TANT QU’IL N’Y A PAS D’ACCORD SANS AMBIGUITE SUR LE PRIX, LA VENTE N’EST PAS PARFAITE
Cour d’appel de Dijon, 1re chambre civile, 29 septembre 2020, RG n° 19/00645
L’appelant fait valoir à titre principal que la SCI Espace X Z, propriétaire de l’immeuble, ayant expressément accepté son offre, la vente était parfaite, et qu’elle devait en conséquence être contrainte de régulariser un compromis sous conditions suspensives d’obtention d’un financement et de délivrance d’un permis de construire.
Toutefois, la mention « bon pour offre » apposée par l’intimée sur la proposition d’achat faite par M. Y ne vaut expression d’un accord pour la vente que dans la mesure où les parties s’étaient réellement entendues sur l’objet et les conditions de la vente, en particulier sur le prix.
Or, il résulte sans ambiguïté des débats que tel n’était pas le cas en l’espèce, où le prix demandé par le vendeur, soit 263.400 EUR, honoraires de négociation inclus, devait selon lui être compris comme étant formulé HT, alors que la somme correspondante, telle qu’elle avait été proposée par l’acquéreur, devait aux yeux de celui-ci s’entendre TTC.
Il sera observé que si le vendeur n’avait certes pas précisé que le prix réclamé était HT, l’offre d’achat n’indiquait pas plus que le prix offert intégrait les taxes, le malentendu n’ayant été révélé que dans le cadre des contacts préalables à l’établissement du compromis.
Le fait que le mandat de vente donné par la SCI Espace X Z à l’agent immobilier comportait une clause pré-imprimée selon laquelle, à défaut d’indication expresse, le prix indiqué devait être entendu comme TTC, n’est pas de nature à établir un accord sur le prix de vente. D’une part, en effet, ce document ne comporte lui-même aucun engagement envers M. Y, qui n’y est pas partie. D’autre part, et en tout état de cause, il ressort clairement des échanges intervenus ultérieurement entre la SCI Espace X Z et l’agent immobilier que, nonobstant cette mention, le prix porté au mandant devait s’entendre HT, le vendeur ayant indiqué qu’il ne souhaitait en aucun cas céder son bien à perte, ce qui, compte tenu de son prix d’achat, aurait incontestablement été le cas si le prix demandé avait inclus les taxes.
En outre, il importe peu de déterminer, notamment au regard du cadre professionnel de l’intervention des deux parties, et de leur régime fiscal respectif, à qui l’incompréhension sur l’intégration des taxes était imputable, dès lors que la mésentente des parties quant au prix suffit à interdire que la vente soit déclarée parfaite.
Enfin, c’est à juste titre qu’il a été relevé à titre surabondant que l’offre d’achat était devenue caduque du fait de la non-réalisation de la condition suspensive tenant à l’absence de signature d’un compromis de vente authentique dans le délai prévu, cette condition, stipulée par M. Y lui-même, ne revêtant pas de caractère purement potestatif, dès lors qu’elle n’était pas laissée à la discrétion de l’une seule des parties, mais pouvait être mise en oeuvre par chacune d’elles.
Le jugement déféré sera donc confirmé en ce qu’il a rejeté les demandes principales de M. Y.
Celui-ci reprend à hauteur d’appel sa demande subsidiaire en dommages-intérêts.
Il motive cette demande, qu’il chiffre par référence à la clause pénale de 10 % qu’il est d’usage de prévoir dans les compromis, par le refus de la SCI Espace X Z de réitérer la vente.
Toutefois, le premier juge a à bon droit écarté cette demande en retenant que le vendeur n’avait commis aucune faute en refusant de réitérer une vente pour laquelle aucun accord n’avait en réalité été trouvé sur le prix. De ce chef également, la décision entreprise est confirmée.