URBANISME : Augmentation de la surface de plancher de son lot par un copropriétaire (Cour d’appel de Versailles, Chambre 4, section 2, 30 octobre 2017, RG N° 15/03249)

Amélioration de l'instruction des autorisations d'urbanisme

URBANISME : Augmentation de la surface de plancher de son lot par un copropriétaire (Cour d’appel de Versailles, Chambre 4, section 2, 30 octobre 2017, RG N° 15/03249)

Courant 1988 et 1989, M. et Mme de L, propriétaires du lot n° 10 de l’immeuble situé […], ont réalisé, en qualité de maître de l’ouvrage, des travaux de rénovation et d’aménagement de leur appartement situé au 2ème étage sur l’escalier A porte gauche.

Ces travaux ont consisté en la réfection du revêtement de sol du plancher par une chape, la construction d’une mezzanine partielle en béton armé d’environ 65 m2, la reprise d’une poutraison altérée porteuse du plancher haut de la salle à manger, le raccordement au vide-ordures collectif, le branchement d’une tourelle électrifiée d’extraction d’air dans la cheminée du séjour. A la suite de la rupture d’une poutre porteuse d’origine en bois, en 1992, ils ont également refait cette poutre support du plancher bas.

Se plaignant de ce que ces travaux ont été faits sans autorisation de la copropriété, sans permis de construire et au mépris du respect des règles et conditions techniques de bonne exécution, le syndicat des copropriétaires a assigné M. et Mme de L par acte du 7 août 2001.

La réalisation par un copropriétaire de modifications dans l’utilisation de ses locaux existants ayant une incidence sur le COS constitue l’exercice d’un droit accessoire aux parties communes et l’action fondée sur un tel droit est une action réelle née de la réglementation d’urbanisme se prescrivant par trente années. Il y a donc lieu de rechercher s’il existait un COS et si les transformations opérées dans le lot avaient une incidence sur ce dernier pour tout l’immeuble par l’utilisation de droits à construire attachés à celui-ci et ne concernait pas l’exercice par un copropriétaire à titre individuel d’un droit accessoire aux parties communes, de nature à conférer à l’action du syndicat des copropriétaires un caractère réel née de la réglementation de l’urbanisme.

Spécialement, le fait pour les époux copropriétaires d’avoir augmenté une surface de plancher intermédiaire sous forme de mezzanines a été sans effet sur la situation de l’immeuble dont la densité de fait, de 4,4 était déjà supérieure au COS envisagé. Dans la mesure où il n’y a pas eu atteinte aux droits des autres copropriétaires sur les parties communes, l’action du syndicat des copropriétaires sur ce seul point est une action personnelle relevant de la prescription de dix années et non pas de celle de trente années.

En l’absence d’appropriation des parties communes par l’effet de la construction de la mezzanine, l’action du syndicat des copropriétaires en démolition de ces dernières était une action personnelle dont le délai de mise en oeuvre était expiré lors de l’introduction de la demande en 2001, ce délai (dix années) ayant couru depuis que ledit syndicat en a eu connaissance en 1989.

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