LICEITE DU BAIL A FERME
Légalité du bail à ferme.
Exposé des faits :
Légalité du bail à ferme.
Par acte notarié du 23 octobre 1999, monsieur Lucien J. consent à monsieur Stanislas B. et madame Nicole D. épouse B. un bail à ferme à long terme.
Le bail porte sur les parcelles en nature de vignes cadastrées.
Le bail est tacitement reconduit en novembre 2017.
Par acte notarié du 6 mai 2003, monsieur Lucien J. et madame Jeanne F. épouse J., usufruitiers, et madame Colette J. épouse G., nue propriétaire ont fait établir un bail.
Aux termes de ce dernier, ils donnent à bail à monsieur Sylvain B. les parcelles cadastrées sur la commune de Puligny Montrachet.
Par LRAR du 2 août 2018, maître GACON C., notaire, notifie à monsieur Sylvain B. le souhait des bailleurs de vendre ces parcelles et les conditions de la vente envisagée.
Procédure :
Légalité du bail à ferme.
Par requête en date du 27 septembre 2018, Monsieur Sylvain B. demande la convocation devant le tribunal paritaire des baux ruraux de Beaune des bailleurs.
Il souhaite exercer son droit de préemption et sollicite la désignation au préalable d’un expert. Ensuite, il conteste le prix retenu.
Aucune conciliation n’est possible à l’audience du 8 novembre 2018.
Monsieur Sylvain B., rappelle que les deux baux ont été mis à disposition de l’Earl B. PERE ET FILS.
Il ajoute qu’il a participé à l’exploitation de l’ensemble des parcelles avec son père et sa mère, jusqu’à ce qu’ils prennent leur retraite.
Il soutient que cette cessation d’exploitation par ses parents était parfaitement connue des bailleurs.
Ces derniers ont accepté alors la poursuite de l’exploitation par leur fils dans le cadre d’un nouveau bail verbal en sa faveur.
Subsidiairement, il expose que dans le cadre d’une cession de bail le tribunal paritaire des baux ruraux ne peut plus se pencher sur sa régularité. La raison est liée à la prescription affectant cette demande.
Monsieur Sylvain B. ajoute qu’il a toujours exploité les vignes en accord avec les bailleurs. Que ces derniers n’ont pas manqué d’en informer le notaire chargé de leur vente.
Il fait valoir que sa qualité de preneur ne peut pas être contestée. Enfin, il indique que la parcelle cadastrée section AM n°122 bénéficie bien d’un bail écrit en sa faveur.
Il demande qu’il soit constaté qu’il bénéficie d’un bail sur les parcelles.
Solution retenue :
Légalité du bail à ferme.
La cession du bail à ferme, au profit du fils du preneur, est licite dans la mesure où les bailleurs en ont eu connaissance. D’autant plus qu’ils l’ont tacitement acceptée de manière non équivoque.
En effet, les bailleurs ont vendu les parcelles litigieuses sous la condition qu’aucun droit de préemption ne soit exercé.
Il est expressément indiqué dans l’acte notarié, au sujet du bail consenti, qu’il a été transmis au fils du preneur.
Par ailleurs, le notaire chargé de cette vente a notifié au fils, et non pas à ses parents, le projet des bailleurs.
Aux termes de celui-ci, sont portées à sa connaissance les conditions de cette vente. Sachant qu’il est précisé que cette notification était faite pour lui permettre, s’il le souhaitait, d’exercer le droit de préemption.
Le notaire a nécessairement procédé à la notification sur les indications des vendeurs quant à l’identité de leur preneur.
Le preneur est recevable à exercer son droit de préemption.
dès lors qu’il exploite personnellement les parcelles litigieuses et exerce la profession de viticulteur depuis plus de trois ans.
Il remplit la condition concernant la surface dont il est propriétaire.
Cour d’appel de Dijon, 2e chambre civile, 28 janvier 2021, RG n° 19/01140