VENTE IMMOBILIERE ET DEVOIR DE CONSEIL : Devoir de conseil du notaire en présence d’une vente par une SCI ayant un seul associé et gérant (cassation, civ. 1, 24 mai 2017, N° de pourvoi: 16-16.933, cassation partielle, inédit)

Sommes issues du recel successoral

VENTE IMMOBILIERE ET DEVOIR DE CONSEIL : Devoir de conseil du notaire en présence d’une vente par une SCI ayant un seul associé et gérant (cassation, civ. 1, 24 mai 2017, N° de pourvoi: 16-16.933, cassation partielle, inédit)

Suivant acte authentique du 5 mars 2001, établi par X notaire associé au sein d’une SCP (les notaires), Mme Z a acquis de la SCI Aimé Martial, représentée par son gérant et associé unique, M. A, divers lots de copropriété au sein d’une résidence ; par jugement du 23 juin 2004, la procédure de liquidation judiciaire prononcée à l’encontre de M. A, antérieurement à la vente, a été étendue à la SCI, la vente déclarée inopposable à la liquidation judiciaire de celui-ci et le bien acquis par Mme Z réintégré dans le patrimoine de la société ; par arrêt irrévocable, Mme Z a été déclarée irrecevable en sa tierce-opposition et l’immeuble en cause vendu au profit de la liquidation judiciaire de M. A ; Mme Z a assigné les notaires en responsabilité civile professionnelle et indemnisation.

Les notaires ont font grief à l’arrêt d’appel de les condamner in solidum à indemniser Mme Z, alors, selon le moyen soutenu par les notaires et en particulier que le notaire n’a pas à vérifier l’existence de faits qui, selon les règles de droit applicables, ne sont pas susceptibles d’exercer une influence sur l’efficacité de l’acte instrumenté ; qu’en relevant, pour retenir la faute du notaire, qu’il aurait dû vérifier l’existence d’une procédure de liquidation ouverte à l’encontre de l’associé unique de la société venderesse du bien dont il instrumentait la cession, quand même en cas d’extension future à la société, cette procédure ne devait pas, selon les règles de droit applicables, affecter la validité de l’acte conclu tandis que la société ne faisait l’objet d’aucune mesure de liquidation, dès lors qu’elle ne pouvait développer d’effet rétroactif, la cour d’appel a violé l’art. 1382 du code civil (devenu depuis art. 1240).

Mais, dit la Cour de cassation, le notaire, tenu à un devoir d’efficacité et de conseil, doit, lorsqu’il rédige et authentifie un acte, vérifier l’état et la capacité des parties contractantes et de leurs représentants.

Et après avoir constaté que M. X (notaire) avait été informé que la SCI était composée d’un seul associé, également gérant statutaire, l’arrêt d’appel énonce, à bon droit, qu’en présence de cette information qui devait le conduire à suspecter un risque de fraude en cas de procédure collective ouverte contre l’associé unique, le notaire devait vérifier la capacité de celui-ci et que, s’il avait procédé à la vérification qui lui incombait, il aurait pu alerter Mme Z sur le risque d’une extension de la procédure collective de l’associé unique à la SCI, pour le cas, probable, où la fictivité de cette dernière serait judiciairement reconnue, lequel risque s’est réalisé.

Le pourvoi des notaires est rejeté.

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