LES ACHETEURS ONT FAIT ECHOUER LA CONDITION SUSPENSIVE DE L’OBTENTION DU PRET
Cour d’appel de Versailles, 3e chambre, 25 juin 2020, RG n° 18/07633
Aux termes de l’article 1176 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l’ordonnance du 10 février 2016, lorsqu’une obligation est contractée sous la condition qu’un événement arrivera dans un temps fixe, la condition est réputée défaillie lorsque le temps est expiré sans que l’événement soit arrivé.
Selon l’article 1178 du même code, dans sa rédaction également applicable, la condition est réputée accomplie lorsque c’est le débiteur, obligé sous cette condition, qui en a empêché l’accomplissement.
Il incombe au bénéficiaire d’une promesse de vente obligé sous condition suspensive de l’obtention d’un prêt de démontrer qu’il a sollicité un prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente.
La condition est réputée accomplie si les bénéficiaires ne rapportent pas cette preuve.
Si les acquéreurs ont présenté une demande de prêt conforme aux caractéristiques stipulées, il appartient aux vendeurs d’établir que les bénéficiaires ont empêché l’accomplissement de la promesse.
Dans cette affaire, les époux B, acquéreurs, produisent une attestation de la Société générale en date du 16 janvier 2015 par laquelle celle-ci indique avoir reçu de M. B représentant la SCI B Isla une demande de financement en vue de l’acquisition d’un local professionnel pour un montant de 297’000 EUR mais qu’il n’a pu être donné une suite favorable à cette demande. Ils versent en outre une synthèse de simulation de prêt adressée par cet établissement à la SCI . le 3 octobre 2014 portant sur un « financement murs professionnels Clamart » d’un montant de 297’000 EUR d’une durée de 180 mois, soit 15 ans, au taux fixe de 2,40% et une proposition de ce même établissement en date du 25 octobre 2014 portant sur un prêt aux mêmes caractéristiques, sauf un taux d’intérêt de 2,39%, formulée sous réserve de l’avis du comité de crédit. Cet avis a finalement été négatif ‘au vu de l’absence d’une affectation professionnelle’, la Société générale ayant ensuite précisé que ‘ce refus a été engendré principalement par l’absence d’une certitude quant au caractère professionnel du bien immobilier et donc de son adaptabilité à accueillir la patientèle (dont personne à mobilité réduite) du docteur B.
Un prêt de 297’000 EUR a donc bien été sollicité auprès d’un établissement bancaire. Le fait qu’il l’ait été par une SCI n’est pas une difficulté puisque, comme indiqué ci-dessus, la promesse de vente prévoyait une faculté de substitution, étant précisé que celle-ci était instituée au profit ‘de toute personne physique ou morale.
Cependant, force est de constater à l’instar du tribunal que les époux B ne versent pas aux débats d’élément permettant de déterminer les conditions du prêt sollicité quant à sa durée et à son taux, alors que la synthèse et la simulation de prêt émanant de la Société générale portent sur une durée plus courte (15 ans) que celle prévue dans la promesse (20 ans) et sur des taux d’intérêt bien moindres (environ 2,40%) que le taux maximal de 3,50% visé dans la promesse. Dès lors, les époux B ne justifient pas avoir sollicité un prêt aux conditions de durée et de taux d’intérêt conformes à celles de la promesse.
En outre, il ressort des documents émanant de la Société générale que si la demande de financement n’a pas concerné un prêt professionnel, elle a été formulée en vue de l’achat d’un local professionnel. Or, la destination du bien n’a pas été définie dans la promesse qui ne spécifie pas un usage privé ou professionnel. Aucun avenant n’a non plus été signé en vue de prévoir que l’acquisition était faite en vue d’un usage professionnel du bien et que le prêt sollicité l’était dans cette perspective. Il convient d’ailleurs d’observer que c’est en considération d’une incertitude quant à l’adaptation du bien à un usage professionnel que la Société générale a finalement refusé d’accorder le financement. Il en résulte qu’en sollicitant un prêt destiné à financer l’achat d’un local professionnel, les époux B. et la SCI au travers de laquelle ils ont exercé leur faculté de substitution n’ont pas non plus demandé un prêt conforme aux caractéristiques stipulées dans la promesse.
Il s’en déduit que les époux acquéreurs ont empêché l’accomplissement de la condition et qu’en application de l’ancien article 1178 du Code civil, celle-ci est réputée accomplie, le jugement étant confirmé de ce chef sous réserve du sort des demandes de nullité de la promesse formées à titre subsidiaire.