LOI CARREZ : LE NOTAIRE NE POUVAIT AVOIR DE SOUPCONS SUR LA REALITE DES DECLARATIONS DE LA SOCIETE VENDERESSE
Cour d’appel d’Aix-en-Provence, Chambre 1-1, 3 novembre 2020, RG n° 18/09095
Le notaire doit assurer l’effectivité juridique de son acte et rechercher ce qui peut faire obstacle à la bonne fin de l’opération envisagée.
Il est également tenu d’une obligation de conseil à l’égard des parties.
Le notaire qui annexe une attestation et non un certificat de mesurage à l’acte de vente a l’obligation d’informer l’acquéreur et le vendeur des risques encourus.
Le compromis notarié de vente conclu entre les parties le 10 juin 2013 mentionne, dans la rubrique relative à la mention obligatoire de superficie, que conformément aux dispositions de l’article 46 de la loi du 10 juillet1965, le promettant a fourni à ses frais la superficie de la partie privative des biens soumis à celle-ci mentionant 123 m² pour le logement du lot 15,ainsi qu’il résulte de l’attestation de mesurage établie par Monsieur Pierre L., architecte DPLG.
Le mode de calcul de la surface conformément aux dispositions réglementaires en vigueur a été expressément reproduit à l’attention du promettant, soit la SAS JCB Invest.
Cette convention précise que le promettant et le bénéficiaire reconnaissent avoir été avertis de l’utilité de la sécurité d’un mesurage effectué par un professionnel responsable, mais qu’ils déclarent néanmoinsvouloir s’en tenir au mode de mesurage adopté .
L’attestation de mesurage établie, le 13 février 2013,par Monsieur L. mentionne une superficie de 123 m², sous réserve de fin de travaux.
L’acte de vente régularisé le 16 septembre 2013, par maître Guillaume R., indique, dans le paragraphe relatif à la garantie de superficie que la superficie de la partie privative des biens objet des présentes est de 123 m², pour le lot numéro 15, ainsi qu’il résulte d’une attestation de mesurage établie par monsieur Pierre L., architecte, le 22 avril2013.
Il précise également que la SAS JCB Invest a expressément déclaré ne pas avoir réalisé d’aménagements susceptibles de modifier la superficie.
Le notaire ne pouvait ainsi avoir de soupçons sur la réalité des déclarations de la société venderesse et sur l’existence d’un risque lié à une différence de surface pour l’acheteur, alors que l’annexion d’un plan des travaux restant à réaliser n’est pas mentionnée dans le compromis.
Il a cependant été constaté par le nouveau mesurage la superficie du bien vendu était en réalité de 111 m², après travaux.
Dans ces conditions, il n’apparaît pas que le notaire a manqué à son obligation de conseil et d’information en n’exigeant pas la réalisation d’un nouveau mesurage.
En l’état d’une déclaration volontairement erronée du vendeur, professionnel de l’immobilier qui connaissait la nature des travaux réalisés sur sa demande, depuis la signature du compromis et leurs conséquences sur la superficie du bien vendu, il ne peut être considéré en effet que le notaire a commis une faute.
À supposer que le notaire ait commis une faute en n’exigeant pas qu’un certificat actualisé de superficie soit annexé à son acte,il incombe au vendeur de démontrer l’existence d’un préjudice certain lié à une perte de chance d’avoir pu vendre son bien immobilier au même prix, en lien direct avec celle-ci.
En l’espèce le fait que les acquéreurs ont agi immédiatement à l’encontre du vendeur en réduction du prix révèle que s’ils avaient eu connaissance de la réduction de superficie de l’immeuble, ils auraient exigé cette diminution avant même la signature de l’acte de vente. Dans ces conditions le préjudice allégué ne peut être considéré comme certain. En tout état de cause, la restitution du prix relative à la différence de surface n’est pas un préjudice indemnisable. Le vendeur ne peut, en conséquence, rechercher la responsabilité extracontractuelle du notaire. Ses demandes sont donc rejetées.