Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-5, 10 septembre 2020, RG n° 19/06999
Les consorts X soutiennent, à titre principal, que le mur litigieux est constitutif d’un trouble anormal de voisinage en raison de son caractère inesthétique, de l’obstruction de vue et de la perte d’ensoleillement en résultant et de l’aggravation de la servitude d’écoulement des eaux pluviales consécutive à sa réalisation, d’autant que leur voisin a modifié la déclivité du terrain. Ils ajoutent que cet ouvrage génère une moins-value conséquente de leur propriété.
Il est constant que M. H Q R a obtenu une autorisation de construire pour y édéfier sa maison à usage d’habitation délivrée par M. le maire de D E, le projet comprenant notamment l’édification d’un mur de soutènement, lequel, ainsi qu’il en résulte du plan d’état des lieux du géomètre-expert, M. F G, se situe bien sur la propriété de M. H Q R.
Le droit d’un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue, sauf usage prohibée par la loi ou les règlements, est limité par l’obligation qu’il a de ne pas causer à la propriété d’autrui aucun dommage excédant les inconvénients anormaux de voisinage.
Il s’agit d’une cause de responsabilité objective, à savoir qu’elle suppose uniquement que soit rapportée la preuve d’un trouble dépassant les inconvénients normaux ou ordinaires du voisinage.
Si le respect des dispositions légale n’exclut pas l’existence d’éventuelle troubles excédant les inconvénients anormaux de voisinage, il appartient aux consorts X de justifier de l’anormalité du trouble allégué par son caractère excessif lié notamment à son intensité ou à sa répétitivité.
Au soutient de leurs prétentions, ces derniers produisent un constat d’huissier, des photographies et un avis de valeur immobilière en date du 28 juillet 2016.
Aux termes de son constat dressé le 30 juillet 2014, l’huissier relève que ‘Je note que l’accès à la propriété du requérant se fait par l’arrière de la bâtisse coté Ouest entre le mur et celle-ci et suis d’ailleurs contraint de m’y rendre à pieds. Je remarque que le mur est composé côté Ouest de la parcelle du requérant de trois hauteurs identiques de béton banché. Je mesure alors la première hauteur qui est de 2,60 mètres et calcule donc la hauteur totale du mur côté Ouest qui est de 3X 2,60= 7,80 mètres de haut en tout. J’ajoute que ce mur dépasse aisément de plusieurs mètres le faîtage du toit du requérant (…) Par ailleurs je constate que l’ensemble des trous d’évacuation des eaux pluviales sortent de ce mur sur la parcelle du requérant (…) Je remarque que l’ensemble des trous permettant de fixer les banches n’ont pas été refermées et que de nombreuses projections sont présentes tant sur la façade ouest de la bâtisse du requérant que sur son portail d’entrée. Je mesure ensuite la largeur existant entre le mur en béton situé en limite Ouest de la propriété du requérant et sa bâtisse, largeur qui est de 1, 30 m environ au plus large. La fille du requérant me précise que l’entrée sur la propriété s’est toujours faite par là, et que l’accès à la parcelle a été considérablement réduit alors qu’il n’en existe pas d’autre. A cette occasion, je remarque la présence d’une fenêtre côté Ouest de la bâtisse du requérant ouvrant sur le mur en béton en vue directe.’
A la lecture de ces constatations, l’accès à la maison est inchangé et contrairement aux allégations des consorts X, l’espace entre le mur édifié sur la propriété de M. H Q R et la maison X est identique sauf à considérer que M. X empiétait sur le terrain voisin.
L’affirmation selon laquelle M. H aurait modifié la déclivité du terrain n’est étayée par aucun élément, de même que la privation d’ensoleillement, l’huissier n’ayant pour sa part rien indiqué sur ce point et les photocopies de photographies ne démontrant rien à défaut d’autres éléments de comparaison et de précisions d’heure, de date et d’orientation de la maison.
Les consorts X prétendent par ailleurs que l’existence de trous d’évacuation dans le mur, au demeurant imposés par le DTU pour éviter tout basculement de l’ouvrage, rend impraticable l’accès à leur propriété et aggrave à la servitude naturelle d’écoulement des eaux.
Il n’est pas contesté qu’en application de l’article 640 du code civil, le fonds X est situé au pied de la colline au sommet de laquelle se trouve le fonds H, de sorte que le premier, de par la seule configuration des lieux, est assujetti à une servitude d’écoulement des eaux au profit du second.
L’existence d’une aggravation de cette servitude naturelle d’écoulement des eaux ne ressort d’aucune pièce, ni davantage que l’accès la propriété X serait impraticable en cas de pluie. L’huissier de justice a uniquement constaté des projections de béton présentes sur la façade Ouest de la bâtisse et le portail d’entrée X, les photocopies couleurs qui sont jointes à son procès-verbal mettent en évidence que ces projections sont de tailles très réduites, ce qui ne permet absolument pas de caractériser un trouble excessif, excédant les limites que chacun doit supporter.
Le caractère inesthétique du mur ne peut à lui seul justifier l’existence d’un tel trouble et relève d’ailleurs de la pure subjectivité. L’avis de valeur établi par le cabinet d’expertise immobilière M N O ne permet nullement de conclure à une moins-value de la maison X compte tenu de la présence du mur litigieux. En effet, il est certes fait état de cet ouvrage qui ‘ peut occasionner certaines nuisances’, plus particulièrement une humidification du bâti et de la paroi, ce qui n’est d’ailleurs ni allégué, ni établi, mais rien ne permet d’en déduire une quelconque conséquence sur l’évaluation finale du bien, qui prend en compte au titre des points négatifs l’état de vétusté de la bâtisse, construite en mitoyenneté, avec des nuisances de bruits ( proximité immédiate d’exploitation industrielle, d’une ligne de chemin de fer et d’une nationale à grande circulation ). Il s’ensuit que la moins-value avancée comme conséquence de l’édification du mur n’est pas avérée et encore moins à hauteur du montant réclamé ( 80.000 €).
Cass. 3e civ., 10 sept. 2020, n° 19-13373
Le propriétaire d’une maison d’habitation dont le terrain arrière jouxte un immeuble soumis au statut de la copropriété, soutenant que les fenêtres percées dans le mur en limite de propriété créent des vues droites sur son terrain et que les tablettes des fenêtres débordent sur sa propriété, assigne le syndicat des copropriétaires en suppression de ces vues et tablettes et en dommages-intérêts.
La cour d’appel de Dijon relève que, si les travaux litigieux touchent au mur de façade et à la toiture, définis comme des parties communes, il ressort du règlement de copropriété que tel n’est pas le cas des fenêtres et lucarnes éclairant des parties divises et que, si les ornements de façade sont communs, les balustrades des balcons et balconnets, les persiennes, fenêtres, volets et accessoires ne le sont pas.
Elle en déduit, à bon droit, que, les fenêtres percées dans le mur de façade, la fenêtre de toit installée en toiture et les tablettes constituant des parties privatives, l’action ne peut être dirigée contre le syndicat des copropriétaires.
Cour de cassation, Chambre civile 1, 9 septembre 2020, pourvoi n° 18-26.525
Les consorts de A font grief à l’arrêt de dire que Mme V-AP est un tiers de bonne foi à l’acte de vente du 29 janvier 2008, ayant agi sous l’empire d’une erreur commune, et, en conséquence, de lui déclarer inopposable la nullité de cet acte et de confirmer la validité de l’acte de vente du 20 juin 2009, alors :
« 1o/ que ni l’erreur commune ni l’apparence ne peuvent faire obstacle aux conséquences, vis-à-vis des tiers sous-acquéreurs, même de bonne foi, de la nullité édictée par l’article 489 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause ; qu’en jugeant que l’acte de vente du 29 janvier 2008 devait être annulé par application de l’article 489 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, mais que néanmoins cette annulation ne serait pas opposable à Mme V-AP par application de la théorie de l’apparence, la cour d’appel a violé l’article 489 du code civil, dans sa rédaction applicable à la cause, ensemble son article 544 ;
2o/ que, subsidiairement, pour se prévaloir d’une erreur commune sur la qualité de propriétaire apparent, la cause de la nullité doit être demeurée ignorée de tous ; qu’en jugeant que Mme V-AP a été victime d’une erreur commune et invincible sur le titre du propriétaire apparent de la SCI malgré les nombreux articles de presse publiés dès 2003 sur les « reclus de Monflanquin » dans la presse locale et nationale, dès lors qu’ « aucun de ceux antérieurs à la vente de juin 2009 ne fait référence à une difficulté sur la propriété du château de Martel, puisqu’il est surtout évoqué une maison sise à Talade sur la commune de Monflanquin, et par suite, à aucune difficulté sur la qualité de propriétaire de la SCI Yife co-contractant de U V-AP », et que « quand bien même ce serait le cas, dès lors qu’aucune assignation en annulation n’a été publiée au Service de la Publicité Foncière à la date du 20 juin 2009, ces articles ne pouvaient être considérés par U V-AP que pour ce qu’ils sont : des textes relatant un ou des événements, avec des commentaires, des interprétations, ou exposant un ou des points de vue, textes qui n’engagent que leur auteur ou le journal », sans vérifier si des articles ayant rendu public le détournement systématique du patrimoine des « reclus de Monflanquin », en relatant notamment que « les hypothèses varient entre une dérive sectaire, un secret de famille, l’influence d’un escroc » (Libération 27 novembre 2006), que « les maisons ont été vendues. Les meubles sont partis aux enchères. L’argent aurait été expédié à Londres où réside W S, homme étrange qui se prétend agent secret et jouit d’une forte aura auprès du groupe » (ibid.), que Mme B de A « vient de vendre « son Pyla » auquel elle tenait tant. Chez le notaire, c’est son neveu Y qui aurait mené les débats, demandant à ce que le chèque de la vente soit établi au nom de W T., 40 ans, cet insaisissable individu que tout le monde s’accorde désormais à désigner comme le responsable et le bénéficiaire du huis clos de Martel » (Sud-Ouest 25 septembre 2003), que « de la même manière que sa maman, J de A a réalisé son portefeuille d’actions. Le tout au profit de W T. estiment AC K et le reste de la famille. Près de 1 million et demi d’euros pourraient s’être ainsi volatilisés (…) Malgré de nombreuses plaintes pour détournement de fonds (…), pour abus de faiblesse, pour vols, etc., aucune action judiciaire n’est encore venue répondre à l’inquiétude des proches » (ibid.), que « tous les comptes en banque (que Monsieur K, dont l’épouse faisait partie des reclus) avait en commun avec sa femme ont été vidés et l’argent viré, selon lui, à Londres, sur le compte de W T. » (Le Monde 4 décembre 2003), que AD AE, selon le témoignage de sa fille, « n’a plus un sou, elle a vendu tous ses biens » (ibid.), que B de A, d’après l’une de ses amies de longue date « a été détroussée de sa fortune » (ibid.), qu’à la question « qui les manipule qui ? Un nom revient dans toutes les conversations : celui de W T. » (ibid.), que M. K « estime au total à près d’un million et demi d’euros l’ensemble des sommes qui se sont volatilisées (et) a déposé plainte (…) pour vol. Il espère ainsi, par le biais financier, à faire bouger la justice » (ibid.), qu’ « une banque s’est portée civile (dès lors que) près de 2 millions d’euros ont disparu dans la nature » (La Dépêche du Midi, 17 octobre 2006), qu’ « une information
judiciaire a été ouverte et le pôle financier du SRPJ Toulouse, la police judiciaire, poursuit ses recherches sur commission rogatoire d’un juge d’instruction bordelais » (ibid.) et questionnant « W S est-il l’auteur des détournements de fonds ? » (ibid.), n’excluaient pas que la cause de la nullité de la vente consentie par les consorts de A ait été ignorée de tous, et par conséquent n’excluaient pas l’existence d’une erreur commune, la cour d’appel a privé sa décision de base légale au regard de l’article 544 du code civil. »
Réponse de la Cour
En premier lieu, en application de la théorie de l’apparence, la nullité d’un acte de vente est sans influence sur la validité de l’aliénation consentie à un tiers sous-acquéreur de bonne foi, qui a agi sous l’empire d’une erreur commune, y compris lorsque cette nullité a été prononcée en raison de l’insanité d’esprit du vendeur, sur le fondement de l’article 489 du code civil, dans sa rédaction, applicable en la cause, antérieure à celle issue de la loi no 2007-308 du 5 mars 2007 portant réforme de la protection juridique des majeurs.
En second lieu, l’arrêt énonce, d’abord, qu’aucun des articles de presse publiés antérieurement à la vente du 20 juin 2009 ne faisait référence à une difficulté relative à la propriété du château de Martel, de nature à remettre en cause la qualité de propriétaire de la SCI, et que les commentaires, interprétations ou points de vue qu’ils contenaient pouvaient être considérés par Mme V-AP comme n’engageant que leurs auteurs. Il ajoute, ensuite, par motifs propres et adoptés, que la SCI disposait en apparence, sur le bien immobilier en cause, d’un droit réel découlant de l’acte authentique du 29 janvier 2008, lequel avait fait l’objet d’une publication, et qu’au jour de la conclusion de la seconde vente, aucune assignation en annulation n’avait été publiée au service de la publicité foncière. Il relève, enfin, que la prétendue vileté du prix n’est pas établie, la SCI ayant acquis le château de Martel en 2008, moyennant un prix de 460 000 euros, et l’ayant revendu le 20 juin 2009 pour la somme de 540 000 euros, après avoir réalisé des travaux dont elle justifie.
La cour d’appel a pu en déduire que Mme V-AP, tiers de bonne foi, avait agi sous l’empire d’une erreur commune, de sorte que la nullité de l’acte de vente du 29 janvier 2008 ne lui était pas opposable.
Cour de cassation, Chambre civile 1, 9 septembre 2020, pourvoi n° 19-12.573
Par acte sous seing privé du 25 octobre 2007, établi avec le concours de la société AJ immobilier, aux droits de laquelle vient la société Square habitat Atlantique Vendée (l’agence immobilière), M. et Mme X (les acquéreurs) se sont engagés à acquérir une maison d’habitation située sur le territoire de la commune de Saint-Crespin-sur-Moine et appartenant à Mmes D, B et M Y (les vendeurs). L’acte de vente a été reçu le 26 mars 2008 par M. E, notaire associé au sein de la SCP V, E et F, avec la participation de M. G, notaire associé au sein de la SCP G, O, Q, S et G, devenue la société Office notarial de l’estuaire (les notaires). Cet acte mentionne qu’il n’existe pas de plan de prévention des risques technologiques (PPRT) applicable à l’immeuble et comporte, en annexe, un état des risques naturels et technologiques établi sur la base des informations résultant d’un arrêté préfectoral du 16 février 2006.
Reprochant aux vendeurs, à l’agence immobilière et aux notaires de ne pas les avoir informés que l’élaboration d’un PPRT autour du site de la société Nitro-Bickford implanté à Saint-Crespin-sur-Moine avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, les acquéreurs les ont assignés en résolution de la vente. Le PPRT approuvé par arrêté interpréfectoral du 28 octobre 2013 ayant classé leur immeuble en zone d’aléa faible, ils ont, en cours d’instance, abandonné leur demande en résolution et sollicité le remboursement du coût de travaux, ainsi que l’allocation de dommages-intérêts.
Réponse de la Cour
L’article L. 125-5, I et III, du Code de l’environnement, dans sa rédaction issue de l’ordonnance no 2005-655 du 8 juin 2005, applicable en la cause, dispose que : « I.- Les acquéreurs ou locataires de biens immobiliers situés dans des zones couvertes par un plan de prévention des risques technologiques ou par un plan de prévention des risques naturels prévisibles, prescrit ou approuvé, ou dans des zones de sismicité définies par décret en Conseil d’Etat, sont informés par le vendeur ou le bailleur de l’existence des risques visés par ce plan ou ce décret. A cet effet, un état des risques naturels et technologiques est établi à partir des informations mises à disposition par le préfet. En cas de mise en vente de l’immeuble, l’état est produit dans les conditions et selon les modalités prévues aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du code de la construction et de l’habitation. […]
III.- Le préfet arrête la liste des communes dans lesquelles les dispositions du I et du II sont applicables ainsi que, pour chaque commune concernée, la liste des risques et des documents à prendre en compte. »
Conformément aux articles R. 125-23 à R. 125-26 du même code, dans leur rédaction applicable en la cause, l’obligation d’information instituée par le texte précité au profit de l’acquéreur s’applique, dans chacune des communes dont la liste est arrêtée par le préfet, pour les biens immobiliers situés dans le périmètre mis à l’étude dans le cadre de l’élaboration d’un PPRT prescrit, et impose au vendeur d’établir un état des risques qui sont mentionnés dans les documents dont la liste est arrêtée par le préfet, ainsi que dans le dossier annexé à cet arrêté.
Selon l’article R. 125-27 dudit code, cette obligation est applicable à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication au recueil des actes administratifs dans le département des arrêtés prévus au III de l’article L. 125-5 précité.
Il s’ensuit que le vendeur d’un bien immobilier n’est tenu d’informer l’acquéreur de l’existence des risques visés par un PPRT prescrit qu’après que le préfet a arrêté la liste des communes concernées, ainsi que, pour chacune d’entre elles, la liste des risques technologiques auxquels elle est exposée et des documents auxquels le vendeur peut se référer.
En l’espèce, l’arrêt relève que ce n’est que par arrêté du 3 mars 2009 que le préfet de Maine-et-Loire a fixé la liste des communes concernées par le PPRT dont l’élaboration avait été prescrite par arrêté interpréfectoral du 25 septembre 2007, ainsi que les éléments nécessaires à l’information des acquéreurs.
Il en résulte qu’au jour de la conclusion de la promesse de vente comme au jour de la signature de l’acte authentique, ni les vendeurs ni, par suite, l’agence immobilière et les notaires n’étaient tenus d’informer les acquéreurs de l’existence des risques visés par ce plan. Par ce motif de pur droit, suggéré par la défense et substitué à ceux critiqués par le moyen, la décision déférée se trouve légalement justifiée.
Cour d’appel de Paris, Pôle 4, chambre 2, 9 septembre 2020, RG n° 17/03898
Suivant acte du 27 juillet 2006, la société HSBC Real Estate leasing, venant aux droits de la société Sofimurs, a consenti à la société civile immobilière (SCI) Lugto un crédit-bail sur des locaux situés dans un ensemble immobilier régi par le statut de la copropriété, dénommé Burosud, situé […] et […] correspondant à différents lots de copropriété.
L’ensemble immobilier Burosud, qui a fait l’objet d’un règlement de copropriété et état descriptif de division le 4 octobre 1976, est à usage de bureaux et d’entrepôts,.
Un litige est survenu entre la SCI et le syndicat à propos des charges de chauffage.
En l’absence de décision d’assemblée générale modifiant le règlement de copropriété sur l’imputation des charges de chauffage, la SCI copropriétaire demeure tenue de payer les charges collectives de chauffage en application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Si la SCI copropriétaire justifie de la déconnexion effective de ses lots à l’installation collective, l’assemblée générale n’avait autorisé cette déconnexion que temporairement et ne l’avait nullement assortie de la dispense de payer les charges communes de chauffage.
Le fait de ne pas faire usage du chauffage collectif ou de s’en désolidariser de façon unilatérale, ne permet pas à la société copropriétaire d’imposer au syndicat des copropriétaires une nouvelle répartition des charges afférentes à cet équipement auquel elle est tenue de contribuer en fonction de sa quote-part conformément aux dispositions du règlement de copropriété.
Cour d’appel de Nancy, 1ère chambre, 8 septembre 2020, RG n° 19/02426
Aux termes de l’article 809 du Code de procédure civile devenu 873 du même code
» le président peut, dans les mêmes limites, et même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite (…)
il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire « ;
En l’espèce, M. X Z ne conteste pas la réalité des faits d’affichage qui lui sont imputés mais estime que les critiques à l’encontre de l’arrêt de la Cour d’appel de Nancy du 4 décembre 2017 sont justifiées notamment en raison de la décision rendue par la Cour de cassation du 24 octobre 2019, qui casse cet arrêt .
De plus il estime que le juge des référés a été saisi en raison d’un trouble à l’ordre public qui n’est pas justifié ; en effet, aucun copropriétaire n’a saisi la justice ; il affirme que ce n’est que l’agence Midon Baudoin Immobilier qui, à titre personnel et commercial est intéressée dans la vente éventuelle de lots ;
En réponse,le syndicat des copropriétaires fait valoir que l’affichage de la décision de justice ainsi que de la banderole de contestation réalisée par M. X Z constitue une violation du règlement de copropriété ; il prévoit en effet que chaque propriétaire dispose des parties privatives dans son lot et de la possibilité d’en user et jouir librement à la condition de ne pas porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble .
il indique également que son attitude est constitutive d’un trouble anormal du voisinage, notamment pour les époux X qui ont leur nom et adresse mentionnés dans la décision de justice alors qu’ils avaient l’intention de vendre leur bien en ayant donné mandat à la SARL Midon Baudoin Immobilier .
Au fond il indique qu’il importe peu que la Cour de cassation ait cassé la décision d’appel puisque le litige en cause porte sur un affichage causant un trouble aux copropriétaires dont les noms et les adresses ont été publiés .
Tel que relevé par le juge de première instance, les deux constats produits établis les 8 juin 2018 et 19 juin 2018 démontrent la réalité de l’affichage dans le local commercial de X Z d’un panneau de grande taille mentionnant : ‘ la justice de Nancy autorise la captation des partie commune pour aggrandire votre appartement’ ainsi que de l’affichage de l’intégralité du texte de l’arrêt rendu le 4 décembre 2017 par la cour de ce siège dans un litige qui oppose M. Z aux consorts X ainsi qu’au syndicat des copropriétaires ;
S’il est constant que la décision affichée par M. X Z dans la vitrine de son local commercial concerne le syndicat des copropriétaires, elle constitue à ce titre une violation du règlement de copropriété lequel prévoit un usage libre de ses parties privatives sous réserve de l’absence de violation de ceux qui possèdent des droits concurrents que sont les autres copropriétaires .
Cette décision porte également trouble au droit de copropriétaires dénommés que sont les consorts X, précisément identifiables commes étant mis en cause dans leur comportement par M. X Z .
Cette attitude constitue au regard tant des obligations entre co-propriétaire que de celles envers le syndicat des copropriétaires de la résidence, pour ces deux entités un trouble manifestement illicite ; en effet la liberté d’expression de chacun n’est admise que si elle ne constitue pas elle-même en une violation d’autres droits et obligations préexistantes, constantes et disposant d’une force exécutoire forte ce qui est le cas en l’espèce .
Par conséquent, sans s’attacher au fond du litige lequel n’est pas impacté par la présente demande, il y a lieu de constater que la décision de première instance ayant condamné M. X Z à supprimer l’affichage réalisé dans son local commercial à Nancy au […], sous astreinte, est justifié au vu des éléments sus énoncés et sera par conséquent confirmée.
Cour d’appel de Rennes, 1ère chambre, 8 septembre 2020, RG n° 18/07092
La société appelante (agent immobilier) expose que l’article 7.3 du compromis de vente prévoit le paiement d’honoraires de négociation, par les vendeurs, à son profit pour un montant de 11.666,67 EYRs hors taxes. L’alinéa 4 comporte la stipulation suivante:
« De même, il est expressément convenu que des dommages et intérêts équivalents au montant des honoraires seront dus à l’agent immobilier par la partie défaillante au cas où, les conditions suspensives réalisées, la vente ne se réalisait pas pour une raison quelconque qui lui serait imputable« .
L’article 10 du compromis de vente indiquait que l’acquéreur devait informer le vendeur ou son mandataire de la réalisation ou non de la condition suspensive dans les 7 jours de la réception de l’offre ou du refus de prêt et au plus tard dans les 10 jours ouvrables suivant le 26 mai 2017 et précisait : « De même, cette condition sera réputée être réalisée en l’absence de toute information d’obtention ou de refus des prêts sollicités, portés à la connaissance du vendeur ou de son mandataire dans les délais et formes requis« .
La société appelante reproche à l’acquéreur d’avoir commis une faute en refusant de régulariser l’acte authentique de vente pour des motifs inexpliqués. Mais la société CABHT, agent immobilier, ne donne aucune indication sur les raisons pour lesquelles elle n’a pas, contrairement aux dispositions du compromis sous seing privé, encaissé l’acompte sur le prix de 26.000 EUR qui lui était, selon elle, remis concomitamment à sa signature de l’acte. Or cette stipulation précisait que le compromis serait résolu de plein droit et sans formalité, ni mise en demeure par le seul fait de la constatation du défaut d’approvisionnement total ou partiel du chèque.
Elle avait contracté l’obligation d’avertir les vendeurs du non-respect de cette stipulation et d’en tirer les conséquences quant à l’anéantissement du compromis. Son silence ne peut donc s’expliquer que par sa volonté d’obtenir des dommages-intérêts équivalents au montant de sa commission au titre d’une convention dont elle ne démontre pas qu’elle avait des chances d’être exécutée, n’ayant pas permis à M. Z d’en percevoir la portée. En particulier, elle ne justifie pas avoir pris la précaution de vérifier la solvabilité du prétendu acquéreur potentiel et de son aptitude à obtenir le prêt de financement qui représentait l’intégralité du coût de l’opération, frais notariés inclus.
C’est dès lors à juste titre que le premier juge, tirant les conséquences de sa propre inexécution fautive de ses obligations, cause prépondérante de l’échec de l’opération, l’a déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Question publiée au JO le 28 juillet 2020, page : 5083. Réponse publiée au JO le 8 septembre 2020, page : 6149
Texte de la question
M. Olivier Dassault attire l’attention de Mme la ministre de la transition écologique sur les arnaques liées au dispositif « isolation des maisons d’habitation à 1 euro ». En effet, différentes organisations professionnelles du bâtiment dénoncent depuis plusieurs mois les situations de malfaçons, d’abus ou de harcèlements qui découlent de la mise en œuvre de ce dispositif par certaines entreprises peu scrupuleuses et dont sont victimes les ménages les plus vulnérables. Certaines entreprises sont devenues de véritables professionnelles de l’arnaque. Sans réelle qualifications ou d’expériences suffisantes, certaines d’entre elles réalisent le minimum pour bénéficier du dispositif, abandonnant par la suite le chantier. Les organisations professionnelles du bâtiment sollicitent un meilleur encadrement du dispositif « isolation à 1 euro », comme le contrôle systématique des chantiers avant le paiement des travaux par les agents de l’État. Aussi, il souhaite savoir quelles mesures le Gouvernement envisage de prendre pour corriger cette situation, qui peut parfois déboucher sur des situations dramatiques pour des ménages modestes.
Texte de la réponse
Le dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE), via le « coup de pouce isolation », a permis, depuis le début de l’année 2019 à plus de 1 million de ménages de procéder à des gestes simples d’isolation (isolation des planchers bas ou des combles et toitures). Les entreprises réalisant ces travaux doivent bénéficier à cet effet d’un signe de qualité dit « RGE » (Reconnu garant de l’environnement) délivré par des organismes de qualification. De plus, les distributeurs des primes « coup de pouce isolation », qu’ils soient fournisseurs d’énergie, fournisseurs de services énergétiques ou acteurs publics, doivent signer une charte les engageant entre autres : – à verser une prime minimum (barème fixé par arrêté ministériel) à chaque ménage qui vient en déduction des coûts de l’isolation ; – à faire contrôler de façon aléatoire par un organisme tiers 5 à 10 % des chantiers d’isolation réalisés au bénéfice des ménages en situation de grande précarité énergétique (2,5 à 5 % pour les autres ménages). Ce contrôle porte notamment sur la surface et la résistance thermique de l’isolation, ainsi que des éléments sur la qualité des travaux (répartition homogène de l’isolant, mise en œuvre des aménagements nécessaires : pare-vapeur, coffrages de protection autour des conduits de fumées et des dispositifs d’éclairage encastrés, etc.). Par ailleurs, depuis le début de l’année 2020, le crédit d’impôt transition énergétique (CITE) a été remplacé par une prime forfaitaire versée au moment des travaux par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), MaPrimeRenov’, au bénéfice des ménages modestes dont les revenus se situent sous les plafonds de ressources de l’ANAH. Cette prime finance notamment les travaux d’isolation thermique des murs par l’intérieur (ITI) et par l’extérieur (ITE). Le bénéfice de MaPrimeRenov’ est également conditionné à la détention d’un signe de qualité RGE par les entreprises chargées de la réalisation des travaux, délivré par les organismes de qualification. Cumulée aux CEE et aux aides locales, ces travaux peuvent également faire l’objet d’offres à 1 €. Des contrôles sont effectués par un prestataire mandaté par l’ANAH, de façon quasi-systématique pour les travaux les plus sensibles. Si la plupart des entreprises réalisent ces travaux dans les règles de l’art, des cas de fraudes et de malfaçons ont été signalés sur l’ensemble du territoire. Certaines entreprises utilisent également des techniques de démarchage abusif, et même agressif, à l’égard des particuliers pour obtenir la signature des devis. En réponse à ce constat, une grande campagne de sensibilisation sur le démarchage abusif a été lancée, depuis l’automne 2019, par les ministères chargés de la transition écologique, du logement, et de l’économie. Les parlementaires se sont également emparés du sujet, et, avec le soutien du Gouvernement et de la majorité parlementaire, une loi visant à encadrer davantage le démarchage téléphonique et à lutter contre les appels frauduleux a été promulguée le 24 juillet dernier, interdisant notamment dans son article 3 la réalisation de tout démarchage téléphonique ayant pour objet des travaux d’économies d’énergie. Les sanctions encourues en cas de démarchage téléphonique abusif ont également été fortement renforcées (amende maximale portée à 75 000 € au lieu de 3 000 € précédemment, et même 375 000 € en cas de récidive au lieu de 15 000 € auparavant). Une réflexion concernant l’évolution des obligations associées à la détention des signes de qualité RGE a également été engagée avec les professionnels du secteur du bâtiment et de la construction. Elle a abouti à une première réforme du dispositif RGE, par l’intermédiaire d’un décret et d’un arrêté datés du 3 juin 2020, qui renforce les contrôles sur les entreprises détentrices d’un signe de qualité RGE, en deux étapes successives, à partir du 1er septembre 2020 (renforcement du contrôle des réalisations et amélioration du traitement des signalements et des réclamations), puis du 1er janvier 2021 (évolution de la liste des domaines de travaux, afin de renforcer le contrôle de certains domaines « critiques », bénéficiant notamment des « coups de pouce » CEE et de MaPrimeRénov’). Ces domaines de travaux feront ainsi l’objet d’audits plus nombreux. Des audits complémentaires pourront également être déclenchés suite à un audit non-conforme ou à des remontées d’informations identifiant une entreprise comme à risque, et permettre un tirage aléatoire des travaux audités. La loi énergie climat a également introduit l’obligation, pour les énergéticiens, de signaler sans délai à l’organisme délivrant une qualification RGE les éléments dont elle a connaissance et qui seraient susceptibles de constituer des non-conformités manifestes de la part d’une entreprise réalisant des prestations liées à la rénovation ou à l’efficacité énergétique.Référence:
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 3-3, 3 septembre 2020, RG n° 18/17132
La SAS MIF Investissements soutient qu’elle a justifié du dépôt de sa demande de prêt et du refus qui lui avait été opposé par la banque dans les délais et conditions de la promesse, qu’elle a, à nouveau, justifié de cette demande et du refus de financement après la mise en demeure qui lui avait été adressée par le notaire et qu’ainsi la condition n’a pas défailli de son fait. Elle précise que l’argumentation de la banque est erronée et que les mentions figurant dans la promesse, relatives au montant du prêt, à la durée et au taux, constituent des maximas de sorte qu’aucun grief tiré de la non-conformité du prêt sollicité ne peut lui être opposé.
Elle ajoute que faute pour le promettant d’avoir fait délivrer un acte extra-judiciaire, l’indemnité ne peut lui rester acquise.
Le Crédit agricole fait au contraire valoir qu’aucun des courriers produits par l’appelante ne respecte les conditions prévues à la promesse et que, n’ayant pas levé l’option dans le délai prévu ni obtenu le refus du prêt dans le délai requis et n’ayant pas justifié des motifs de refus du prêt, la banque est fondée à se prévaloir du bénéfice de l’indemnité d’immobilisation.
La condition suspensive relative à l’obtention d’un prêt est libellée de la manière suivante :
« Obtention de prêts :
Qu’il soit obtenu par le bénéficiaire un ou plusieurs prêts. Pour l’application de cette condition suspensive, il est convenu au titre des caractéristiques financières des prêts devant être obtenus :
Montant maximum du prêt : trois cent soixante mille euros (360 000 euros)
Durée du prêt : 15 ans.
Taux d’intérêt annuel maximum hors assurance : 2,8 % ».
Il s’oblige à déposer le ou les dossiers de demande de prêt dans le délai de quinze jours calendaires à compter de la signature des présentes, et à en justifier à première demande du promettant par tout moyen de preuve écrite. La condition suspensive sera réalisée en cas d’obtention d’un ou plusieurs
accords définitifs de prêts au plus tard le 25 janvier 2016. Cette obtention devra être portée à la connaissance du promettant par le bénéficiaire au plus tard dans les cinq jours suivant l’expiration du délai ci-dessus.
À défaut de réception de cette lettre dans le délai fixé, le promettant aura la faculté de mettre le bénéficiaire en demeure de lui justifier sous huitaine de la réalisation ou la défaillance de la condition.
Cette demande devra être faite par lettre recommandée avec avis de réception au domicile ci-après élu.
Passé ce délai de 8 jours sans que le bénéficiaire ait apporté les justificatifs, la condition sera censée défaillie et les présentes seront donc caduques de plein droit, sans autre formalité, et ainsi le promettant retrouvera son entière liberté mais le bénéficiaire ne pourra recouvrer l’indemnité d’immobilisation qu’il aura, le cas échéant, versée qu’après justification qu’il a accompli les démarches nécessaires pour l’obtention du prêt et que la condition n’est pas défaillie de son fait ; à défaut l’indemnité d’immobilisation restera acquise au promettant ».
Les modalités de restitution de l’indemnité d’immobilisation ont quant à elles été fixées comme suit :
« S’il entend se prévaloir de l’un quelconque des motifs ci-dessus pour se voir restituer la somme versée au titre de l’indemnité d’immobilisation, le bénéficiaire devra le notifier au notaire soussigné par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au plus tard dans les 7 jours de la date d’expiration de la promesse de vente. »
Il n’est pas discutable que le 25 novembre 2015, dans les délais fixés par la promesse, le bénéficiaire a avisé le promettant du dépôt d’une demande de prêt.
Il résulte des pièces produites aux débats que le 4 février 2016, le bénéficiaire a transmis au promettant un refus de prêt daté du 3 février 2016 par la SA Société Marseillaise de Crédit à la suite d’une demande de prêt déposée le 25 novembre 2015.
Par courrier du 8 février 2016, le promettant a sollicité du bénéficiaire, d’une part la justification du dépôt de prêt dans les 15 jours de la signature de la promesse soit au plus tard le 9 décembre 2015 et d’autre part la justification d’un refus de prêt avant le 25 janvier 2016.
Le 10 février 2016, le bénéficiaire a transmis au promettant un courrier de la SA Société Marseillaise de Crédit daté cette fois du 22 janvier 2016, refusant la demande de prêt en se référant à une demande de financement d’un montant de 360. 000 EUR sur 12 ans destinée à l’acquisition de locaux avenue Saint Jérôme à Marseille, du 25 novembre 2015.
Enfin, l’appelante a produit un courrier de la SA Société Marseillaise de Crédit daté du 23 septembre 2017, se référant à une demande de financement du 25 novembre 2015 d’un montant de 360. 000 EUR sur 15 ans.
Outre que le second courrier, daté du 22 janvier 2016, a manifestement été anti-daté pour se conformer aux stipulations contractuelles et ne correspond donc pas à celles-ci, les caractéristiques de la demande de prêt telles qu’elles sont rappelées dans ce courrier ne sont pas plus conformes auxdites stipulations contractuelles.
En effet, contrairement à ce que soutient l’appelante, si le montant du prêt et le taux d’intérêt sont stipulés comme des maximums, la durée du prêt a quant à elle été stipulée d’une durée précise de 15 années. Or le courrier du 22 janvier 2016 fait état d’une durée de prêt de 12 années, plus courte que celle convenue, ce qui contribue à alourdir la charge du remboursement et est de nature à fonder un refus. De plus, il n’est précisé aucun taux d’intérêt ce qui ne permet pas de vérifier que la demande de prêt est conforme aux stipulations de la promesse.
S’agissant du courrier du 23 septembre 2017, si le montant du prêt et sa durée sont conformes à la promesse, il n’est toujours mentionné aucun taux d’intérêt.
Faute de justifier d’une demande de prêt conforme à la promesse, la condition suspensive de l’obtention d’un prêt a défailli du fait du bénéficiaire et l’indemnité d’immobilisation reste acquise au promettant. Le jugement déféré est confirmé en toutes ses dispositions.
Cour d’appel de Lyon, 6ème chambre, 3 septembre 2020, RG n° 19/0611
L’ensemble immobilier «Jardins du centre» sis 33-37 rue Henri Maréchal à Saint-Priest est soumis au régime de la copropriété issu de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967. La société Régie Thiebaud est venue au droits de la société Rhône Saône Habitat en qualité de syndic.
En application des articles 9 du Code de procédure civile et 1353 du Code civil, celui qui réclame l’éxécution d’une obligation doit la prouver.
L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.
La S.C.I Laca Immobilier a la qualité de copropriétaire du lotissement pour les lots 5 et 6 et les quote-parts de parties communes y afférentes.
L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Selon l’article 14-1, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel. Selon l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine liquide et exigible. Selon l’article 10-1 « par dérogation aux dispositions de l’article 10 alinéa 2, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance, de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissier de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties »
Comme le lui enjoignait le premier juge, en appel le syndicat des copropriétaires a produit, au soutien des ses prétentions, procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvé les comptes de 2013 à 2018. Il a également versé les appels de provisions correspondants du 4e trimestre 2015 au 4e trimestre 2018, l’extrait du grand livre de compte attestant du solde débiteur de l’intimée sur le solde antérieur à 2016 et l’état des dépenses du 1erjanvier 2015 au 31 décembre 2016.
La Cour observe que le syndicat des copropriétaires a actualisé, comme il le peut, sa créance à la somme de 7. 399,98 EUR au 26 mai 2020 par rapport à celle réclamée dans ses dernières conclusions.
Il est justifié des frais et débours d’un montant de 216 EUR pour le recouvrement de la créance.
La Cour infirme le jugement déféré et statuant à nouveau condamne la S.C.I Laca Immobilier à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble « Jardins du centre » représenté par son syndic la Régie Thiebaud la somme de 7. 399,98 EUR arrêtée et actualisée au 26 mai 2020 correspondant aux charges impayées arrêtées outre intérêts de droit au taux légal à compter du 7 avril 2018, date de la sommation de payer.
La Cour la condamne également à rembourser à l’appelant la somme de 216 EUR au titre des frais et débours engagés depuis la sommation de payer outre intérêts de droit au taux légal à compter du 7 avril 2018, date de la sommation de payer.
Sur la demande de dommages et intérêts
Il ressort du décompte individuel que la S.C.I Laca Immobilier a régulièrement depuis des années été en retard de ses charges de copropriété. Il s’agit d’un manquement grave à l’une de ses principales obligations des copropriétaires, celle de payer ses charges de copropriété, sans justifier de raisons valables pour expliquer sa carence.
En s’abstenant de régler ses échéances, elle a contraint les autres copropriétaires à lui en faire l’avance et à subir les tracasseries d’une longue procédure outre des retards dans les travaux nécessaires au bon fonctionnement de la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a démontré avoir subi un préjudice financier indéniable, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires. Ce préjudice est fixé à 500 EUR de dommages et intérêts. La Cour infirme le jugement déféré et condamne la S.C.I Laca Immobilier à verser au syndicat des copropriétaires SCOP « Jardins du centre » la somme de 500 EUR à titre de dommages et intérêts.