RETRACTATION DE LA PROMESSE D’ACHAT
Cour d’appel, Toulouse, 1re chambre, 1re section, 5 Août 2020 – n° 18/03951
Aux termes de l’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation, pour tout acte ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation…… l’acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de 10 jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l’acte.
Cet acte est notifié à l’acquéreur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes pour la détermination de la date de réception ou de remise. La faculté de rétractation est exercée dans ces mêmes formes.
Lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale, les dispositions figurant aux trois alinéas précédents ne s’appliquent qu’à ce contrat ou à cette promesse.
Ce texte prévoit une faculté de rétractation au profit des acquéreurs ‘non professionnels’ de logements qui signent un avant-contrat de vente d’immeuble par acte authentique ou sous seing privé ; il est applicable quelle que soit la qualité du vendeur (simple particulier, personne morale publique ou privée, professionnel de l’immobilier ou non) et au seul acquéreur non professionnel.
D’ordre public et en raison de ses termes très généraux, il concerne les promesses unilatérales et donc la promesse unilatérale d’achat, contrat par lequel le futur et éventuel acquéreur promettant prend l’engagement d’acheter mais la formation du contrat reste subordonnée à la levée de l’option par le vendeur bénéficiaire exprimant ainsi son consentement à la vente ; la purge du droit de rétractation doit être opérée à la suite de cet avant contrat, qu’il soit authentique ou sous seing privé, dès lors qu’il a été signé par toutes les parties en cause.
Il est donc parfaitement applicable à la promesse d’achat par acte authentique du 14 avril 2016 signée entre Mme A. d’une part, M. L. et Mme F. d’autre part, l’article L. 271-3 du Code de la construction et de l’habitation n’excluant de sa protection que les ventes par adjudication réalisées en la forme authentique, exception qui est d’interprétation stricte et qui ne peut être étendue aux ventes de gré à gré, même faites d’autorité de justice.
La notification opérée par le notaire chargé de la vente répond aux exigences légales ; la lettre qui comporte l’acte et ses annexes porte la date du 24 mai 2016 mais elle a été notifiée par lettre recommandée avec accusé de réception le 25 mai 2016 selon le cachet de la poste figurant sur l’original de l’enveloppe d’envoi versée aux débats ; la première présentation à sa destinataire est du 27 mai 2016 selon le feuillet fixe attaché à l’enveloppe ; Mme A. a exercé ce droit, unilatéral et discrétionnaire, par lettre recommandée avec accusé de réception envoyée le 6 juin 2016 suivant justificatif postal produit, soit dans le délai légal qui a commencé à courir le samedi 28 mai 2016 et qui a expiré le lundi 6 juin 2016, la date de la rétractation par voie postale étant celle de l’expédition de la lettre recommandée ; la date de première présentation de la notification notariale du 25 mai 2016 est, certes, peu lisible mais, même à supposer qu’elle ait eu lieu dès le lendemain de l’envoi soit le 26 mai 2016, le délai légal aurait bien été respecté puisqu’il aurait débuté le vendredi 27 mai 2016 et expiré le dimanche 5 juin 2016 de sorte qu’en vertu de l’article 642 du code de procédure civile il aurait été reporté au premier jour ouvrable suivant Lundi 6 juin 2016.
L’exercice de ce droit a entraîné l’anéantissement immédiat de cet avant-contrat.