VALIDATION LABORIEUSE DU MANDAT DE L’AGENT IMMOBILIER
Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 24 septembre 2020, RG n° 18/08297
Le tribunal a rejeté le moyen développé par M. et Mme X tiré de la nullité du mandat de recherche du 15 février 2016 au motif que ce mandat répondait aux exigences posées par l’article 6 de la loi du 2 janvier 1978 et les articles 72 et suivants du décret du 20 juillet 1972. Le tribunal a par ailleurs jugé que les conditions de rémunération du mandataire étaient déterminables.
Les appelants, débiteurs en puissance de la rémunération, soutiennent que le mandat de recherche ne comporte pas les mentions relatives au lieu de délivrance de la carte professionnelle de la société Equinimo, la mention RCS et le nom de la ville d’enregistrement, son numéro d’immatriculation ni le montant du capital social de cette dernière. Ils soutiennent par ailleurs que le montant de la rémunération du mandataire n’est ni déterminé ni déterminable en ce qu’il est simplement indiqué que cette rémunération sera de « 3% TVA incluse à la charge de l’acquéreur ».
La société Equinimo, agent immobilier, réplique que les mentions prévues par la loi du 2 janvier 1978 ont été parfaitement respectées, que le signataire du mandat est bien titulaire d’une attestation en qualité de négociateur conformément à la législation et qu’elle même est titulaire d’une carte de transaction.
La société Equinimo affirme ensuite que les conditions de sa rémunération étaient parfaitement déterminées et déterminables.
Aux termes de l’article 6 de la loi du 2 janvier 1978, la loi Hoguet, les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er relatives aux opérations qu’il mentionne en ses 1° à 6°, doivent être rédigées par écrit et préciser, conformément aux dispositions d’un décret en Conseil d’État, les conditions dans lesquelles ces personnes sont autorisées à recevoir, verser ou remettre des sommes d’argent, biens, effets ou valeurs à l’occasion de l’opération dont il s’agit, les modalités de la reddition de compte, les conditions de détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.
Le mandat de recherche du 15 février 2016 mentionne bien son objet, sa durée et les obligations respectives des parties.
Le mandat précise que le prix maximum souhaité est de 500 000 EUR. Il indique que la rémunération du mandataire sera de 3% TVA incluse à la charge des acquéreurs. Ces derniers ne peuvent raisonnablement soutenir qu’ils ignorent ainsi sur quelle assiette se calcule ce pourcentage alors qu’il porte nécessairement sur le prix d’acquisition du bien que l’agent aura trouvé pour leur compte. Cette rémunération est donc parfaitement déterminable.
Le mandat précise également le numéro du registre dans lequel les mandats de l’agence sont enregistrés et le numéro de la carte autorisant la société Equinimo à exercer la profession d’agent immobilier. Il est signé par M. A, lequel est titulaire d’une attestation en qualité de négociateur.
Il est exact que le mandat ne précise pas le lieu de délivrance de la carte professionnelle mais l’article 92 du décret du 20 juillet 1972 n’exige pas cette mention à peine de nullité de l’acte conclu sans contenir cette précision et M. et Mme X ne justifient d’aucun grief tiré de cette omission.
Si les articles R123-237 et R-123-238 du code de commerce imposent qu’un commerçant fasse figurer sur les actes certaines mentions, comme le montant de son capital social, le non-respect de cette exigence n’emporte pas la nullité de l’acte mais fait encourir au contrevenant une amende. Les appelants ne justifient d’aucun grief subi du fait de l’absence de ces mentions sur le mandat de recherche.
Le jugement est approuvé d’avoir rejeté le moyen tiré de la nullité du mandat de recherche. Il en résulte que la demande subséquente tendant à la nullité de la facture émise le 23 mars 2016 ne peut prospérer.
Sur la recevabilité de la demande en paiement de la rémunération prévue au contrat de mandat
Le tribunal a jugé que l’absence de mention de l’intervention de la sociétéEquinimo à l’acte authentique était sans incidence sur l’obligation de M. et Mme X de s’acquitter de la rémunération qui lui était due.
M. et Mme X soutiennent que la demande en paiement de la rémunération du mandataire est irrecevable car les conditions de cette rémunération ne sont pas reproduites fidèlement dans l’acte scellant la vente du bien. Ils soutiennent qu’il appartenait à la société Equinimo de faire en sorte que ces formalités, validant son droit à rémunération, soient régularisées dans l’acte authentique. Ils affirment en outre que la société Equinimo a exercé sur eux des pressions afin que la commission lui soit payée en espèces avant la réalisation définitive de la vente.
La société Equinimo réplique que ce sont les appelants qui ont tout fait pour que la rémunération mise à leur charge par le mandat ne figure pas dans l’acte de vente mais que cela ne la prive pas du droit d’obtenir la juste rétribution prévue à ce mandat.
L’article 1er de la loi du 2 janvier 1970 est applicable aux personnes physiques ou morales qui, d’une manière habituelle, se livrent ou prêtent leur concours, même à titre accessoire, aux opérations portant sur les biens d’autrui et relatives notamment à « l’achat, la vente, la recherche ( souligné par la cour), l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé d’immeubles bâtis ou non bâtis« .
L’article 6 de la loi dispose que les conventions conclues avec les personnes visées à l’article 1er ci-dessus et relatives aux opérations désignées ci-dessus doivent être rédigées par écrit et préciser notamment les conditions de la détermination de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge.
Il en résulte que l’agent immobilier auquel on a confié la recherche d’un bien et dont la mission a été portée par écrit, ainsi que sa rémunération, est recevable à demander le paiement de cette dernière à la partie désignée à l’acte comme en supportant la charge.
La cour ajoute que l’acte de vente, tout comme la promesse de vente, mentionne: ‘les parties déclarent que les présentes conventions ont été négociées directement entre elles, sans le concours ni la participation d’un intermédiaire. Si cette affirmation se révélait erronée, les éventuels honoraires de cet intermédiaire seraient à la charge de l’auteur de la déclaration inexacte’.
La demande formée par la société Equinimo est donc recevable, peu important qu’il ne soit pas fait état de son entremise à l’acte de vente.