Selon l’art. 6 de la loi (loi Hoguet) du 2 janvier 1970, le mandat conclu avec un agent immobilier doit préciser «les conditions de la rémunération, ainsi que l’indication de la partie qui en aura la charge. (‘) Aucun bien, effet, valeur, somme d’argent représentatif d’honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d’entremise quelconque, n’est dû aux personnes indiquées à l’article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu’une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties».

L’art. 73 du décret du 22 juillet 1972 ajoute que «le mandat doit préciser si cette rémunération est à la charge exclusive de l’une des parties à l’opération ou si elle est partagée. (‘) Le montant de la rémunération ou de la commission, ainsi que l’indication de la ou des parties qui en ont la charge sont portés dans l’engagement des parties.(…) Le titulaire de la carte ne peut demander ni recevoir, directement ou indirectement, des commissions ou des rémunérations à l’occasion de cette opération d’une personne autre que celle mentionnée comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties.»

Il résulte de ces règles d’une part, que l’agent immobilier ne peut prétendre au bénéfice de sa rémunération qu’en cas d’opération effectivement conclue par son entremise, d’autre part, que l’agent immobilier ne peut réclamer à l’acquéreur le montant de la commission qu’à la double condition que le mandat l’ait précisé et que cela ait été mentionné dans le contrat conclu entre le vendeur et l’acquéreur.

En l’espèce, la société Toulouse Transactions, exerçant sous l’enseigne Orpi Tournefeuille, […], s’est vue confier le 17 mars 2014 par les consorts Y un mandat simple de vendre le bien immobilier sis […] à Tournefeuille pour le prix de 498.000 €, dont une somme nette devant revenir aux vendeurs de 475.000 €. C’est elle qui a reçu l’offre d’achat de la société Acantys pour 498.000 € et négocié la vente au prix de 475.000 € ainsi qu’il résulte du compromis signé par les parties les 10 et 16 juin 2014.

La condition suspensive prévue dans le compromis au profit des seuls vendeurs, prévoyant que «La perfection de la vente et le transfert de propriété sont subordonnés à la signature de l’acte authentique, avec le paiement du prix et des frais», ne peut être invoquée par la Sas Acantys Développement à son profit, alors que les vendeurs, dans les conditions ci-dessus examinées, l’ont mise en demeure de réitérer l’acte authentique pour le 19 décembre 2014, entendant tirer toutes conséquences de droit d’un refus, le compromis valant accord sur la chose et sur le prix et constituant une opération effectivement conclue au sens de l’article 1er de la loi du 2 janvier 1970.

Le mandat donné par les consorts Y à la société Toulouse Transactions prévoit que les honoraires de l’agent immobilier Orpi, représentant 4,62 % TTC du prix de vente seront à la charge du vendeur, excepté dans le cas où l’acquéreur accepterait de les prendre à sa charge.

Le compromis de vente signé par les parties les 10 et 16 juin 2014 énonce quant à lui que le cabinet Orpi Tournefeuille […], mandataire, a négocié la vente en vertu du mandat qui lui a été donné, que la mission qui lui a été confiée par ce mandat se trouve terminée par la signature du compromis, qu’en conformité avec le mandat, il lui est accordé à titre irréductible, la somme TVA incluse, de 23.000 € à titre de rémunération due par l’acquéreur, ne devenant exigible qu’au jour de la signature de l’acte authentique de vente. Il précise, pour le cas où les parties viendraient à résilier amiablement la convention, que seule la partie figurant au mandat en qualité de redevable des honoraires devra verser au mandataire, à titre d’indemnité forfaitaire, la somme de 23.000 €.

En l’espèce, il n’y a pas eu de résiliation amiable de la convention, l’absence de signature de l’acte authentique n’étant que la conséquence du refus par la Sas Acantys d’y souscrire, peu important que les vendeurs aient fait le choix, qui leur appartenait, de ne pas poursuivre l’exécution forcée du contrat, se contentant de solliciter l’application de la clause pénale contractuelle à l’égard de l’acquéreur défaillant.

Dans ces conditions, au regard des termes du mandat confié, des stipulations convenues quant à la charge de la commission tant dans le mandat que dans le compromis signé par les vendeurs et l’acquéreur, et de l’accomplissement effectif par la société Toulouse Transactions de sa mission de vendre le bien immobilier objet de ce mandat par la signature du compromis de vente sous seing privé signé les 10 et 16 juin 2014 valant vente au sens de l’art. 1589 du Code civil et caractérisant une opération effectivement conclue au sens de l’art. 1er susvisé, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu’il a condamné la Sas Acantys Développement à payer à la société Toulouse Transactions la commission contractuelle de 23.000 €.

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