VENTE : En cas de vente d’un immeuble démembré, le barème fiscal s’applique (Cour d’appel de Paris, 13 septembre 2016, RG n° 2013/13840)

Trouble anormal de voisinage

VENTE : En cas de vente d’un immeuble démembré, le barème fiscal s’applique (Cour d’appel de Paris, 13 septembre 2016, RG n° 2013/13840)

Dans le cas de la vente entre deux sociétés immobilières (SCI) de l’usufruit d’un immeuble d’une durée fonction de la date de décès des associés, la Cour d’appel de Paris juge que la valeur à retenir pour le calcul du droit de vente est la valeur résultant du barème de l’article 669, I du CGI et non le prix exprimé dans l’acte.

Une SCI X cède l’usufruit d’un immeuble situé à Paris à une SCI Y pour 4 130 000 EUR. L’acte stipule que l’usufruit s’éteindra au décès du survivant de monsieur ou madame X, le premier étant gérant de la SCI X et la seconde, gérante de la SCI Y.

L’assiette des droits d’enregistrement au titre de la cession est calculée par application du barème de l’art. 669, I du Code général des impôts (CGI) qui dispose que la valeur de l’usufruit viager est fixée forfaitairement à une fraction de la valeur de la pleine propriété d’après l’âge de l’usufruitier. Compte tenu de l’âge de monsieur et madame X au jour de la cession (respectivement 69 et 63 ans), la base d’imposition aux droits d’enregistrement est fixée à 2 400 000 EUR, soit 40 % de la valeur de l’immeuble en pleine propriété estimée à 6 000 000 EUR.

L’administration fiscale conteste l’assiette des droits et exige le paiement d’un complément pour enregistrer et publier l’acte de cession. Elle estime que l’art. 669 du CGI ne s’applique qu’aux personnes physiques et qu’il convient d’appliquer ici l’art. 683 du CGI, propre aux mutations à titre onéreux d’immeubles, qui prévoit que le droit de vente est liquidé sur le prix exprimé dans l’acte constatant la mutation.

L’administration gagne en première instance.

En appel, la SCI C soutient que l’article 669, I est applicable aux cessions d’usufruit viager d’immeubles même entre personnes morales dans la mesure le texte ne distingue pas selon que le cédant est une personne physique ou une personne morale. Elle ajoute que la doctrine administrative prévoit que l’article 669, I est une disposition spéciale qui prévaut sur les dispositions générales de l’article 683 du CGI (BOI-ENR-DMTOI-10-10-10 n° 125).

La cour d’appel suit la SCI.

L’assiette des droits d’enregistrement doit donc être déterminée par application du barème de l’art. 669, I du CGI, même en cas de cession entre personnes morales d’un usufruit devant s’éteindre au décès du survivant des deux époux.

https://www.christian-finalteri-avocat.fr/avocat-bastia/cabinet-avocat-droit-immobilier.html