VEFA : LOI DE ROBIEN ET GAIN ARTIFICIELLEMENT AUGMENTE PAR LA SIMULATION
Vefa et loi de Robien
Les faits :
La société IGP2, anciennement dénommée CAPITALYS CONSEIL et immatriculée au RCS de Bordeaux sous le numéro 442 611 604, qui avait la SAS PROMOTION P. comme associé unique a été dissoute le 31 mai 2019 et son patrimoine a été transmis activement et passivement à la SAS PROMOTION P. immatriculée au même RCS sous le numéro 415 535 514.
Les actions visant la société IGP2 visent donc aujourd’hui la SAS PROMOTION CONSEIL.
L’action visant la SAS PROMOTION CONSEIL en qualité de tiers responsable en sa qualité de dirigeant de la société IGP2 a perdu son objet en raison de la confusion intervenue entre la société gérée et la société gérante.
La procédure (Vefa et loi de Robien) :
Pour la cour d’appel saisie, a responsabilité solidaire du vendeur et du mandataire, promoteur immobilier, doit être engagée en raison d’un dol
commis dans un contrat de vente en l’état futur d’achèvement.
S’agissant d’une opération de défiscalisation dans le cadre du dispositif « De Robien recentré », la méthode de commercialisation, et plus particulièrement la simulation établie dans le cadre des discussions précontractuelles, est à l’origine d’un vice du consentement portant sur les bénéfices escomptés de l’opération.
– D’une part, l’acquéreur s’est trouvé submergé par un flot d’affirmations arithmétiquement incontrôlables et confuses sans que le calcul de l’impôt n’ait jamais été réalisé en prenant pour hypothèses la situation actuelle de l’acquéreur et celle qui aurait résulté de l’achat aux conditions envisagées.
– D’autre part, le gain à 9 ans a été artificiellement augmenté du simple au double en utilisant fallacieusement la valeur d’achat T.T.C. et non la valeur H.T. comme assiette de sa prise de valeur nette rapportée à la diminution du capital restant dû sur l’emprunt. Cette manœuvre est uniquement destinée à endormir la vigilance de l’acquéreur en lui faisant croire à un accroissement de son patrimoine de l’ordre du double de ce qu’il sera réellement.
Solution retenue (Vefa et loi de Robien) :
Néanmoins, le dol ainsi caractérisé n’est pas suffisamment grave pour justifier l’annulation de la vente. En effet, la mise en location du bien a pu se faire :
- sans carence locative insupportable dans sa durée
- et sans baisse excessive de loyers.
La réparation interviendra par équivalent et consiste, outre la réparation du préjudice moral, en la perte de chance de ne pas contracter.
Les éléments de fraude accumulés permettent d’établir qu’il existait deux chances sur trois pour que la vente ne se réalise pas et que les pertes soient évitées.
Au contraire, ne peut être engagée la responsabilité du notaire et du banquier en ce qu’ils n’ont commis aucune faute.
Le notaire n’avait pas à connaître, sauf volonté contraire des parties, de la simulation litigieuse qui est de nature précontractuelle et n’est pas nécessaire à l’efficacité de l’acte.
La banque n’est quant à elle tenue à aucune information sur les risques d’une vente en défiscalisation.
Cour d’appel de Pau, 1re chambre, 18 décembre 2020, RG n° 18/02705