VENTE EN L’ETAT FUTUR D’ACHEVEMENT ET DECISIONS INCONCILIABLES
VEFA et décision inconciliables
En fait :
Deux acquéreurs en l’état futur d’achèvement assignent la SCI qui leur avait vendu les appartements, chacun devant une cour d’appel.
L’une des cours d’appel rejette les demandes de l’acquéreur à l’encontre du garant d’achèvement tandis que l’autre les accueille.
Pourvoi en cassation (VEFA et décision inconciliables) :
Selon l’article 618 du Code de procédure civile, le pourvoi en cassation fondé sur une contrariété de jugements, lorsque deux décisions, même non rendues en dernier ressort, sont inconciliables et qu’aucune d’elles n’est susceptible d’un recours ordinaire, doit être dirigé contre les deux décisions et, lorsque la contrariété est constatée, la Cour de cassation annule l’une des décisions ou, s’il y a lieu, les deux.
Il en résulte que le pourvoi doit, à peine d’irrecevabilité :
- être dirigé contre toutes les parties concernées par les dispositions des deux décisions attaquées susceptibles d’être annulées ; dès lors que ces parties ont intérêt à y défendre.
Il importe peu à cet égard que le pourvoi ne tende à l’annulation que de la seule décision faisant grief au demandeur ; dès lors que la Cour de cassation peut décider d’annuler l’une ou l’autre décision ou les deux.
Le pourvoi est formé en application des dispositions du texte précité par l’acquéreur dont la demande à l’encontre de la banque a été rejetée.
Il est irrecevable en ce qu’il est dirigé :
- contre cette seule société
- et non pas également contre les acquéreurs ayant bénéficié de la condamnation prononcée à l’encontre de celle-ci, et ayant intérêt à y défendre.
A savoir :
Acquérir un bien qui n’existe pas encore impose de protéger l’acquéreur contre les éventuelles défaillances du vendeur ; celles-ci pouvant intervenir entre la signature du contrat et la prise de possession de l’immeuble acquis.
Il est en effet essentiel d’éviter que ce dernier n’ait à supporter les frais liés à la reprise du chantier.
Pour cette raison, le législateur de 1967 a créé un mécanisme de garanties financières.
Ce mécanisme protecteur, développé aux articles L. 261-10 et suivants du Code de la construction et de l’habitation (CCH), est d’ordre public dans le secteur protégé.
Ainsi, l’absence de souscription de garantie financière, dans ce secteur, est sanctionné par la nullité relative du contrat de vente qui pourra être invoquée par l’acquéreur jusqu’à l’achèvement des travaux (CCH, art. L. 261-10 et L. 261-11).
Initialement, les garanties financières pouvaient revêtir deux formes, alternatives :
- garantie intrinsèque (qui résulte de circonstances propres à l’opération),
- garantie extrinsèque (qui repose sur l’intervention d’un tiers, garant).
Désormais, le vendeur en l’état futur d’achèvement doit obligatoirement souscrire :
- soit une garantie financière d’achèvement de l’immeuble,
- soit une garantie financière de remboursement des versements effectués en cas de résolution du contrat à défaut d’achèvement (CCH, art. L. 261-10 et suivants).
En effet, du fait de ses lacunes, la garantie intrinsèque d’achèvement a été supprimée.