INDEMNITE D’EVICTION : Démembrement de propriété (Civ. 3e., 19 déc. 2019, n° 18-26.162, P+B+I)
La Cour de cassation a statué en ce sens :
« Vu l’article 595, alinéa 4, du code civil, ensemble l’article L. 145-14 du Code du commerce ;
Selon l’arrêt attaqué (Toulouse, 3 octobre 2018), que, le 5 mars 2004, Madame X veuve X, usufruitière, et Madame Y, nue-propriétaire, d’un immeuble à usage commercial, ont délivré à Monsieur et Madame Z, preneurs, un refus de renouvellement du bail sans indemnité d’éviction, lequel, par arrêt du 20 février 2008, a été déclaré sans motif grave et légitime ;
Pour condamner in solidum Mesdames X veuve X et Y à payer l’indemnité d’éviction due aux preneurs, l’arrêt retient que Madame X et Madame Y, laquelle a la qualité de bailleur, ayant, ensemble, fait délivrer un refus de renouvellement, sont toutes les deux redevables de l’indemnité d’éviction dès lors que l’acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier ;
En cas de démembrement de propriété, l’usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut, en application de l’article 595, dernier alinéa, du Code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire (3e Civ., 24 mars 1999, pourvoi no 97-16.856, Bull. 1999, III, no 78) ou, à défaut d’accord de ce dernier, qu’avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l’extinction de l’usufruit
Qu’en revanche, l’usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement (3e Civ., 29 janvier 1974, pourvoi no 72-13.968, Bull. 1974, III, no 48) ;
Qu’ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l’égard du preneur, l’indemnité d’éviction due en application de l’article L. 145-14 du Code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge ;
Qu’en condamnant la nue-propriétaire, in solidum avec l’usufruitière, alors que l’indemnité d’éviction n’était due que par celle-ci, la cour d’appel a violé les textes susvisés ».
Texte intégral de l’arrêt en suivant ce lien : https://www.courdecassation.fr/jurisprudence_2/troisieme_chambre_civile_572/1114_19_44113.html
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