MITOYENNETE : LA MARQUE DE NON MITOYENNETE PREVAUT SUR LA PRESOMPTION DE MITOYENNETE DU MUR

MITOYENNETE : LA MARQUE DE NON MITOYENNETE PREVAUT SUR LA PRESOMPTION DE MITOYENNETE DU MUR

Cour d’appel de Caen, 2e chambre civile et commerciale, 7 janvier 2021, RG n° 17/01524

En application des dispositions de l’article 646 du Code civil, la délimitation des parcelles doit être faite en application des titres, par référence aux limites y figurant, ou à défaut aux contenances, en recherchant tous autres indices, notamment ceux résultant de la configuration des lieux et du cadastre et à défaut ou à l’encontre d’un titre, conformément à la possession susceptible de faire apparaître une prescription.

Il convient, en préliminaire, de relever que les moyens développés par les époux F. à l’appui de leur contestation du rapport d’expertise de M. D. sont identiques à ceux dont ils se prévalent devant la cour pour contester le jugement entrepris.

Ils ne présentent ni moyens nouveaux, ni éléments de preuve nouveaux, sur la non mitoyenneté du mur aujourd’hui démoli séparant les deux fonds considéré par l’expert comme appartenant à la SCI […], pas plus que sur l’origine de la porte ancienne, aujourd’hui démontée, située dans l’axe du mur, dont les montants et le seuil se trouvent en deçà de la ligne séparative.

Aux termes de l’article 653 du Code civil, un mur séparatif est présumé mitoyen s’il n’y a titre ou marque du contraire.

En l’espèce, les titres de propriété respectifs des parties ne comportent aucune indication renseignant sur le caractère mitoyen ou privatif du mur séparant leurs propriétés contiguës

Ayant constaté que le mur formait un retour vers la parcelle de la SCI […], le premier juge a considéré, comme l’expert, que ce retour constituait une marque de non mitoyenneté, laquelle marque devant prévaloir sur la présomption de mitoyenneté du mur du fait de sa situation.

Comme l’a retenu le premier juge, M et Mme F. ne rapportent pas la preuve que le retour du mur a été construit après l’édification de celui-ci.

Les photographies en annexes 11 à 13 montrent que les poutres situées au dessus du mur litigieux sont en ligne droite jusqu’au bâtiment en façade, sans aucun décrochement, ce qui a conduit l’expert à fixer la limite séparative dans l’axe du mur privatif.

En outre, il résulte de l’expertise amiable réalisée par M. S. qu’il existait sur la propriété de la SCI […] une tourelle avec encorbellement qui contenait un escalier à vis, tourelle qui, comme le montrent les photographies, reposait sur le mur dont il est question.

Lors de la destruction du mur, cette tourelle qui n’existe plus aujourd’hui était encore en place, raison pour laquelle M. F. a été contraint de laisser subsister une portion du mur qui existe toujours, faute de quoi la tourelle se serait effondrée.

‘ L’encorbellement de la tourelle dont la base est encore visible montre que cet ensemble faisait partie de’ la propriété de la SCI […] ‘car on voit mal comment ‘ la SCI aurait pu ‘ être propriétaire d’un élément de construction qui aurait reposé sur un mur mitoyen’.

L’emplacement de la porte aujourd’hui démontée est situé en deçà de la limite séparative et ne saurait modifier la conclusion de l’expert en raison de l’absence d’éléments de preuve sur l’origine de sa pose.

L’expert amiable indiquait, sans être contredit, que la porte donnant accès à la cour de M et Mme F. coulissait entre deux cloisons de murs situées sous le chaîneau dans le prolongement du mur avec grille. La présence d’un poteau à l’extérieur ne définit pas pour autant la limite.

L’alignement du mur au pied pouvait être constaté et confirmait l’emprise de ce mur sur le carrelage.

Il y a une incohérence entre les prétentions des époux F. qui considèrent que la délimitation à retenir doit prendre en compte le décrochement lié à l’existence de la porte existant avant 1989 et donc posée par leur auteur et l’existence non contestée du mur séparant les deux parcelles dont le tracé, lui non plus non contesté, est en ligne droite jusqu’au bâtiment en façade.

L’opposition des époux F. à la délimitation proposée tant par M. S. que par M.D. pour la ligne désignée A-B dans le rapport de l’expert judiciaire tient seulement au fait que l’escalier desservant l’étage de leur parcelle empiète sur celle de la SCI […], escalier posé sans avoir pris en compte les limites de propriétés. Ce seul motif est inopérant à remettre en cause la limite séparative entre les poins A et B-C telle que proposée par l’expert et retenue par le tribunal. Le jugement est confirmé sur ce point.