LA QUALIFICATION DE BAIL RURAL

LA QUALIFICATION DE BAIL RURAL

Cour d’appel de Rennes, Chambre des baux ruraux, 5 novembre 2020, RG n° 19/02257

M. B. soutient que l’accord passé entre lui et M. et Mme M. n’était pas constitutif d’un bail à ferme et que le bail et le fermage ne sont qu’une apparence dont la réalité n’est qu’un projet de vente, invoquant les termes de son courrier du 13 février 2017 dans lequel il expose qu’ils se sont mis d’accord pour un loyer de 1 000 euros dans l’optique de l’achat du terrain et des bâtiments et termine par le constat d’une situation locative en résultant. Il ajoute qu’il a exercé son droit de préemption pour contester les 80 000 euros correspondant au prix de vente visé dans le projet de vente qui lui a été notifié, que l’expert a conclu à une valeur de 29’000 euros et qu’il a déjà payé une grande partie de ce prix à raison de 12’000 euros par an de novembre 2013 à juillet 2015de sorte qu’il est propriétaire du bien depuis 2015 au prix de 29’000 euros. Il ajoute que le bail verbal liant les parties ne peut être vu que comme un bail de complaisance ayant servi les seuls intérêts de M. M. et que la location n’existe pas en droit et en fait, qu’elle n’existe plus depuis la préemption et que les montants réclamés par M. M. sont en fait des acomptes sur la vente.

M. et Mme M. rétorquent que c’est M. B. qui a revendiqué le statut du fermage, qu’il est mal fondé à considérer que le bail serait de pure complaisance, qu’il a exercé son droit de préemption et saisit le tribunal paritaire en révision du prix. Lors des débats ils ont ajouté que la demande concernant la préemption est une demande nouvelle devant la cour et qu’il ne s’agit pas de l’objet du litige.

En application de l’article L. 411 ‘ 1 du code rural et de la pêche maritime, toute mise à disposition à titre onéreux d’un immeuble à usage agricole en vue de l’exploiter, pour y exercer une activité agricole définie à l’article L. 311 ‘ 1 du même code, est un bail rural soumis aux dispositions d’ordre public de ce statut.

En l’espèce, il résulte de la lettre que M. B. a adressée à M. M. le 13 février 2017 que celui-ci fait état d’une location des biens depuis le mois de janvier 2013 “je reviens vers vous concernant le bien que vous me louez à Plédran depuis le mois de janvier 2013 (…) Lorsque j’ai commencé à occuper votre terrain, nous nous étions mis d’accord pour un loyer de 1 000 euros dans l’optique de l’achat de votre terrain avec les deux bâtiments (…) De plus, je vous rappelle que vous ne m’avez toujours pas fait de bail et depuis le temps, il est d’office bail agricole, vous ne m’avez fait aucune quittance de loyer depuis janvier 2013“.

Ces éléments démontrent qu’il y a bien eu mise à disposition à titre onéreux d’unimmeuble à usage agricole en vue de l’exploiter ce que M. B. revendique très clairement dans ce courrier. De plus, lorsque le notaire, maître R., Notaire à Plédran, a signifié, le 7 juillet 2017, la vente du bien loué, le conseil de M. B. a écrit le 31 août 2017, pièce 9 des intimés, une lettre à M. et Mme M. aux termes de laquelle il précise ‘au visa de l’article L412-8 du code rural et de la pêche maritime, M. Stéphane B. , preneur en place en vertu d’une location verbale , vous informe exercer son droit de préemption sur cettevente pour les biens concernés. Il exerce ce droit pour lui-même. Au visa de l’article L412-7 du Code rural et de la pêche maritime, M. Stéphane B. conteste les conditions de la vente et en l’espèce le prix notifié. En conséquence parallèlement, ce même jour, il saisit le tribunal paritaire des baux ruraux aux fins de voir fixer judiciairement ce prix,’ la saisine du tribunal paritaire des baux ruraux étant par ailleurs confirmée par la production de la lettre de saisine du 31 août 2017.

M. B. ne peut de plus, sans contradiction, invoquer l’existence d’un bail rural pour exercer son droit de préemption, dont il revendique encore l’exercice dans le cadre de l’instance devant la cour et soutenir qu’il n’y aurait pas eu en fait de bail, le montage n’ayant été fait que dans un but de fraude.

Toutefois, aucun accord n’a été signé par les parties concernant la vente des biens, les seuls éléments concernant celle-ci sont les affirmations de M. B. telles qu’elles sont contenues dans la lettre ci-dessus rappelée, et celles-ci sont insuffisantes pour établir d’une part l’existence de l’accord sur la vente et d’autre part l’existence d’un accord sur le fait que les sommes versées seraient des acomptes sur le prix de vente.

Il en résulte que le contrat liant les parties est bien un bail rural et que M. B. doit être déclaré irrecevable devant la cour en sa demande tendant à voir juger qu’il est devenu propriétaire des biens par préemption au prix de 29’000 euros, sur le fondement de l’article 564 du Code de procédure civile, en ce que cette demande n’était pas l’objet de l’instance devant le premier juge ayant donné lieu à la décision attaquée, la contestation quant à la valeur du bien objet de l’exercice du droit de préemption du preneur ayant fait l’objet d’une instance distincte dans le cadre de laquelle les parties se sont uniquement accordées au stade de la conciliation sur la désignation d’un expert.

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