LOYER DU BAIL COMMERCIAL : Le juge peut évaluer le loyer du bail commercial renouvelé (Cour de cassation, 3e Chambre civ., 29 novembre 2018, pourvoi n° 17-27798)
Un bail commercial est conclu entre deux sociétés. Le contrat de bail prévoit un loyer égal à 7% du chiffre d’affaires annuel hors taxes réalisé par le locataire dans les lieux loués. Il prévoit aussi un loyer minimum garanti fixé, à l’occasion de chaque renouvellement, à la valeur locative dont l’évaluation est confiée au juge des loyers commerciaux.
À l’occasion du renouvellement du bail, le bailleur entend réévaluer le loyer minimum. Il saisit le juge aux fins de la fixation du loyer.
La demande du locataire est écartée par la cour d’appel selon laquelle les parties ne peuvent confier au juge des loyers la mission de fixer le plancher du loyer à la valeur locative alors que cette dernière ne peut s’envisager que comme étant un plafond.
La loi prévoit en effet le plafonnement du loyer renouvelé à la valeur locative (Code de commerce, art. L. 145-33). Mais les parties sont libres de déroger aux dispositions légales relatives à la fixation du loyer du bail renouvelé.
L’arrêt d’appel est normalement censuré par la Cour de cassation.
Les parties se sont accordées sur un loyer calculé sur la base du chiffre d’affaires du locataire, ne pouvant être inférieur à la valeur locative. Rien ne leur interdit alors, lorsque le contrat le prévoit, de recourir au juge des loyers commerciaux pour évaluer, lors du renouvellement, la valeur locative déterminant ce minimum garanti.