VEFI : La vente en l’état futur d’inachèvement (VEFI) (l’art. 75 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite Loi ELAN)
La vente en état futur d’inachèvement (VEFA) est consacrée par l’art. 75 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 (dite Loi ELAN). La réforme ne devrait pas vraiment bouleverser pas le régime de la VEFA.
L’art. 75 adapte le régime des VEFA afin de tenir compte de la possibilité laissée à l’acquéreur de se réserver l’exécution de certains travaux.
En secteur protégé, la possibilité de livrer un local inachevé se heurtait à plusieurs difficultés qui ont conduit la majorité de la doctrine à émettre des doutes sur la légalité du recours à cette formule.
L’achèvement des travaux est défini par référence à l’art. R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation, la combinaison de ces dispositions supposant que le vendeur d’immeuble à construire réalise les travaux jusqu’à leur achèvement ainsi défini :
– dans le cadre des ventes en état futur d’achèvement relevant du secteur protégé, le vendeur d’immeuble à construire doit en outre garantir l’achèvement (au sens de CCH, art. R. 261-1) par la remise d’une garantie extrinsèque émanant d’un établissement financier.
Dès lors que l’acquéreur puisse réaliser une partie substantielle des travaux revient à modifier ou interférer avec la garantie d’achèvement, elle-même spécialement réglementée par les art. R. 261-21 et suivants du Code de la construction et de l’habitation
– l’échéancier de paiement régi par l’art. R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation se trouverait lui-même impacté si le vendeur avait la possibilité de livrer des locaux inachevés dans la mesure où certaines des échéances dépendent de l’achèvement de l’immeuble.
La combinaison de ces différents textes auxquels il ne peut être dérogé en secteur protégé, conduisaient ainsi à prohiber le recours à la vente en état futur d’inachèvement. Le non-respect de ces dispositions pouvait aboutir à la nullité du contrat mais également, le cas échéant, à l’application de sanctions pénales en cas de non-respect de l’échéancier de l’art. R. 261-14 (par application de l’art. L. 263-1 du Code de la construction et de l’habitation).
La loi ELAN permet donc de déroger à ce principe en laissant la possibilité, dans le cadre du contrat de vente, de laisser l’exécution d’un certain nombre de travaux à la charge de l’acquéreur.
Pour les travaux de finition, la nature de ces travaux dont l’acquéreur peut se réserver l’exécution sera plus précisément définie par un décret en Conseil d’État auquel renvoie l’art. L. 261-15 du CCH.
Compte tenu de la référence à de simples « travaux de finition », il peut être anticipé sur le fait qu’il s’agira là d’une catégorie qui ne participera pas à la définition de l’achèvement de l’immeuble, telle que celle-ci est définie par l’art. R. 261-1 du Code de la construction et de l’habitation.
La possibilité offerte à l’acquéreur de se réserver l’exécution de travaux de finition ne devrait donc interférer ni avec l’obligation d’achèvement à la charge du vendeur, ni avec l’étendue de la garantie financière d’achèvement fournie à l’acquéreur, ni même avec l’échéancier de paiement réglementé par l’art. R. 261-14 du Code de la construction et de l’habitation.
Malgré le caractère limité de ces travaux, ceux-ci devront être décrits mais également chiffrés par le vendeur, par application des dispositions de l’art. L. 261-15 modifié.
Aucune précision n’est apportée sur la nature des équipements dont l’acquéreur peut se réserver la mise en place, la seule précision étant que l’acquéreur doit se procurer lui-même lesdits équipements.
Il devra s’agir d’équipements qui ne participeront qu’à la seule utilisation des parties privatives sans interférer avec les éléments d’équipement relevant des parties communes de l’immeuble.
L’obligation à la charge du vendeur de décrire et de chiffrer ne fait référence qu’aux seuls travaux et non à l’installation des équipements dont l’acquéreur se réserve la mise en place.