Cour d’appel de Paris, Pôle 3 – chambre 1, 16 septembre 2020, RG n° 18/26628

Les appelants demandent que l’immeuble soit valorisé à 640.000 EUR conformément aux conclusions de l’expert. Les intimés font valoir qu’après avoir estimé l’ensemble de l’immeuble à 755.000 EUR, en retenant un prix au m² de 1.000 EUR pour le commerce et de 800 EUR pour les appartements, en raison de l’état général du bâtiment et des travaux à réaliser, l’expert a appliqué une décote injustifiée de 15 % sous prétexte d’une estimation en bloc.

La valeur vénale d’un bien est celle à laquelle celui-ci est susceptible de trouver un acquéreur, compte tenu de ses caractéristiques propres et de l’état du marché. Elle dépend donc des conditions dans lesquelles le bien est offert à la vente.

En l’occurrence, la valeur de 755.000 EUR a été fixée par l’expert à partir de la synthèse d’une méthode d’estimation par capitalisation du revenu (c’est-à-dire en fonction du rendement locatif, différencié d’après l’affectation des surfaces soit à l’habitation, soit au commerce) et d’une méthode par comparaison sur la base de ventes récentes d’appartements et de boutiques (et non d’immeubles complets) dans le quartier. Cette valeur correspond donc au montant cumulé des prix susceptibles d’être obtenus par la vente séparée des différentes entités.

Ainsi que le précise l’expert, la valeur de 640.000 EUR correspond à ‘une estimation en bloc’ et donc à celle qui serait susceptible d’être obtenue en cas de vente de l’immeuble dans son ensemble.

En l’état, l’immeuble ne fait pas l’objet d’une division par lots. En conséquence, sa valeur doit être fixée à 640.000 EUR, le jugement devant être réformé en ce sens.

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