una serie di contrattempi.

Questo danno morale sarà quindi compensato con un risarcimento di 5.000 euro.

Il venditore e l'agente immobiliare sono pertanto condannati a in solidum danni. Va notato che la signora Y non può pretendere di essere sollevata e garantita da JBS Conseil. Questo nella misura in cui la frode è imputabile a lei personalmente.

Dol dei venditori e incompetenza dell'agente

Corte d'Appello di Aix-en-Provence, Sezione 1-1, 2 giugno 2020, RG n. 18/09312

Dol dei venditori e incompetenza dell'agente

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