PROMOTION IMMOBILIERE : LES CHARGES PAR UNITE D’HABITATION DANS UNE RESIDENCE-SERVICES
PROMOTION IMMOBILIERE : Résidence-services
En fait :
La Résidence « les Jardins d’Alsace » est une résidence-services pour seniors disposant de services spécifiques visés à l’article 42 du règlement de copropriété (accueil, administration, paramédical, restauration, animation et chambres d’hôte).
L’article 48.2 b prévoit que les charges des services collectifs et équipements collectifs spécifiques seront réparties ‘entre tous les propriétaires de locaux d’habitation, même affectés à l’usage mixte ou exclusif d’une profession sur la base des unités d’habitation leur appartenant’.
Ainsi que l’a exactement relevé le tribunal, la notion d’unité d’habitation n’est pas définie dans le règlement de copropriété. Il peut néanmoins être déduit de la disposition ci-dessus énoncée, comme le soutient le syndicat des copropriétaires, que sont des unités d’habitation les lots à usage d’habitation ou affectés à l’usage mixte ou exclusif d’une profession, à l’exclusion des lots à usage de cave, grenier, garage ou parking.
Contrairement à ce que soutient le syndicat appelant, ni le règlement de copropriété ni l’état descriptif de division ne mentionnent le nombre d’unités d’habitation, le nombre de 154 avancé par le syndicat des copropriétaires correspondant en réalité au nombre des lots précités.
En l’espèce :
Or en l’espèce, force est de constater que la réalisation des travaux autorisés par l’assemblée générale du 2 septembre 2011 a eu pour effet de réunir les lots n° 56 et 57 en un seul.
Il a été pris acte de cette modification dans l’acte modificatif au règlement de copropriété – état descriptif de division du 25 octobre 2016 qui a supprimé les lots n° 56 et 57 et créé le lot n° 384, de sorte que le nombre de lots à usage d’habitation ou affectés à l’usage mixte ou exclusif d’une profession, et donc d’unités d’habitation, s’élève désormais à 153 et non plus à 154.
Mme W. est dès lors bien fondée à soutenir qu’elle n’est plus propriétaire que d’une seule unité d’habitation.
L’acte du 25 octobre 2016 rappelle les dispositions du chapitre XI, II du règlement de copropriété du 24 janvier 2007 relatif à la modification de lots qui prévoient que la modification de l’état descriptif de division, qui est intégré au règlement de copropriété, résultant d’une division ou réunion de lots n’a pas à être soumise à l’assemblée générale. Il comporte en outre un paragraphe intitulé ‘intervention du syndic’ qui fait référence à un courrier du syndic, le cabinet Scheuer, en date du 24 octobre 2016, ayant déclaré approuver le projet de modification et en avoir été parfaitement informé.
En droit (PROMOTION IMMOBILIERE : Résidence-services) :
Le syndicat des copropriétaires ne peut dès lors soutenir que cet acte, qui au surplus lui a été notifié et a été publié au Livre foncier, ne lui serait pas opposable, quand bien même le courrier électronique du 24 octobre 2016 comporte-t-il la mention ‘nous prenons acte qu’aucune modification des ratios de répartition des charges n’a lieu (millième de copropriété et unité d’habitation)’.
En effet, l’acte modificatif ne pouvait porter sur le nombre d’unités d’habitation qui n’est pas déterminé dans l’état descriptif de division.
Si la réunion de deux lots en un affecte nécessairement le nombre d’unités d’habitation, selon la définition qu’en donne le syndicat, elle est toutefois sans effet sur la clé de répartition des charges de services collectifs et équipements collectifs spécifiques qui est toujours l’unité d’habitation.
Le syndicat des copropriétaires invoque vainement les dispositions de l’article 52 du règlement de copropriété intitulé ‘incidence de la modification des lots sur la répartition des charges’ qui renvoie à l’article 11 de la loi du 10 juillet 1965 pour soutenir que la réunion des lots et la suppression corrélative d’une unité d’habitation suppose une décision à l’unanimité des copropriétaires, cette disposition n’ayant vocation à s’appliquer que dans l’hypothèse où les tantièmes et surfaces des nouveaux lots ne seraient pas égaux à ceux des lots dont ils procèdent.
Or en l’espèce, le nombre de tantièmes affectés au nouveau lot n° 384 est égal au total des tantièmes qui étaient affectés aux anciens lots.
Cour d’appel (PROMOTION IMMOBILIERE : Résidence-services) :
C’est tout aussi vainement que l’appelant évoque la violation de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 qui énonce que : ‘ Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble.’, alors que la réunion des deux lots a été dûment autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires.
Mme W. ne peut toutefois se prévaloir de cette modification de l’état descriptif de division qu’à compter de sa prise d’effet, dès lors que, nonobstant la réalisation effective des travaux, elle était toujours propriétaires de deux lots à usage d’habitation et donc de deux unités d’habitation jusqu’au 1er janvier 2017, date de prise d’effet de l’acte modificatif du règlement de copropriété-état descriptif de division, et que jusqu’à cette date le syndic était fondé appeler les charges de services spécifiques au titre de deux unités d’habitation.
Solution retenue :
La demande de restitution d’un trop versé ne concernant que les charges pour services spécifiques réglées antérieurement au 1er janvier 2017, Mme W. doit être déboutée de sa demande et le jugement infirmé de ce chef.
En revanche, faisant droit à son appel incident et ajoutant au jugement, le tribunal ayant omis de statuer sur ce point, il convient d’accueillir la demande de Mme W. tendant à voir dire et juger qu’elle ne pourra se voir réclamer les charges de services spécifiques au titre des anciens lots 56 et 57 aujourd’hui réunis qu’à concurrence d’une unité d’habitation et ceci avec effet au 1er janvier 2017, demande sur laquelle le tribunal a omis de statuer.
Le jugement entrepris est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles.
Cour d’appel de Colmar, 2e chambre civile, 2 juillet 2021, RG n° 19/03245