Les vendeurs ont indiqué à l’expert qu’ils avaient réalisé eux-mêmes les doublages et l’isolation​ : la vente est annulée

Bail à ferme : Congé

Les vendeurs ont indiqué à l’expert qu’ils avaient réalisé eux-mêmes les doublages et l’isolation​ : la vente est annulée

Cour d’appel de Rennes, 1ère chambre, 2 juin 2020, RG n° 18/04893

Mme Z, acquéreur, soutient que la clause de non garantie des vices cachés stipulée à l’acte de vente ne trouve pas à s’appliquer dès lors que M. A et Mme B, vendeurs, sont présumés avoir connu les vices comme étant constructeurs vendeurs, qu’au surplus, M. A était lors de la vente un professionnel de l’immobilier. Elle soutient ensuite qu’il est démontré par le rapport d’expertise que les vices qui affectent le bien étaient antérieurs à la vente et qu’ils constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil.

Les consorts A-E répondent que les désordres constatés n’ont pas la gravité requise pour justifier l’annulation de la vente.

Pour la cour d’appel :

Aux termes de l’article 1641 du Code civil : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus ».

Il résulte des dispositions de l’article 1642 du même code qu’un vice est apparent à partir du moment où il est connu, non seulement dans sa manifestation, mais aussi dans sa cause et son amplitude ou si des indices pouvaient alerter l’acquéreur.

Lorsque l’acte de vente comprend une clause d’exclusion de la garantie, comme c’est le cas en l’espèce, la garantie n’est due que si le vendeur avait connaissance du vice lors de la vente.

Il ressort du rapport d’expertise que le bien était affecté, au moment de la vente, des vices suivants de nature à le rendre le impropre à destination :

*défaut de fixation de l’escalier : l’expert a expliqué que ce désordre qui porte atteinte à la sécurité des personnes, «n’était pas forcément visible au moment de l’acquisition». Les consorts A-E ne rapportent pas la preuve de cette visibilité.

*pénétrations d’eau au niveau du garage : L’expert a expliqué que les eaux de ruissellement ne pouvaient que pénétrer à l’interieur du garage en raison d’un seuil de béton réglé trop haut pour la feuillure de récupération de eaux. Il écrit que «’cette malfaçon n’était pas perceptible au moment de la vente, même si elle était visible’». Il doit ainsi être entendu que le désordre était caché pour Mme Z, profane en matière de construction.

En outre, le bien était affecté de désordres de gravité moindre mais qui étaient de nature à en diminuer l’usage :

*fissurations de placo-plâtre, dans les chambres. L’expert a constaté un jeu important des suspentes de faux plafond et analysé que ce jeu suffit à lui seul à expliquer l’apparition de bruits et craquements par grand vent, rendant les pièces de sommeil impropres à leur destination. Si les fissures étaient apparentes au moment de la vente, les anomalies de mise en oeuvre ne l’étaient pas pour un acquéreur profane, pas plus que leurs conséquences sonores.

*difficulté de chauffer la maison en hiver, en raison d’une isolation thermique en comble anormalement posée, d’une mise en oeuvre «’anarchique’» de l’isolant dans le faux plafond, un passage de conduite de VMC propice aux rétentions d’eau, menuiseries extérieures non réglementaires. Mme Z, même en ayant connaissance du classement DPE médiocre du bien, ne pouvait lors de la vente, connaître le désordre dans sa cause comme dans son amplitude. Ainsi, ce désordre était caché pour l’acquéreur.

Les vices multiples constatés par l’expert, dont certains étaient de nature à rendre le bien impropre à sa destination et d’autres à en diminuer sensiblement l’usage étaient de nature à diminuer tellement l’usage de la chose que Mme Z ne l’aurait pas acquise si elle les avaient connus. Ils constituent des vices cachés au sens de l’article 1641 du Code civil.

M. A et Mme B ont indiqué à l’expert qu’ils avaient réalisé eux-mêmes les doublages et l’isolation. De plus, au moment de la vente, M. A était gérant de deux sociétés ayant pour objet la construction de maisons individuelles : La société unipersonnelle EGBRS et la SARL Maisons Bat Ys, et gérant de la SARL unipersonnelle Bat Ys, ayant pour activité l’ingénierie et les études techniques. Ainsi, les vendeurs avaient la qualité de professionnels de la construction, de sorte qu’ils étaient présumés connaître les vices affectant le bien vendu. La double circonstance qu’ils n’y aient pas vécu et que leurs locataires n’aient pas fait état de dommages n’est pas suffisante pour contredire cette présomption. Dès lors, les consorts A-E ne peuvent se prévaloir de la clause de non garantie des vices cachés stipulées dans l’acte de vente.

Il résulte de tout ceci que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu’il a prononcé la résolution de la vente et condamné M. I A et les ayants droit de Mme B à la restitution du prix de vente.

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